房地产开发经营者不会主动告诉你这些事：这栋楼西侧一百米是城市快速路，夜间货车不断；楼下负一层是二次供水泵房，二十四小时运转；隔壁单元的电梯井贴着主卧的墙。买房的时候，销售顾问一句都不会提。

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这些信息，买方在签约前几乎无从知晓。入住之后才发现，维权已经很难——房子退了、贷款放了、装修做了。

第一千一百九十一条第一款把这些信息变成了法定的披露义务。房地产开发经营者必须在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况、采取或者拟采取的防治措施；必须把这些内容纳入买卖合同；必须在合同中明确共用设施设备的位置和建筑隔声情况。

三件事，缺一件就是违法。罚一万至五万，看起来不重。

但这一条真正的牙齿不在罚款，在最后一句话：拒不改正的，责令暂停销售。

没有「可以」二字。是应当。

一个楼盘停售一天，资金成本、营销成本、违约成本加起来，往往是罚款的几十倍。这一句话的分量，比前面一万至五万重得多。

先看这几个要点

  • 第一款三项义务：销售场所公示、纳入买卖合同、明确共用设施位置与隔声情况。
  • 罚格一万至五万，执法主体是住房城乡建设主管部门。
  • 拒不改正的，责令暂停销售——没有「可以」，是应当，本节唯一。
  • 第二款管共用设施设备：安装时设置是否合理、建成后维护是否到位。
  • 第二款罚格五千至五万，拒不改正五万至二十万，执法主体是地方人民政府指定的部门。
  • 旧法第八十四条第二项限「专业运营单位」，法典删了这个限定，主体范围扩大。
  • 「共用设施设备」的典型是电梯、水泵、变压器、风机、发电机、锅炉、装卸设备。
  • 暂停销售不是吊销预售许可，整改完成可以申请恢复。
  • 信息披露的时点是「销售场所」，不是网签、不是交房。
  • 追责期限二年，从销售行为终了起算。

一、条文原文

法条依据
  • 《中华人民共和国生态环境法典》第一千一百九十一条
  • 违反本法规定，新建居民住房的房地产开发经营者未在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，或者未纳入买卖合同，未在买卖合同中明确住房的共用设施设备位置或者建筑隔声情况的，由住房城乡建设主管部门责令改正，处一万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令暂停销售。
  • 违反本法规定，有下列情形之一的，由地方人民政府指定的部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款：
  • （一）居民住宅区安装共用设施设备，设置不合理或者未采取减少振动、降低噪声的措施，不符合民用建筑隔声设计标准要求；
  • （二）对已建成使用的居民住宅区共用设施设备，未进行维护管理，不符合民用建筑隔声设计标准要求。
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两款，两个阶段，两类主体。

第一款管「卖之前说没说」——信息披露与合同条款。

第二款管「住进去吵不吵」——设施安装与维护。

第一款的主体是房地产开发经营者。第二款第一项的主体是安装者（通常是建设单位），第二项的主体是维护者（可能是物业、专业运营单位、业主）。

二、第一款：三项义务，一个都不能少

义务来源是第五百九十六条：

新建居民住房的房地产开发经营者应当在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，并纳入买卖合同。

新建居民住房的房地产开发经营者应当在买卖合同中明确住房的共用设施、设备位置和建筑隔声情况。

两款，拆成三项义务：

第一项，销售场所公示。 内容是「住房可能受到噪声影响的情况」和「采取或者拟采取的防治措施」。地点是销售场所（售楼处）。时点是销售期间。

第二项，纳入买卖合同。 公示的内容还要写进合同。这一项让披露从「告知」升级为「约定」——写进合同，就成了合同条款，卖方要承担违约责任。

第三项，合同中明确共用设施设备位置和建筑隔声情况。 这是独立的一项，内容与前面不同：不是噪声影响，是设施位置（电梯、水泵、变压器在哪里）和建筑隔声（墙、楼板、窗的隔声性能）。

三项义务的关系： 前两项是同一内容在两处体现（公示 + 合同），第三项是另一组内容（设施位置 + 隔声情况）必须在合同里。

注意条文的结构： 「未在销售场所公示……或者未纳入买卖合同，未在买卖合同中明确……的」。这里有三个「未」用「或者」和逗号连接。

从文义看，只要违反其中任何一项，就构成本款。不需要三项全违反。

「可能受到噪声影响的情况」写什么

这一项没有细化规定，实务中应当包括：

周边噪声源（交通干线、工业厂区、商业街区、机场、铁路、轨道交通线路）、噪声源的距离和方位、所在声环境功能区的类别、昼夜噪声预测值、是否在机场周围限制建设区域或者禁止建设区域。

