继承来的房子还没过户，被其中一个继承人卖掉了，合同有效吗？通常不能简单地说"无效"：未办过户登记，卖方属于无权处分，但无权处分本身并不当然使合同无效，可能只是履行不能；买受人能否取得房屋，关键看他是否符合善意取得的三个要件。
老人去世后留下房产，几个继承人还没去办过户登记，其中一个就擅自把房子卖给了别人。其他继承人发现后，最关心两个问题：这份买卖合同有效吗？房子还能不能要回来？要回答清楚，必须把"物权登记""合同效力""善意取得"这三层分开看。
三层拆开看： ① 物权层——不动产未经登记不发生物权变动，没过户就没有物权； ② 合同层——无权处分不当然使合同无效，但可能导致履行不能，买受人可解除合同并请求违约赔偿； ③ 善意取得层——买受人要同时满足善意、合理价格、已登记，才能真正拿到所有权。
一、第一层：没有登记，就没有物权
继承从被继承人死亡时开始，继承人取得的是继承权。但房产是不动产，物权是否落到某个继承人名下，要看登记。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
也就是说，继承开始只是取得了继承权，没有办过户登记之前，房产并没有单独落到某个继承人名下，仍然属于全体继承人共同共有。这个还没有取得完整处分权的人，单方对外出售，就属于无权处分。房产过户的常规办理方式，可参见房产继承过户需要所有继承人到场吗？有人不配合怎么办。
二、第二层：合同有效，还是履行不能
很多人以为"无权处分，合同就无效"。这个理解并不准确，要分开看。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
这条的意思有两层：第一，无权处分本身并不当然让合同无效，合同可以成立并生效；第二，卖方没有处分权，导致所有权办不了转移，就构成履行不能——买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任。所以实务中的结论往往是：合同未必无效，但房子很可能过不了户，卖方要对买受人承担违约后果。
三、第三层：买受人能不能善意取得
如果房屋已经登记到了买受人名下，就要看能不能构成善意取得。
- 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
三个要件必须同时满足：受让人受让时善意、以合理价格转让、应当登记的已经登记。其中"已登记"是硬条件——只有在无处分权人已经给买受人办完过户登记的前提下，善意取得才有讨论空间；如果连过户都没办，其他继承人主张追回的空间就更大。实践中还会重点审查价格是否明显偏低、买卖双方关系是否异常、是否长期未办理登记等，用来判断"善意"是否成立。
四、其他继承人的两条救济
先查登记
到不动产登记机构查清房屋现在的登记状态，确认是否已经过户到买受人名下。
判断善意取得
对照善意、合理价格、已登记三个要件，评估房屋能否被追回。
主张交易无效或者追认
未过户的，可主张对己不发生物权变动；也可以选择追认这笔交易，就价款主张分配。
请求损害赔偿
无论房屋能否追回，都可以向擅自处分的继承人主张赔偿损失，并参考遗产分割前，部分继承人私自处分遗产怎么办？。
协商不成即起诉
必要时申请财产保全，防止房款被转移，做法见继承纠纷可以申请财产保全吗？怎么申请？。
两点提醒：① 别把"合同有效"和"能拿回房子"混为一谈——合同有效不代表物权能变动，也不代表买受人一定拿得走房子；② 及时查登记、尽早保全，一旦房屋被过户给善意第三人，追回难度会大幅上升，此时重心应转向向擅自处分的继承人索赔。
一句话总结
继承的房子还没过户就被其中一个继承人卖掉，未办登记时卖方属于无权处分；无权处分不当然使合同无效，但往往导致履行不能，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。买受人能否真正取得房屋，取决于是否同时满足善意、合理价格、已登记三个要件。其他继承人可以主张交易对己无效或者追认交易，并向擅自处分的继承人请求损害赔偿。房产未分割前被一方擅自处置的其他情形，可参考遗产还没分割，一方擅自处置怎么办？。
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