房产过户全流程：买卖、继承、赠与分别怎么办
这一页把「该做什么 · 留什么证据 · 期限多久 · 能拿多少 · 文书去哪拿」都串好了
依据现行有效的法律与公开办事规则整理，遇到政策调整以最新规定为准
房子的事再小也是大事——过户没办完，产权就不算真正落袋。一条铁律先记住：不动产物权变动，自记载于不动产登记簿时才发生效力。买卖、继承、赠与三种情形，材料和税费各不相同，这里分开讲。
速览表、材料清单、条文可以一起打印带走
先看结论：这件事的关键七问
| 谁去办 | 买卖要双方共同到场；继承、受遗赠、凭生效判决的可单方申请 |
|---|---|
| 去哪办 | 房屋所在地的不动产登记中心，多数城市支持网上预约和线上提交 |
| 要带什么 | 身份证、不动产权证、买卖合同或继承材料、完税凭证二手房买卖纠纷证据清单 |
| 多久办完 | 法定三十个工作日内，多数城市已压缩到五个工作日内，以当地承诺为准二手房买卖过户全流程 |
| 花多少钱 | 登记费住宅每件八十元、非住宅每件五百五十元；契税等税费另算 |
| 关键期限 | 契税要在纳税义务发生后九十日内申报缴纳，逾期按日加收滞纳金；过户本身没有时效，但拖久了房子可能被别的债权人查封。 |
| 办不成怎么办 | 对方不配合的，起诉要求继续履行并协助过户，凭生效判决单方申请 |
先懂一条铁律：登记才生效
1登记簿记载才发生物权效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（民法典第二百一十四条）；不动产登记由不动产所在地的登记机构办理（民法典第二百一十条）。
3拿到钥匙、住进去，都不等于取得产权
交房和过户是两件事：交房转移的是占有，过户转移的是所有权。现实中最常见的场景是买方付了大部分款、拿了钥匙装修入住，卖方却迟迟不配合登记，等到房价上涨或者卖方出事，才发现房子随时可能被查封或者另卖他人。还有一种情况是买了小产权房、集资房，本身就不具备登记条件，住了十几年也拿不到证。判断一套房子是不是您的，只看一条：不动产登记簿上写的是谁。拿到钥匙的同时，就应该盯住过户的时间节点。
买卖过户
1双方共同申请登记
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请（不动产登记暂行条例第十四条）。
4网签只是备案，不等于登记完成
网签的作用是锁定交易、防止一房二卖，它在系统里形成一份备案合同，但它不是物权登记。签完网签还要走缴税、提交登记申请、领取证书这几步，只有登记簿记载完成，产权才转移。另外要注意网签价和实际成交价不一致的风险：为了少缴税做低网签价，一旦发生纠纷，法院可能按网签价认定交易金额，买方多付的钱难以主张；卖方也可能因此被税务部门追缴。资金监管账户建议一定要用，钱过账再过户，比任何承诺都可靠。
5带押过户能省下一笔过桥资金
以前卖房要先还清贷款、注销抵押才能过户，卖方往往要借一笔高息的过桥资金，几十万压上一两个月，成本不低。带押过户推开后，可以在抵押不解除的情况下直接办理转移登记，由买方承接贷款或者新办贷款偿还旧贷，登记机构同步办理抵押变更。能不能办取决于三点：当地登记机构是否支持、原贷款银行是否同意、买方贷款银行是否配合。办之前先去登记中心窗口问一次，把银行、登记、税务三方的顺序理清，别听中介一句「都能办」就签合同。
继承过户
1先备齐继承材料再申请
申请不动产登记应当按规定提交材料，并对申请材料的真实性负责（不动产登记暂行条例第十六条）；继承情形通常要先办继承手续或取得生效法律文书。
4继承过户不再强制公证，但材料审得更细
早年办理房产继承过户，必须先做继承权公证，这道强制门槛已经取消，现在可以直接向登记机构申请。变化带来的是审查前移：登记机构会要求提交死亡证明、亲属关系证明、全部法定继承人的身份材料，有的地方还要求其他继承人到场签署放弃声明。材料不齐或者有人不配合，窗口不会替您判断该给谁，只能转去诉讼或者调解。所以家里老人年纪大的，提前把亲属关系材料理一遍，比事后到处开证明省事得多。
赠与过户与选哪种方式
4赠与给子女，未必比买卖省税
很多人以为直系亲属赠与最省钱，其实只看了当下的税。赠与通常免个人所得税，但契税要按评估价缴纳，一分不少；更关键的是受赠房产将来再出售时，购房原值和持有时间的认定与买卖不同，很可能按较高比例征收个人所得税，一套房子卖出去多交的钱，远超当初省下的那点。如果房子是家庭唯一住房、持有又超过一定年限，买卖方式的税收优惠反而更实在。决定之前，把「现在过户的成本」和「将来卖出的成本」放在一张纸上算完再选。
办理时限与对方不配合
1三十个工作日内办结
不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外（不动产登记暂行条例第二十条）。
3农村房屋过户受限，不是想办就能办