「采取或者拟采取的防治措施」写什么： 建筑隔声设计的等级、外窗的隔声性能、是否设置声屏障、是否做浮置板或者减振垫、绿化隔离带。

判断「公示是否到位」的标准，通常是三个： 有没有公示（形式）、公示内容是否完整（实质）、位置是否在销售场所显著位置（地点）。

实务中最常见的瑕疵是「有公示但不显著」。 贴在售楼处角落的一张小纸、夹在厚厚的公示材料里的某一页、只放在样板间的某个角落。这些都可能被认定为未履行公示义务。

责令暂停销售：本节唯一的强制手段

第一款最后一句话：「拒不改正的，责令暂停销售。」

七个字，没有「可以」。

对比本节其他条文：

  • 1189 条第二档：「并可以报经有批准权的人民政府批准，责令停业」——有「可以」。
  • 1185 条：「拒不改正的，可以责令暂停施工」——有「可以」。
  • 1191 条第一款：「拒不改正的，责令暂停销售」——没有「可以」。

这个差别说明：立法者认为信息披露义务的不履行，必须用最直接的手段强制纠正，不给执法机关裁量的空间。

「暂停销售」的法律性质是什么？ 它不是行政处罚，是行政命令（责令改正的一种强化形式）。它的目的是迫使当事人履行披露义务，而不是惩罚。

暂停销售的范围： 是全部楼盘还是涉案楼盘？条文没有说。从比例原则看，应当限于「未履行披露义务的那部分住房」。如果整个项目都没披露，就整个项目停售；如果只有某一栋没披露，就停那一栋。

暂停销售之后怎么恢复？ 整改完成（补充公示、修改合同模板、与已购房人补充约定），向作出决定的机关申请恢复，经核查合格后恢复销售。

这一点对开发商的现实影响极大。 一个在售项目的资金回笼高度依赖销售节奏，停售一个月可能打乱整个资金计划。所以这一条的真正威慑，在停售不在罚款。

三、第二款：共用设施设备的两道关

第二款管的是楼里的设备：电梯、水泵、变压器、风机、发电机、锅炉、装卸设备。

义务来源是第五百九十七条：

居民住宅区安装电梯、水泵、变压器等共用设施、设备的，建设单位应当合理设置，采取减少振动、降低噪声的措施，符合民用建筑隔声设计相关标准的要求。

已建成使用的居民住宅区电梯、水泵、变压器等共用设施、设备由专业运营单位负责维护管理，符合民用建筑隔声设计相关标准的要求。

第一道关：安装时。 主体是建设单位。义务是「合理设置」加「采取减振降噪措施」加「符合隔声设计标准」。

第二道关：使用中。 主体是「专业运营单位」（义务条款），义务是「维护管理」加「符合标准」。

这里有一个重要的差异必须指出：

第五百九十七条第二款的主体是「专业运营单位」。

第一千一百九十一条第二款第二项的表述是「对已建成使用的居民住宅区共用设施设备，未进行维护管理，不符合民用建筑隔声设计标准要求」——没有写主体。

旧《噪声污染防治法》第八十四条第二项写的是「对已建成使用的居民住宅区共用设施设备，专业运营单位未进行维护管理，不符合民用建筑隔声设计相关标准要求的」。

法典删掉了「专业运营单位」这六个字。

这是一个实质变化。删掉之后，主体范围扩大了：

  • 有专业运营单位的（电梯维保公司、水泵维保单位），罚运营单位。
  • 没有专业运营单位的（物业服务人自行管理），罚物业服务人。
  • 物业服务人也没有的（业主自管），可能罚业主委员会或者全体业主（后者在实务中难以操作）。

这个变化对物业服务人影响最大。 过去可以说「这是专业运营单位的事，我只负责公共区域保洁保安」，现在这个抗辩不成立了——只要是「未进行维护管理」，物业服务人就可能被罚。

