商品房买卖维权判定器

合同约定了计算方式的，按合同。常见约定是「按已付购房款每日万分之几」，基数是已付购房款，不是总房价，也不是未付部分。合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法的，按逾期交付期间同地段同类房屋的租金标准确定（商品房买卖合同司法解释第十三条）。另外，违约金约定过高的可以请求减少，口径是「以违约金超过造成损失的 30% 为标准适当减少」（第十二条），不是一律砍半。

合同没有特别约定的，按《商品房销售管理办法》第二十条规定：面积误差比绝对值在 3% 以内（含 3%）的，据实结算房价款；绝对值超过 3% 的，买受人有权退房，开发商应在提出退房之日起30 日内退款并支付利息。不退房的：面积变大的，3% 以内部分由买受人补足，超出 3% 部分由开发商承担、产权归买受人；面积变小的，3% 以内部分由开发商返还，超出 3% 部分双倍返还。

先看合同约定的办证期限；没有约定的，期房自交付使用之日起 90 日、现房自合同订立之日起90 日（商品房买卖合同司法解释第十四条）。期限届满后超过一年，因开发商原因仍无法办理不动产登记的，买受人可以请求解除合同并赔偿损失（第十五条）。未满一年的，一般只能主张逾期办证违约金，基数按已付购房款总额计算。

两种可以解除：一是主体结构质量不合格，不能交付使用或交付后经核验确属不合格（司法解释第九条）；二是质量问题严重影响正常居住使用（第十条第一款）。一般质量问题在保修期内由开发商修复，拒修或拖延的，买受人可以自行修复，费用和其他损失由开发商承担（第十条第二款）。是否「严重影响居住」要看能不能正常住，需要检测报告、报修记录和影像证据。

只有写明「定金」并实际交付的，才适用定金罚则：买受人一方原因未能订立合同的，无权要求返还；开发商一方原因的，应当双倍返还；不可归责于双方的事由导致合同未订立的，应当返还（司法解释第四条、民法典第五百八十七条）。定金不得超过主合同标的额的 20%，超出部分不产生定金效力。写成订金、意向金、认筹金的，一般按预付款处理，原则上应当返还。