契税常见问题解答（12366答复精选 Q1014）

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2019-12-10】一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。” 无法判定的，建议与土地等相关部门核实。 二、根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2019-12-05】根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：“一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。” 根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：“一、支持经济适用住房建设的税收政策（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。” 即：个人购买经济适用住房，2019年3月1日及以后到税务机关申报缴纳契税的，均可按照1.5%的适用税率执行。若高于家庭唯一住房适用税率，则按照孰优原则，由纳税人自行选择。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2019-12-05】根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）文件第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：山东省税务局12366；答复时间：2019-12-04】《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号) 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： (一)国有土地使用权出让; (二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换; (三)房屋买卖; (四)房屋赠与; (五)房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第五条 条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

【答复单位：税务总局陕西省税务局12366；答复时间：2019-12-04】根据《中华人民共和国契税暂行条例 》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税： (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征; (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征; (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征; (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

【答复单位：山西省税务局12366；答复时间：2019-12-03】根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定：“三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。……”

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2019-11-29】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;…… 二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号) 第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号)第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。…… （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。…… 四、根据《河南省契税实施办法》（河南省人民政府令第50号）第六条规定，契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让，为用地单位或个人为取得土地使用权所支付的一切费用；……本办法所称成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 因此，请您参考上述文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2019-11-25】根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定：“根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2019-11-19】湖南省税务局12366呼叫中心答复： 尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《湖南省实施若干规定》（湖南省人民政府令第124号 ）　第二条　凡在本省境内转移土地、房屋权属，承受的单位或者个人为契税的纳税人。当转移土地、房屋权属发生不等值交换时，以支付不等值差额的单位或者个人为纳税人。 第五条　契税税率为4%。 如有疑问

【答复单位：福建省税务局12366；答复时间：2019-11-13】契税的计税依据包括缴纳的城市基础设施配套费。 文件依据： 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2019-11-08】根据财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 财税〔2004〕134号第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （以上仅供参考

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2019-11-01】根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：“契税的计税依据： (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格; (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定; (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”因此，应按房屋的成交价格缴纳契税。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2019-10-30】单位需要缴纳契税和印花税。 契税，根据《湖北省契税征收管理实施办法（修订）》（湖北省人民政府令2000年第190号）文件第九条规定，契税税率为4%。 第十条规定，契税计税依据：（一）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖为成交价格。 其中，契税相关优惠政策，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）文件第一条第五款规定，对经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令1988年第11号）文件规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。 根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》 (国税发〔1991〕155号)文件规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2019-10-25】四川税务局12366呼叫中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十一条：“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。”

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2019-10-25】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定，契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。…… 二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 因此，因暂不清楚您的具体情况，请根据上述文件规定执行，具体事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：辽宁省税务局12366；答复时间：2019-10-23】根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第二条规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2019-10-23】根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）文件第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 本通知自2012年12月06日起执行。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：税务总局云南省税务局12366；答复时间：2019-10-22】根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：“一、关于契税政策 …… （三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。” 因此，您购买的住房属于家庭唯一住房还是家庭第二套改善性住房，以购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果为准。 按照有关规定，12366纳税服务热线提供的咨询答复仅作为指导纳税人履行纳税义务的参考意见，实际的执行以主管税务机关的具体行政行为为准。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2019-10-18】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、根据《河南省契税实施办法》（河南省人民政府令第50号）第十条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契税、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。 三、根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（河南省地方税务局公告〔2013〕5号）规定，自2014年1月1日起，我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。本公告自2014年1月1日起施行。2013年12月31日前发生的契税纳税义务行为，仍按原规定执行。 因此，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。自2014年1月1日起，河南省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2019-10-17】纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。 关于具体是否是首套房的认定情况，当地房管部门有您本人的房屋登记的全部信息资料，当地主管税务机关一般也是需要根据您提交的相关房屋证明，才能确定您所需要缴纳相关首套房或者二套房税款的税率的，建议您可以到当地房管部门打印房屋情况证明进行核实。 政策依据如下： 根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文件第一条第三款规定，（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。 第三条规定，本通知自2016年2月22日起执行。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！