商品房交付与退房全流程：验房、逾期、烂尾怎么应对
按步骤走 · 材料一次备齐 · 每个期限都有法条依据
流程步骤
收房前先查两书一表
开发商交房时应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，俗称两书一表。缺任何一项都不要贸然签字收房，可书面要求限期补齐，并拍照、邮寄留存证据。
两书一表缺一项，先别签字收房现场验房并书面记录问题
带上卷尺、验电器、纸笔现场检查：墙体裂缝、渗漏水、空鼓、门窗开合、水电燃气是否通。发现问题当场拍照录像，列成书面《验房问题清单》，交由开发商或物业签收一份。
面积与质量问题的处理
面积误差超出合同约定的，可依合同主张退房或要求退还差价；主体结构质量不合格、严重影响居住的，可要求整改、赔偿，必要时委托有资质机构检测并保留报告。
逾期交房的催告与违约金
开发商逾期交房的，先发出书面催告，同时要求按合同支付违约金；不履行或不完全履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任（《中华人民共和国民法典》第五百七十七条）。口头催告记得录音或保留聊天记录。
催告一定要用书面或能留痕的方式什么情况下可以退房
迟延交付房屋且经催告后在三个月的合理期限内仍未交付的，可以请求解除合同（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条）；迟延履行或其他违约行为致使合同目的不能实现的，也可以解除（《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）。
烂尾楼怎么抱团应对
遇到烂尾，与其他业主一起固定购房合同、付款流水、项目停工证据，向住建部门反映、查询预售资金监管账户；必要时申报债权或提起诉讼。能否停贷取决于合同约定与银行态度，切勿单方断供，否则影响征信。
断供影响征信，停贷要和银行谈解除合同后主张退款赔偿
合同依法解除后，可以要求返还已付房款并赔偿损失（《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）；有按揭的要第一时间与银行沟通，协商处理贷款，避免房子退了、贷款还背着。
材料清单
| 材料 | 说明 |
|---|---|
| 商品房买卖合同 | 原件与补充协议，看清交房时间、面积与违约条款 |
| 两书一表 | 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》 |
| 付款凭证 | 首付、按揭放款、月供与维修资金的缴费记录 |
| 验房问题清单 | 现场问题照片、书面清单与开发商签收记录 |
| 催告与沟通记录 | 书面催告、微信短信、开发商答复，证明主张过权利 |
| 贷款合同 | 按揭合同与银行沟通记录，退房时处理贷款要用 |
关键期限
| 事项 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 迟延交房解除权 | 经催告后三个月内仍未交付，可请求解除合同 | 《商品房买卖合同司法解释》第十一条 |
| 逾期交房违约金 | 按合同约定；约定不明的按实际损失主张 | 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 |
| 解除权行使期限 | 对方催告后三个月内；未催告的一年内行使 | 《商品房买卖合同司法解释》第十一条 |
| 根本违约退房 | 迟延履行或其他违约致合同目的不能实现 | 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 |
法条原文
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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