契税常见问题解答（12366答复精选 Q676）

【答复单位：税务总局陕西省税务局12366；答复时间：2022-12-27】根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：“（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。” 根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定：“第十二条　在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定： “五、关于纳税凭证、纳税信息和退税 …… (四)纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税： 1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的; 2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的; 3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。” 建议按照上述文件规定执行。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-10-10】根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定： 一、关于契税政策 ……（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。 （四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。 涉及具体建议联系房屋所在地主管税务机关进一步核实确认。

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2022-09-06】契税申报办理地点:可通过办税服务厅（场所）、电子税务局办理，具体地点和网址可从省（自治区、直辖市和计划单列市）税务局网站“纳税服务”栏目查询。当地主管税务机关办税服务厅地址查询路径：江西省电子税务局（https://etax.jiangxi.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅地址；电子税务局办理路径：江西省电子税务局——自然人业务登录——我要办税——不动产交易。

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2022-08-23】一、根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第六条　有下列情形之一的，免征契税： …… （二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。” 二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：“三、关于免税的具体情形 （一）享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中： 1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。 （二）享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下： …… 2.用于教学的，限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。”

【答复单位：江苏省税务局12366；答复时间：2022-06-07】根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定：“第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。 …… 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。”

【答复单位：江苏省税务局12366；答复时间：2022-05-06】根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）第五条规定，契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分，附件1)，并根据具体情形提交下列资料： (一)纳税人身份证件; (二)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证; (三)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票; (四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。 符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或主管税务机关。”

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-04-27】根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定： “一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。” 根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第四条　契税的计税依据： (一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款; ……纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。 …… 第十六条　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。” 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形 ……（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。……”

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2022-03-18】一、根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第五条规定：“关于纳税凭证、纳税信息和退税 …… (四)纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税： 1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的; 2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的; 3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。”

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2022-03-15】一、根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定：“第十二条　在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 …… 第十六条　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。” 二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定：“五、关于纳税凭证、纳税信息和退税 …… (四)纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税： 1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的; 2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的; 3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。” 三、根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号)的规定：“七、纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料： (一)在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料; (二)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书; (三)在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证; (四)在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证。 税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。 …… 十二、本公告自2021年9月1日起施行。

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2022-03-02】根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)的规定：“一、关于契税政策 …… (三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。 …… 本通知自2016年2月22日起执行。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2022-02-10】四川12366纳税缴费服务热线： 您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第四条　契税的计税依据： (一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款; (二)土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额; (三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形 （一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。 （二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 （三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 （四）土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。 （五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 （六）房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。 （七）承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。 （八）土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。 （九）契税的计税依据不包括增值税。” 以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 四川

【答复单位：税务总局天津市税务局12366；答复时间：2021-12-03】根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第七条　省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： (一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属; (二)因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 第八条　纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。 …… 第十六条　本法自2021年9月1日起施行。”

【答复单位：国家税务总局深圳市税务局12366；答复时间：2021-12-03】国家税务总局深圳市税务局12366呼叫中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形 …… （七）承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2021-12-02】四川12366纳税缴费服务热线： 您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续： （一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。 以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 四川

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2021-11-24】四川12366纳税缴费服务热线： 您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 四川

【答复单位：郑州市税务局12366；答复时间：2021-11-23】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）规定，三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。(二)土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。(三)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。十二、本公告自2021年9月1日起施行。…… 二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，一、计征契税的成交价格不含增值税。……五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。……六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。 因此，根据上述文件规定，契税计税依据不包括增值税。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2021-11-23】根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：“一、企业改制 企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 …… 十一、本公告自2021年1月1日起至2023年12月31日执行。自执行之日起，企业、事业单位在改制重组过程中，符合本公告规定但已缴纳契税的，可申请退税；涉及的契税尚未处理且符合本公告规定的，可按本公告执行。” 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 …… 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 …… 八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 九、本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。” 根据《财政部　国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）规定：“为贯彻落实国务院关于支持企业改制的指示精神，规范企业改制过程中有关税收政策，现就经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，在改制过程中涉及的印花税政策通知如下： 三、关于产权转移书据的印花税 企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2021-11-22】四川12366纳税缴费服务热线： 您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第七条　省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： (一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属; (二)因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 第八条　纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。 第十六条　本法自2021年9月1日起施行。 以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 四川

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-11-21】根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）规定： 一、关于土地、房屋权属转移 （一）征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。 （二）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税： 1.因共有不动产份额变化的； 2.因共有人增加或者减少的；

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-11-11】根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定： 第一条：《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。 第二条：《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。 第三条：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 第四条：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。