异议登记

一句话定义：异议登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，在登记簿记载的权利人不同意更正时，向登记机构申请的临时异议记载。异议登记旨在暂止登记簿的“公信力”，为真正权利人争取提起诉讼的缓冲期，但本身不发生物权变动。

构成要件 / 适用条件

异议登记适用需具备：

1. 主体为权利人或利害关系人：即认为登记簿记载错误、自身权益受影响的人。
2. 前提是登记簿记载错误：如所有权人、面积、抵押记载有误。
3. 先申请更正登记：登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构应更正。
4. 更正被拒方可异议登记：记载的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。
5. 十五日起诉期限：申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。
6. 不当异议须赔偿：异议登记不当造成权利人损害的，权利人可请求申请人赔偿。

法条依据

与相邻概念的区别

• 与预告登记不同：预告登记保障未来物权、对抗后续处分，九十日失效；异议登记是对登记错误的临时抗辩，十五日不起诉即失效，且不阻止处分只是破除公信力。
• 与更正登记不同：更正登记直接修正错误记载；异议登记只是临时异议，待诉讼结果再定。
• 与善意取得相关：异议登记破除登记簿公信力的期间，影响第三人能否善意取得。

实操指引

• 发现自家房被错误登记到别人名下：先申请更正，对方不同意再异议登记。
• 异议登记后对方把房卖给不知情第三人：十五日内起诉可阻断善意取得抗辩。
• 想买房但查到该房有异议登记挂在上面：应先查清异议是否成立、权利人是否已起诉。
• 期房买卖怕被一房二卖：用预告登记阻断处分。

常见问题

问：我申请了异议登记，对方还能把房卖掉吗？ 答：异议登记不禁止处分，但会破除登记簿的公信力——在异议有效期内，第三人不能仅凭登记簿信赖构成善意取得。若十五日内你未起诉，异议登记失效，保护即告丧失。

问：异议登记十五日从哪天算？ 答：自登记机构予以异议登记之日起算。务必在十五日内提起确权或不当得利等诉讼，并保留受理凭证，否则异议登记失效。

问：我乱提异议登记，真房主能告我吗？ 答：可以。异议登记不当造成权利人损害的，权利人有权请求申请人损害赔偿。异议登记是临时救济，不是滥用工具，须有合理依据并及时诉讼。