房子烂尾、房贷断供怎么办？
这一页把「该做什么 · 留什么证据 · 期限多久 · 能拿多少 · 文书去哪拿」都串好了
依据现行有效的法律与公开办事规则整理，遇到政策调整以最新规定为准
房子停工了，交房遥遥无期，月供却一分不少地扣——这种「房财两空」的煎熬，很多人都快扛不住了。先记住最关键的一句：房子烂尾该找开发商，房贷别赌气断供。两件事分清楚，才知道下一步往哪走。
速览表、材料清单、条文可以一起打印带走
先看结论：这件事的关键六问
| 谁去办 | 业主本人出面；集体维权可以推选代表或者委托律师，断供的事要单独和银行谈 |
|---|---|
| 去哪办 | 烂尾找项目所在地住建部门和开发商，断供找贷款银行，集体问题可向保交楼专班反映 |
| 要带什么 | 购房合同与备案表、付款凭证和发票、贷款合同、月供流水、延期交房通知、工地停工照片 |
| 多久办完 | 协商展期通常数个工作日出方案；解除合同诉讼一审一般 6 个月内审结商品房交付与退房全流程 |
| 花多少钱 | 协商、投诉不收费；起诉按标的额交诉讼费，交不起可以申请缓交、减交或者免交 |
| 关键期限 | 很多贷款合同约定连续三期不还即可宣布提前到期；解除权应在知道事由后一年内行使 |
先把两件事分开
1烂尾：开发商违约
房子停工、逾期交付，是开发商没有按合同履行义务，您针对的是开发商。
2断供：您和银行的借款合同
房贷是您和银行之间的借款合同，房子烂尾并不自动免除还款义务——这是很多人最容易吃亏的地方。
3别赌气直接断供
直接断供会影响征信，还可能被银行起诉、房子被拍卖，损失更大。
4断供和烂尾是两份合同，别拿停供去逼开发商
购房合同的对象是开发商，借款合同的对象是银行，两份合同各自独立。用停供来施压，开发商感受不到压力，承担后果的却是您的征信和抵押物。真正能逼开发商回到谈判桌的，是解除合同、索赔违约金、举报挪用监管资金这几件事；能让月供喘口气的，是和银行谈展期。把对象搞错，是最常见也最伤的失误。先分清该找谁、能主张什么，再决定要不要停供。月供逾期先找银行，不要拿着合同去找开发商理论。
商品房预售 →5银行宣布贷款提前到期，往往比想象中来得快
多数个人住房贷款合同里有加速到期条款，约定连续若干期或者累计若干期未按约还款，银行有权宣布贷款全部提前到期，一次性要求清偿本息，并申请处置抵押物。也就是说，逾期不是「欠几期还几期」，而是可能一下子变成欠几百万。真还不上时，与其躲着不接电话，不如主动去银行个贷部门书面申请调整还款安排，留下沟通记录，后面才有主张的空间。沟通时把申请和回复都留成书面，口头承诺靠不住。
烂尾了，业主能主张什么
1催告后可以解除购房合同
开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，可以请求解除合同（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条）。
2解除购房合同后，可一并解除贷款合同
商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，可以请求解除该贷款合同（上述解释第二十条）。
3没有明确约定时的解除与赔偿
符合法定解除条件的，可以解除合同（民法典第五百六十三条）；一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任（民法典第五百七十七条）。
4解除购房合同，必须把贷款合同一起写进诉请
只解除购房合同，会出现一个尴尬局面：房子退了，贷款还在，您继续给银行还钱，再去向开发商追偿，而开发商已经没钱。所以起诉时两项请求要并列：解除商品房买卖合同、解除商品房担保贷款合同，并要求开发商向银行返还收受的贷款本息。同时申请财产保全，查封开发商未售房源或者土地，为后续执行留出抓手。诉请写漏一项，二审再补会很被动。保全面要写具体，房号、地块、账户一个都别空着。
商品房预售合同签约与备案全流程 →5交了大部分房款的业主，在破产程序里顺位靠前
开发商进入破产程序后，各类债权的清偿顺序差别很大。符合条件的消费者购房人，对特定房屋的权利可以优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权；普通购房款债权则要和供应商、民间借贷一起排队。判断的关键是：是否用于居住、是否已支付全部或者大部分价款、有没有办理网签备案。这三项材料越齐，主张越有力。申报时要书面写明主张的顺位，不要只交一张购房合同了事。
