房产税与城镇土地使用税常见问题解答（12366答复精选 Q559）

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-04-10】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定， 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。 二、根据《河南省税务局关于房产税、土地使用税有关政策问题的通知》（豫税函发〔1992〕12号）规定，五、房屋多次转租，只就第一次出租时按租金收入征收房产税，再转租，不再征收房产税，…… 因此，根据上述文件规定，房产税由产权所有人缴纳。房屋多次转租，只就第一次出租时按租金收入征收房产税，再转租，不再征收房产税

【答复单位：12366北京中心12366；答复时间：2021-04-08】12366北京中心答复： 您好，请参阅《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的规定：“三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

【答复单位：税务总局天津市税务局12366；答复时间：2021-04-08】根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）第十九条规定，关于新建的房屋如何征税。 纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。 纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。” 同时，根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。 (一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 (二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 (三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2021-04-01】依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号），购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。通常情况下，房地产开发商《交房通知书》上会注明房屋交付的具体时间，可据此判定相关纳税人的纳税义务发生时间。

【答复单位：税务总局陕西省税务局12366；答复时间：2021-03-29】您提交的网上留言 已收悉，现答复如下： 根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》[（1987）财税地字第3号]：一、关于“房产”的解释 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-03-28】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号)第六条规定：“第六条　下列土地免缴土地使用税：...(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；” 二、根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》((1988)国税地字第15号)规定：“十一、关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的解释 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。” 建议您参考上述文件规定，并结合实际业务情况确定是否符合（1988）国税地字第15号规定直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的条件。具体事宜建议您咨询当地主管税务机关进一步确认。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-03-26】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定， 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 二、根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定，十九、关于新建的房屋如何征税 纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。 三、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 (一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 四、根据《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》（国税函〔2002〕284号）规定，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条中“房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。 五、根据《河南省地方税务局关于印发的通知》（豫地税发〔2005〕39号）规定，第七条　房产税以房屋为征税对象，对构成房屋的财产征收房产税。 六、根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（1987）财税地字第3号）规定，一、关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 因此，根据上述文件规定，1.房产税由产权所有人缴纳。凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。2.购买的二手办公楼和仓库，应当自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。3.办公楼属于房屋，应按规定缴纳房产税。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2021-03-24】第一，自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。 自用部分按房产原值×(自用面积/总面积)来作为计税房产原值。 出租部分，按租金收入×12%计算缴纳房产税。 第二，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件第二条规定，关于确定房产税纳税义务发生时间问题。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-03-23】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-03-19】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； (二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 二、根据《国家税务局关于检发的通知》（(1988)国税地字第15号）规定，十二、关于征用的耕地与非耕地的确定：征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。 三、根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 四、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。 因此，按照您的描述，暂不清楚您是通过何种方式获得耕地，无法做出针对性答复。根据以上文件规定，如果通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按财税〔2006〕186号第二条规定处理。建议您参考上述文件规定，并结合实际情况缴纳城镇土地使用税。具体涉税事宜您可联系主管税务机关确认。

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-03-19】根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定： 第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-03-18】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，扣除项目包括与转让房地产有关的税金，城镇土地使用税非转让房地产有关税收；同时，也不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条所规定开发成本的范围，不能作为开发成本扣除。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-03-16】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，第三条 关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 二、根据《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》(豫地税发〔2006〕84号)规定，第七条 房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。第八条 房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为： 应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×(1-累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积)÷缴纳期限 累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。……第十一条 房地产开发企业纳税人应建立房地产企业城镇土地使用税纳税备查帐簿，如实记载和反映企业占用的土地面积、商品房销售情况及因销售商品房而减少应税土地面积等有关情况。 因此,根据上述文件规定，房地产开发企业开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。纳税人应建立房地产企业城镇土地使用税纳税备查帐簿详细记载和反映有关情况。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-03-16】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 1.根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：“第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 …… 第六条　下列土地免缴土地使用税： ……(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； (五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；” 2.根据《国家税务局关于检发的通知》（（1988）国税地字第15号）文件规定：“一、关于城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地的解释 城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。 3.根据财税〔2006〕186号规定：“三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。”

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-03-14】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 1.根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：“第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 …… 第六条　下列土地免缴土地使用税： ……(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； (五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；” 2.根据《国家税务局关于检发的通知》（（1988）国税地字第15号）文件规定：“一、关于城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地的解释 城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。 3.根据财税〔2006〕186号规定：“三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。”

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-03-13】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。” 另根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条规定，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定：“第五十一条 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。” 您可结合实际情况参考上述文件规定执行，具体可与主管税务机关进一步核实。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2021-03-13】非房地产开发企业转让房产，应按评估值计算增值额，在进行重置成本价评估时可以考虑装修费用。 综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-03-12】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 二、根据《河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局房产税管理办法》的通知》（豫地税发〔2005〕39号）第十八条规定，主管税务机关对房产税计税依据的特殊情形，按下列规定办理：（一）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，按增加后的房屋原值计征房产税。对房屋装饰装修后增值的部分，凡记入账簿“固定资产”科目的，要按增值后的房产原值计征房产税。 三、根据《财政部　国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 因此，根据上述文件规定，对原有房屋进行改建、扩建的，按增加后的房屋原值计征房产税。关于房产税与容积率的关系：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。具体事宜建议您联系主管税务机关确认。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2021-03-10】第一，根据《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔1987〕财税地字第3号）文件第一条规定，关于“房产”的解释。 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 根据总局（86）财税地字第8号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。 第二，①根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）文件第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 ②根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（1988)国税地字第15号）文件第四条规定，关于纳税人的确定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 ③根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）文件规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。 综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：黑龙江省税务局12366；答复时间：2021-03-05】黑龙江省税务局12366呼叫中心答复：您好，根据《黑龙江省人民政府关于印发黑龙江省实施暂行细则的通知》（黑政发〔2014〕19号）第四条规定， 纳税人自用的房产，依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳房产税，没有原值作为依据的，按照地方税务机关核定计税价值减除30%后的余值计算缴纳。纳税人出租的房产，按房产租金计算缴纳房产税，计税依据不实的，按地方税务机关核定的租金标准确定。 具体核定情况，建议咨询当地主管税务机关。