转租

一句话定义：转租是承租人经出租人同意，将租赁房屋再出租给第三人使用，原租赁合同继续有效，承租人并不退出租赁关系。

构成要件 / 适用条件

一、承租人对房屋享有合法的租赁权，且转租期限在剩余租期内。 转租的基础是原租赁合同，原合同无效、已解除、已到期，转租就失去根基。期限上，第七百一十七条规定：经出租人同意转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。这条的实务含义是：你只剩一年租期，却和二房东签了三年，第三年对房东没有约束力，房东到期收房，次承租人只能向承租人要赔偿。

二、经出租人同意。 同意可以是明示的，写在合同里、另出书面同意函、微信回复同意，都可以；也可以是默示的，依第七百一十八条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租。六个月从出租人知道或应当知道之日起算，不是从转租合同签订之日起算。举证上，主张已获同意的一方要拿出同意或知晓的证据，微信记录、租金收据、上门维修记录、物业登记都可能成为关键。

三、原租赁关系不消灭，形成两层租赁关系。 这是转租与「退租后由第三人另租」的根本区别。承租人不退出：他仍要向出租人付租，仍对房屋的完好负责，第三人造成房屋损失的，由承租人向出租人赔偿（第七百一十六条第一款），承租人再向次承租人追偿。次承租人取得的是依附于原合同的使用权限，不是独立的租赁权，原合同消灭，次承租人的占有也随之失去依据。

四、未经同意的转租，出租人可以解除合同。 第七百一十六条第二款给的是解除权，不是自动无效：出租人可以选择解除原租赁合同，也可以选择追认、或者收了租金继续默认。一旦解除，次承租人须腾退房屋；依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。

五、次承租人有代付权。 第七百一十九条给了次承租人一条自救通道：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金，但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。代付的钱可以充抵次承租人自己应向承租人支付的租金，超出的部分可以向承租人追偿。这是二房东跑路、房东要赶人时最实用的一条，但前提是转租合同对出租人有约束力——也就是经过同意、期限未超剩余租期。

关于违法转租。 公租房、保障性住房、单位公房擅自转租，除了民事上的违约与解除，还会触发行政后果：资格取消、房屋收回、罚款、纳入信用记录。这与普通商品房的转租是两个层面，不能只看合同。

法条依据

与相邻概念的区别

最容易错的是把转租当成「转租合同无效」。第七百一十六条第二款给出租人的是解除权，不是无效后果：承租人与第三人之间的转租合同在双方之间仍然有效，只是不能对抗出租人；出租人不解除、甚至继续收租的，转租关系事实上被容忍。真正决定次承租人能不能住下去的，是原租赁合同是否存续，而不是转租合同本身是否「有效」。

第二组边界是转租与分租、合租。分租是按房间或部位分别出租给不同的人，法律性质仍是转租，只是标的从整套变为部分，同样需要出租人同意，同样受剩余租期限制；合租则是几个人共同作为承租人签一份合同，彼此之间不是转租关系，一人退租不影响其他人对房东的义务，除非合同另有约定。二房东把整套房租下再按间分租，是最典型的转租加分租组合，也是群租整治中最常被查的形态。

第三组边界是「同意转租」的范围。同意转租不等于同意改变用途、同意群租、同意装修改造、同意转租期限超过剩余租期——这些都需要单独授权。合同里一句「可转租」，不能扩张解释为「可任意改建后按床位出租」。

实操指引

• 不确定转租要不要房东点头、没点头会怎样：转租要房东同意吗？二房东转租没经同意，房东能赶人吗，把同意的方式与解除后果讲清。
• 房东早就知道却一直没表态：房东知道房子被转租却不管，六个月后就算同意，看六个月怎么起算、怎么举证。
• 已经被房东发现擅自转租：未经同意转租：转租合同的效力和六个月的默认期，区分合同效力与对抗力。
• 转租期限超过自己的剩余租期：转租期超过剩余租期：超出部分的效力与实操处理，说清超出部分为什么对房东无效。
• 二房东欠租、房东要收房：二房东欠租被赶，次承租人能不能代付保住房，第七百一十九条的代付操作与追偿路径。
• 相邻概念见房屋租赁合同。

常见问题

问：转租一定要房东书面同意吗？ 答：不必须书面。明示同意可以是书面、微信、短信，也可以是房东实际收取转租租金、直接与次承租人交涉等行为；默示同意则依第七百一十八条，知道或应当知道转租后六个月内未提异议即视为同意。问题不在形式，而在举证——口头同意事后否认的，得有聊天记录、录音或证人。

问：房东知道我转租，半年多没说话，现在还能解除合同吗？ 答：一般不能。第七百一十八条的六个月异议期一过，视为同意转租，出租人不能再以未经同意为由解除原合同。但如果转租同时存在改变用途、群租、擅自改造等违约情形，出租人可以另循这些事由主张解除。

问：次承租人把房子弄坏了，房东找谁赔？ 答：找承租人。第七百一十六条第一款明确，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失；承租人赔偿后可向次承租人追偿。房东与次承租人之间没有直接合同关系，除非房东已书面认可并直接收取租金、形成事实上的租赁关系。

问：二房东跑路了，次承租人还能继续住吗？ 答：取决于原租赁合同的命运。房东解除原合同的，次承租人失去占有依据，须腾房，逾期还要支付占有使用费；承租人只是欠租、合同尚未解除的，次承租人可依第七百一十九条代付欠租与违约金，把房子保下来，代付款充抵自己应付的租金，超出部分可向承租人追偿。

问：转租期超过我的剩余租期，多出来的部分怎么办？ 答：超过部分对出租人不具有法律约束力，房东到期即可收房，次承租人只能向承租人主张违约赔偿。除非房东另行书面同意，或者承租人与房东续签、把租期延长到覆盖转租期限。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；同意的认定、六个月异议期的起算与代付的适用条件在个案中差异较大，请咨询执业律师，以律师结合在案证据出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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