「共用设施设备」的范围

条文的列举是「电梯、水泵、变压器等」，加「等」字兜底。

典型的共用设施设备： 电梯及电梯机房、二次供水水泵、消防水泵、变压器与配电设备、柴油发电机、中央空调主机与冷却塔、通风风机、锅炉、垃圾压缩机、车库排风机、单元门禁与对讲系统（有轻微噪声）。

不属于共用设施设备的： 住户自装的空调外机（属于私有设备）、住户自购的净水器、住户自行安装的新风系统。这些设备的噪声，走 1190 条第三项（装修）或者民事相邻关系。

这个区分很重要。 一个小区里，电梯噪声投诉罚物业，空调外机噪声投诉罚业主，路径完全不同。

「不符合民用建筑隔声设计标准要求」怎么认定

标准是《民用建筑隔声设计规范》。对设备噪声，规范规定的是「室内允许噪声级」——设备运行时不改变室内背景噪声的限值，或者设备传到室内的噪声不超过某个数值。

测点在室内。 这是与厂界噪声最大的区别。电梯噪声要测卧室内的噪声，水泵噪声要测相邻房间的噪声。

测量条件有严格要求： 设备正常运行、门窗关闭、室内无其他声源、背景噪声修正。

技术抗辩的要点：

一是测量时设备是否处于正常运行状态。电梯测的是运行噪声还是待机噪声？水泵测的是满负荷还是部分负荷？

二是背景噪声扣除。夜间测卧室，背景可能只有 25 分贝，设备运行时 32 分贝，差值 7 分贝，按标准需要修正。不修正直接认定超标，是错误的。

三是测点位置。卧室中心还是床头？距墙多远？高度多少？规范有规定。

四是房屋状态。毛坯房、精装房、已入住（有家具吸声）的测量结果不同。已入住状态测出的数据通常低于毛坯，如果执法机关在毛坯状态测量后认定超标，当事人可以主张测量条件与实际使用状态不符。

四、两款之间的联系

这两款看着独立，实际有内在联系。

第一款是「事前的告知」，第二款是「事后的质量」。

一个楼盘如果在销售时如实告知了「本楼西侧有城市快速路，夜间噪声约 55 分贝，已采取三层中空玻璃隔声」，那么即使入住后有人觉得吵，开发商的信息披露义务已经履行。

反之，如果销售时什么都没说，入住后居民发现电梯噪声超标、马路噪声超标，开发商不仅要承担第二款的行政责任（如果它是安装者），还要承担第一款的披露责任，以及民事上的违约责任。

这个联系在民事案件中格外重要。 买房人起诉开发商，主张房屋噪声超标构成质量瑕疵，开发商的第一道防线是「合同里已经约定了噪声情况，买方知情」。这道防线成立的前提，就是第一款义务的履行。

所以第一款不只是行政合规问题，是民事风险的前置管理。 披露到位，民事上多一层保护；披露不到位，行政上被罚，民事上也失去抗辩基础。

五、要件与举证

要件（违法构成）判断标准谁来举证
第一款：主体是房地产开发经营者新建居民住房的开发主体执法机关（预售许可、开发资质）
第一款：未在销售场所公示无公示，或位置不显著，或内容不完整执法机关（现场检查、拍照）
第一款：未纳入买卖合同合同文本中无相关条款执法机关（调取合同范本、抽查已签合同）
第一款：未明确共用设施位置或隔声情况合同中缺这两项内容执法机关（合同文本）
第二款：属于共用设施设备电梯、水泵、变压器等为全体业主共用的设备执法机关（设备清单、产权归属）
第二款一项：设置不合理或未采取减振降噪措施布局不当、无减振垫、无隔声处理执法机关（现场勘验、设计文件）
第二款二项：未进行维护管理无维保记录、超期未检、故障未修执法机关（维保合同、记录）
不符合隔声设计标准室内噪声测量值超过规范限值执法机关（检测报告）
拒不改正已责令改正，逾期未改执法机关（通知书、复查记录）
执法主体适格第一款归住建部门，第二款归地方政府指定部门执法机关（职责分工）