月供怎么办
1先和银行谈延期、展期
确实还不上，尽早和贷款银行沟通，申请展期或者调整还款安排，并把协商过程留痕，别玩「失踪」。
5展期、拉长年限、阶段性只还息，都可以谈
银行不是只有「按时还」和「起诉」两个选项。可以申请延长贷款期限降低月供、申请阶段性先息后本、申请调整还款日，部分银行对受困楼盘业主有专门的纾困安排。谈的时候带上停工证明、延期交房通知、收入变化证明，提出具体方案而不是只说「还不上了」。谈成的结果一定要落到书面补充协议或者银行的书面回复上，口头同意不作数，否则系统里还是按逾期记。各家银行政策不一样，多问两家不吃亏。
购房贷款贴息怎么办？首套房贷每年贴 1 个点 →6以房抵债、转按揭，都得银行点头
房子还在抵押状态，想卖、想抵给开发商、想转给别人接着还贷，都涉及抵押权人的同意。私下和开发商签一份「退房抵账协议」，不去银行办手续，贷款不会消失，房子也可能因为没解押过不了户。正确顺序是：先和银行谈提前还款或者转按揭，取得同意后再办理解押、过户，最后结算差价。任何要求您先交房、先签字、后办手续的方案，都要多问一句钱怎么走。签字之前先让懂行的人看一眼，代价最小。
证据与维权路径
1商品房交房、退房流程
从网签、备案、贷款、交房验收、办证，到延期交房、面积误差、质量问题的处理路径。退房要看合同约定的解除条件和法定解除情形：逾期交房超过约定期限、房屋主体结构质量不合格、面积误差比绝对值超过百分之三。走退房前先发书面催告并保留送达证据，再谈解除和退款。
几个时间点，错过就很难回头
1催告后三个月，才是解除合同的门槛
开发商逾期交房，不是交房日一过就能立刻解约。要先书面催告，给一个合理期限，司法解释的口径是三个月；三个月届满仍不交房，才可以请求解除。所以停工迹象一出现就该发催告函，用快递寄到合同载明的地址和开发商注册地址，内件品名直接写清，保留签收记录。很多人拖了一年才想起来发函，起算点从发函那天才开始，时间白白浪费。函里写明房号、合同编号、已付款金额和要求的交付期限。
逾期交房怎么办 →2解除权一年，过期就消灭
解除权有行使期限：法律没有另行规定、当事人也没有约定的，自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，权利消灭。烂尾楼盘拖三五年的情况很常见，很多业主一直等复工，等到想解约时已经过了期限。起算点要看具体事实：约定交房日届满、开发商书面承认无法交付、政府公告项目停工，都可能是起点。想解约就尽早发书面解除通知，别只在业主群里说。
3贷款加速到期，比想象中来得快
个人住房贷款合同普遍约定，借款人连续若干期或者累计若干期未按约还款，银行有权宣布贷款提前到期，一次性要求清偿全部本息并处置抵押物。它不是「欠几期补几期」，而是一下变成欠全部。所以出现还款困难，要在第一期逾期之前就去银行个贷部门书面申请调整，别等催收电话打来。申请材料、沟通记录、银行书面回复全部留存，日后主张「非恶意拖欠」时用得上，口头同意一律不作数。
4诉讼时效三年，破产申报另有期限
向开发商主张逾期交房违约金、要求赔偿损失，适用三年诉讼时效，从知道或者应当知道权利受到侵害之日起算。开发商进入破产程序的，法院会公告债权申报期限，逾期虽然可以补充申报，但已经分配的财产不再补发，还要承担审查费用。收到破产公告或者管理人通知，第一时间申报，别等其他业主一起。申报时书面写明主张的顺位：消费者购房人、建设工程价款、抵押权，性质完全不同，写错就排在后面。
手里要攥住哪些材料
1购房合同、备案表、付款凭证，三样缺一不可
合同要看有没有网签备案，备案表能证明交易真实、时间在先，破产程序里主张消费者购房人顺位，靠的就是它。付款凭证包括首付款发票、银行转账记录、按揭放款记录、维修基金和契税票据，一张都不能少。很多人只留着合同，转账记录早被银行清理，等要证明「已支付大部分价款」时拿不出来。现在就把所有票据扫描存档，按时间排序，纸质件集中放一处，别散在各个抽屉里。
商品房预售要注意什么 →2停工和逾期交房的证据，要能看出时间跨度
光有几张工地照片不够，要形成时间线：每月固定日期在同一位置拍一张带日期的照片或者视频，把项目门牌、楼栋号拍进去；保存开发商发的延期交房通知、客服回复、业主群公告；向住建部门书面申请查询项目的施工许可、预售许可和监管账户收支，拿到书面答复。这些材料既能证明违约持续，也能证明您没有怠于主张权利。集体维权时把各家材料汇总成一份时间表，比各自零散的照片有用得多。
