房贷与购房贷款：10 个最常问的问题

结论：首付比例和房贷利率不是买房人和银行私下谈出来的，受国家金融政策约束。一方面，法律明确禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定；另一方面，商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。所以房贷利率的高低，主要看政策下限、市场报价利率和您所在城市、具体银行的执行口径，同一城市不同银行的政策可能不一样。真正能被“谈”的，是选哪家银行、选什么还款方式、能不能争取利率加点的优惠，而这些都必须写进借款合同，口头承诺不作数。动作建议：多问几家银行比较首付成数、利率加点和放款速度，把谈定的条件写进合同；开发商说的贴息、内部利率，务必让其落到书面。

结论：划算不划算要看利率和您手上的钱，违约金则看合同约定。借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息——也就是说，一般情况下提前还贷，后面的利息就不用付了，银行不能照原约定期限收满利息；但如果合同里明确约定了提前还款要收违约金或者补偿金，那就要按约定来，这也是很多房贷合同里的常见条款。划不划算，本质是比较“提前还掉的钱能不能找到比房贷利率更高的稳妥去处”：房贷利率偏高、手上有闲钱又没有更好的安排，提前还通常合适；反之则未必。动作建议：先翻出借款合同看提前还款条款，问清银行有没有次数和金额限制，办完记得索取结清证明和解除抵押的材料。

结论：公积金贷款利率更低，能用就优先用，但额度常常不够，所以常见做法是组合贷。缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；公积金管理中心应当自受理申请之日起十日内作出准予贷款或者不准贷款的决定并通知申请人，准予贷款的由受委托银行办理贷款手续，贷款风险由公积金管理中心承担。公积金贷款的短板是额度受缴存基数、账户余额和当地上限限制，房价高的时候常常不够用，这时可以把公积金贷款和商业贷款组合起来，也就是组合贷，两部分分别按各自利率计息。动作建议：先到公积金中心问清可贷额度和办理条件，再和开发商、银行确认是否接受组合贷，签字前把两种贷款的利率、期限、还款方式写清楚。

结论：能不能退，关键看“办不下来是谁的原因”。定金合同自实际交付定金时成立；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。如果贷款批不下来是因为政策收紧、银行额度不足、银行审核口径变化等不可归责于双方的原因，导致购房合同无法继续履行，通常可以主张返还定金和已付款项；如果是您自己征信有问题、收入证明造假、临时反悔不办，就可能被认定为违约，定金要不回来，甚至还要赔违约金。动作建议：签认购书时就写明“贷款未获批准可解除合同并退还定金”，办贷过程中保留银行审批意见和拒贷证明，用来证明不是自己的过错。

结论：断供的后果逐级加重，最终房子确实可能被拍卖。房贷的核心是抵押担保：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销；抵押权人与抵押人未就实现抵押权的方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。现实中，连续逾期会先产生罚息和复利，征信留下不良记录；接着是催收、律师函；再往后银行起诉并申请执行，房子被查封、评估、拍卖，拍卖款先还银行本息和费用，不足部分还要继续追偿。动作建议：真还不上了，别玩消失，主动找银行协商延长贷款期限、调整还款方式或者申请阶段性只还利息。

结论：先看房子登记在谁名下、首付是谁出的，再谈怎么补。以夫妻一方婚前签订不动产买卖合同、以个人财产支付首付款并在银行贷款、婚后用夫妻共同财产还贷、不动产登记于首付款支付方名下这种最常见的情形为例：离婚时该不动产先由双方协议处理；协议不成，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务；而双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应根据民法典关于离婚财产分割的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。如果是婚后共同出资购房、只登记在一方名下，通常按夫妻共同财产处理。动作建议：把首付凭证、还贷流水、贷款合同、装修票据都整理好，先协议、再诉讼，算清“共同还了多少、房子涨了多少”这两笔账。

三个角色，责任轻重不一样。共同借款人，是借款合同上的借款人之一，对全部借款承担共同还款责任，属于法律上的连带债务——债务人为二人以上，债权人可以请求部分或者全部债务人履行全部债务。担保人也就是保证人，是替别人担保的人，先看保证方式：一般保证有先诉抗辩权，连带责任保证下银行可以直接找他要钱，担保人承担责任后可以向债务人追偿。接力贷通常是父母和子女一起作为借款人或共同还款人，把两代人的收入、年龄加在一起延长可贷年限，本质上是共同借款或者阶段性担保的安排，所以必须在合同里看清谁被写成借款人、谁被写成保证人。动作建议：签字前逐页确认自己的身份，别糊里糊涂当上借款人；只愿意担保的，坚决要求在合同里写明“保证人”。

结论：会变。现在的商业性个人住房贷款大多采用“市场报价利率加基点”的浮动定价方式，其中市场报价利率随市场调整，加减的基点则在合同里固定下来。也就是说，市场利率下降，您的月供通常会跟着少一点，上升时会多一点；但利率调整不是每天都生效，而是围绕重定价日进行——重定价日一般约定为每年的1月1日，或者贷款发放日在每年的对应日，到那天按当时最新的市场报价利率重新计算，下一个周期内保持不变。当然，这仍然受两条约束：商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定贷款利率，借款的利率也必须在借款合同里写清楚。动作建议：翻出借款合同找到重定价日和利率调整方式条款，临近重定价日时留意银行通知，发现调整有误及时提出异议。

结论：不一定批不下来，但难度和成本都会上升。征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为五年；超过五年的，应当予以删除。也就是说，逾期记录不是永久跟随，但这五年是从“把钱还清、不良行为终止”那天开始算，不是从逾期那天算。银行看的是整体：少量、金额不大、已经结清的逾期，通常还有沟通空间，可能被要求提高首付、上浮利率或者补充收入证明；如果是当前逾期未还、连续多次逾期、有呆账、被列入失信名单，被拒的概率就很高。动作建议：先自查征信报告，确认记录是否属实、是否已过五年；属于错误记录的，通过异议程序要求更正；属于自己逾期的，尽快结清并保持良好还款记录，等记录自然消除。

结论：要看合同怎么约定，以及贷不下来的原因。原则上，二手房买卖合同签订后，买方有按约付款的义务，而付款包含办贷这一环；如果因为买方自身征信、收入、资料问题导致贷款批不下来或者额度不足，买方又没能自筹补足，就可能构成违约，需要承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，通常表现为定金不退、按约支付违约金。反过来，如果合同里写了“贷款未获批准或者额度不足，双方可以解除合同、互不承担违约责任”，或者贷不下来是不能归责于买方的原因，买方可以主张不担责或者减轻责任。动作建议：签约时务必加一条以贷款审批结果为条件的解除条款；办理过程中保留银行的审批意见、拒贷或者降额通知，作为免除责任的证据。