这张表里第二行至第四行，是执法机关最容易取证的三行——调合同、拍现场，几分钟就能完成。所以第一款的违法认定难度低，被查出的概率高。

第八行是第二款的技术核心。 前面说的四个抗辩点（运行状态、背景修正、测点、房屋状态），都落在这里。

六、六处边界：本条不罚什么

第一，不罚非新建住房。 第一款明确「新建居民住房」。二手房交易、存量房销售，不走本条。二手房买卖中的噪声信息披露，走民法典的欺诈、重大误解或者合同违约。

第二，不罚非房地产开发经营者。 单位自建房、合作建房中，如果没有开发经营者身份，第一款不适用。

第三，不罚私有设备噪声。 住户自装的空调外机、新风系统、净水器，不属于共用设施设备，不落第二款。

第四，不罚已尽披露义务的。 公示了、写进合同了，即使实际噪声比预估的大，也不构成本条第一款（但可能构成民事上的瑕疵担保责任）。

第五，不罚达标且已维护的。 第二款要求「不符合隔声设计标准要求」。符合标准，即使有人觉得吵，也不构成。

第六，不罚非噪声问题。 房屋渗漏、墙体开裂、空气质量，都不是本条范围。

七、时间效力：删了六个字，扩大了主体

旧《中华人民共和国噪声污染防治法》第八十三条：

违反本法规定，有下列行为之一，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，处一万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令暂停销售：

（一）新建居民住房的房地产开发经营者未在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，或者未纳入买卖合同的；

（二）新建居民住房的房地产开发经营者未在买卖合同中明确住房的共用设施设备位置或者建筑隔声情况的。

旧法第八十四条：

违反本法规定，有下列行为之一，由地方人民政府指定的部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款：

（一）居民住宅区安装共用设施设备，设置不合理或者未采取减少振动、降低噪声的措施，不符合民用建筑隔声设计相关标准要求的；

（二）对已建成使用的居民住宅区共用设施设备，专业运营单位未进行维护管理，不符合民用建筑隔声设计相关标准要求的。

三处变化：

第一，旧法 83 条的两项合并为法典 1191 条第一款一段。 内容一字未改，只是从分项改为连写。

第二，执法主体从「县级以上地方人民政府房产管理部门」改为「住房城乡建设主管部门」。 这是机构改革后的名称调整，实务中房产管理部门多数已并入住建部门。

第三，旧法 84 条第二项删掉了「专业运营单位」六个字。 这是本条唯一实质性的变化，主体范围扩大。

这个变化的时间效力处理：

2026 年 8 月 15 日之前的「未维护管理」行为，按旧法只能罚专业运营单位；法典施行后，可以罚物业服务人。如果物业服务人的未维护行为跨越了施行日，按新法处理。

对物业服务人的提醒： 2026 年 8 月 15 日之后，共用设施设备的噪声维护责任，落到了实际管理者头上，不能再以「这是专业公司的事」推脱。

八、被查之后怎么做

如果是开发商被查（第一款）：

第一步，立刻补齐。公示补上、合同模板改掉、已签合同的补充协议签掉。这是唯一能阻止「责令暂停销售」的动作。

第二步，争「是否已公示」。拿出销售期间的公示照片、公示材料的存档、销售人员的培训记录。如果能证明公示过，只是位置不够显著，可以主张情节轻微。

第三步，争「是否需纳入合同」。如果合同里有相关的附件（比如《本项目周边环境告知书》），可以主张已经纳入。

如果是物业或建设单位被查（第二款）：

第一步，查设备归属。是不是共用设施设备？电梯是，住户空调不是。

第二步，查维护记录。有维保合同、有维保记录、有年检报告，就证明履行了维护义务。

第三步，争技术数据。运行状态、背景修正、测点位置、房屋状态，四个点都可以争。

第四步，提整改方案。加装减振垫、更换低噪声设备、调整设备位置，提出时间表，争取按「已着手改正」从轻。

九、三句话

第一句：罚款一万至五万不重，停售才重。 「责令暂停销售」没有「可以」，是应当。整改到位是唯一出路。

第二句：披露三件事：公示、进合同、写清设施位置和隔声。 少一件就违法。这三件事做完，行政上过关，民事上也多一层保护。

第三句：共用设施设备的维护责任，2026 年 8 月起落到实际管理者头上。 旧法只罚「专业运营单位」，法典删了这六个字。物业不能再推。

延伸阅读

本文基于《中华人民共和国生态环境法典》第一千一百九十一条、第五百九十六条、第五百九十七条，原《中华人民共和国噪声污染防治法》第八十三条、第八十四条撰写，核对日期 2026 年 10 月。法典自 2026 年 8 月 15 日施行。本文不构成正式法律意见。