找 12345 投诉怎么写 →3贷款合同和还款流水，断了也要打出来
贷款合同要找到关于提前到期、逾期罚息、调整还款安排的那几条，复印留存，很多人签完就再没看过。还款流水到银行打印完整版，包含已还期数、每期本息、有没有逾期记录。真到了和银行谈展期，这份流水是谈的基础；到了诉讼阶段，它是计算损失、主张解除贷款合同的依据。已经逾期的，把催收短信、电话录音、上门通知都存好，这些能反映银行有没有尽到通知义务。
4和各方沟通的书面痕迹，口头承诺一律不算
和开发商、住建部门、银行、保交楼专班的每一次沟通都要落到纸面：信访或者投诉的受理编号、工单号、书面申请的收件回执、会议纪要的照片。电话沟通之后发一条短信或者邮件复述要点，写「刚才电话中您提到某某安排，如理解有误请回复」，对方不回也算留痕。银行口头同意展期、开发商口头承诺退房，只要没有书面文件，系统里照记逾期、合同照样有效。这一条最容易被忽视，却最影响结果。
法律是这么规定的（原文）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条迟延交房催告后解除合同
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条解除购房合同后解除贷款合同
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
常见问题
房子烂尾了，月供能不能先停掉？
不能单方面停。您和银行之间是借款合同，房子能不能交付是您和开发商之间的事，两回事，银行不会因为楼盘停工就免除还款义务。真停了，先是逾期记录上征信，接着银行可以按合同宣布贷款提前到期、起诉、申请拍卖抵押物，最后房子没住上还背一身债。可行的是两条路：一是向银行申请展期、延长贷款年限或者阶段性只还利息；二是走解除购房合同、一并解除贷款合同的路子，把还款责任转回开发商。
购房合同解除了，贷款就真的不用我还了吗？
只有把贷款合同一并解除，才谈得上不用您还。购房合同解除后，贷款合同的目的无法实现，可以请求解除担保贷款合同，由开发商把收到的贷款本金和利息直接返还给银行，您不再承担还款责任。关键在于诉状里要把两个请求一起写：解除购房合同、解除贷款合同，并明确要求开发商向银行返还款项。只起诉解除购房合同，贷款合同还在，银行照样找您。这类案子各地裁判尺度有差异，起诉前先看本地同类判决。
开发商破产了，我买的房子还能拿到吗？
要看付款进度和房子状态。已经支付全部或者大部分款项、并且用于居住的购房人，对这套房的权利通常优先于工程款和抵押权，可以要求继续履行交房；只交了定金或者少量首付的，一般只能作为普通债权申报，能拿回多少取决于破产财产。所以第一时间要做的是向破产管理人申报债权，同时提交购房合同、付款凭证、备案证明，明确主张自己是消费者购房人。别等着管理人通知，也别错过申报期限。
预售资金监管账户里的钱，能拿来复工吗？
本来就应该用在这上面。商品房预售款要存入监管账户，按工程进度节点拨付，专款专用于本项目建设，开发商不能随意抽调去拿新地。楼盘停工后，业主可以书面向住建部门申请查询监管账户的收支情况，发现挪用就举报，要求追回资金、恢复拨付。不少地方的保交楼专班就是围绕监管资金和续建在推。查账这件事越早越好，钱一旦被抽空，后面复工就只能等新资金进来。
一群业主一起停贷，会不会被认定违约？
会，而且风险不小。集体发一份停贷声明，在法律上不产生免除还款义务的效果，银行仍然可以按合同追究逾期责任，征信也照记。它的价值在于把事情推到桌面上、争取谈判空间，但这个代价要清楚。更稳的做法是把力气用在两处：一是固定开发商逾期交房、停工的完整证据，为解除合同做准备；二是推选代表和银行、住建部门谈展期和续建方案。别把停供当成唯一的筹码。
延期交房的违约金，能不能直接抵月供？
不能直接抵，这是两笔不同的债。违约金是开发商欠您的，月供是您欠银行的，主体不同，不能相互抵销。想用违约金减轻月供压力，得先通过协商或者判决把违约金确定下来、拿到手，再自己去还贷；有的案子会和开发商谈成「代付若干期月供」，那属于三方协商的结果，必须经银行书面同意，否则银行仍认定是您逾期。所以先看合同里违约金怎么约定，再算清楚能要多少。
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