宅基地上的房屋，转让一般只能在本集体经济组织成员之间进行，城镇居民购买农村房屋的合同多数被认定无效，登记机构也不会办理过户。继承情形例外，继承人即使户口已经迁出，通常仍可以办理继承登记，但证书上会注明权利性质。遇到拆迁，补偿归属往往取决于房屋的合法性、建造时间和实际居住情况，不只看证。涉及这类房子的纠纷，先把宅基地使用证、建房审批手续、村集体证明收齐，再谈过户或者补偿。
农村房屋纠纷要留什么证据 →4房子被查封或者已列入征收范围，过户会被直接卡住
递交登记申请前，一定要查一次房屋的查封和预告状态。有查封的，登记机构不予办理转移登记，必须先解决产生查封的债务或者提供担保解封；已发布征收公告的，很多地方会暂停办理过户、抵押、析产等登记，想靠临时过户多拿补偿行不通。买方在签约前可以要求卖方一起去查档，或者通过登记机构的线上查询服务核实。这一步花十几分钟，能避免几十万定金打水漂。
房产和征收拆迁的问题 →法律是这么规定的（原文）
《中华人民共和国民法典》第二百一十条不动产登记的办理机构
第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
《中华人民共和国民法典》第二百一十四条登记簿记载发生物权效力
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
《不动产登记暂行条例》第二十条三十个工作日内办结
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
常见问题
只签了合同没过户，房子算我的吗？
不算。不动产物权变动以记载于不动产登记簿为准，合同只产生债权债务关系，办完登记才真正取得所有权，依据是《中华人民共和国民法典》第二百一十四条。没过户的风险很实在：卖方可能一房二卖，谁先登记谁取得；卖方欠债被起诉，房子可能被查封拍卖；卖方离婚、去世，继承人或者配偶可能不认这份合同。您能主张的是违约责任，要求继续履行、赔偿损失，但房子本身未必拿得回来。所以付款节奏要和过户节点绑在一起，别在过户前付清全款。
卖方拖着不去过户，我能自己去办吗？
不能，买卖过户必须双方共同申请，单方去窗口会被退回。可行的办法是起诉：请求判令对方继续履行合同、协助办理过户，胜诉后凭生效判决书单方申请登记，登记机构应当受理。起诉前先固定三类证据：合同和补充协议、付款凭证、您催告对方配合过户的记录。诉讼中可以申请财产保全，把房子查封，防止对方转卖或者另行抵押。要注意合同里有没有约定过户期限和违约金，有约定的话可以一并主张，逾期一天按日计算的那种条款最有用。
继承的房子，其他继承人不配合签字怎么办？
先分清卡在哪一步。现在继承过户不再强制要求继承权公证，但登记机构会审查继承材料，实务中不少地方仍希望看到公证书或者全体继承人到场。有人不配合，通常只有两条路：请人民调解委员会或者家族长辈出面，达成书面分割协议后一起去办；或者直接起诉，请求确认继承份额并分割遗产，凭判决书办理。拖着的代价不小，房子没法出售、没法抵押，遇到拆迁补偿也难领取。诉讼时把房产证、死亡证明、亲属关系证明、其他继承人身份信息一并提交。
赠与过户和买卖过户，哪个更省钱？
要看房子持有几年、是不是家庭唯一住房，以及以后还会不会再卖，没有一个通用答案。直系亲属之间赠与，通常免个人所得税，但契税照收，很多地方按评估价的一定比例征收，且赠与的房产再次出售时，持有时间和原值的认定与买卖不同，可能面临更高的个人所得税。买卖方式下，满一定年限且是家庭唯一住房的，增值税和个税都有减免空间。所以只算眼前这一笔税费容易吃亏，要把将来出售的成本一起算进去，最好先去税务窗口做一次测算再决定。
房产证上的名字或面积写错了，能改吗？
能，走更正登记。权利人或者利害关系人有证据证明登记事项错误的，可以申请更正；登记机构查实后予以更正。如果登记簿上的权利人不同意更正，您可以先申请异议登记，异议登记的有效期很短，要在十五日内起诉，否则失效。更正登记和异议登记都不收费，材料主要是身份证明、权属证明和能证明登记错误的原始文件，比如老的土地证、测绘报告、法院文书。真正难的是登记机构以「权属有争议」为由不予更正，那种情况只能先打确权官司。
房子还有贷款没还清，能过户吗？
能，不必先凑钱还清。抵押期间抵押人可以转让抵押财产，依据是《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押权不受影响，转让所得价款可以提前清偿或者提存。实操上有两条路：一是「带押过户」，多地不动产登记机构已支持在抵押状态下直接办理转移登记，由新业主承接贷款，需要原银行同意并同步办理抵押变更；二是先自筹资金还清贷款、注销抵押，再过户，这种方式需要一笔过桥资金，成本要算清。办之前先问清楚当地登记中心和贷款银行支不支持带押过户。
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