一句话定义：契税是转移土地、房屋权属时由承受方缴纳的财产税，税率百分之三至百分之五，纳税人是买方等承受人而非出让人。

构成要件 / 适用条件

契税是最容易被买卖双方搞混的一个税种。谈价时卖方说「税费你全包」，买方以为自己只是替卖方垫钱，实际上契税本来就是买方自己的税。要判断一笔交易要不要交契税、由谁交、按什么价格交，看四件事。

要件一：发生了土地、房屋权属的转移。 契税的征税对象是权属转移，不是持有。买房、受赠、互换、以房抵债、以土地房屋作价出资，都可能触发；单纯的继承在法定继承人范围内免征，但非法定继承人依遗嘱承受权属，性质上属于遗赠，不在免征之列。房屋租赁、借用、抵押都不转移权属，不征契税；抵押房屋被拍卖抵债的，权属发生转移，由承受方纳税。

要件二：纳税人是承受方。 契税法第一条写得很清楚：承受的单位和个人为纳税人。买房时是买方，受赠时是受赠人，互换时以互换价格的差额计税，等价互换差额为零，不产生应纳税额。这是契税与其他房产税种最直观的区别——增值税、个人所得税的纳税人是转让方，契税的纳税人是取得方。合同约定「全部税费由买方承担」，改变不了法定纳税人身份，税务机关仍向法定纳税人征收。

要件三：以权属转移的成交价格或者差额为计税依据。 土地使用权出让、出售和房屋买卖，以权属转移合同确定的成交价格计税，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；房屋互换以所互换房屋价格的差额计税；赠与等没有价款的情形，由税务机关参照市场价格核定。纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定。这里要特别注意「阴阳合同」：把合同价写低少缴契税，一旦被核定补税，还要加收滞纳金并可能被罚款，情节严重的涉及逃税责任。

要件四：税率在百分之三至百分之五的幅度内，由省级确定。 契税法第三条给的是一把尺子，不是全国统一的一个数字：具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定。各省还对不同主体、不同地区、不同类型的住房确定差别税率。因此跨省买房不能套用老家的税率，必须查房屋所在地的省级决定。至于居民购买住房的优惠政策，由国务院及财税主管部门另行规定，属于阶段性、区域性调整，办理前以当地税务机关的当期口径为准。

免征情形里，与普通人关系最密切的是两项。 一是婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，比如婚内加名、更名、夫妻之间转移份额；二是法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。这两项都不征契税，前者对应夫妻财产的内部调整，后者对应继承带来的权属变动，与站内婚姻、继承类内容的口径一致。需要强调的是，法定继承人以外的人依遗嘱取得房屋，不属于「继承承受」，应按赠与或者遗赠处理，通常要交契税。

纳税时点在登记之前。 契税法第十条要求纳税人在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳；第十一条进一步规定，登记机构办理登记时应当查验完税、减免税凭证或者有关信息，未按规定缴纳的，不予办理登记。这条把契税变成了过户的前置程序，也解释了为什么实务中都是先缴税、再拿新证。

法条依据

法条依据
  • 《中华人民共和国契税法》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
  • 《中华人民共和国契税法》第三条契税税率为百分之三至百分之五。
  • 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
  • 省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
  • 《中华人民共和国契税法》第六条有下列情形之一的，免征契税：
  • （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
  • （二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
  • （三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
  • （四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
  • （五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
  • （六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
  • 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
  • 《中华人民共和国契税法》第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

与相邻概念的区别

对比项契税增值税个人所得税
纳税人承受方，即买方、受赠人转让方，即卖方转让方，即卖方
计税依据权属转移的成交价格转让取得的全部价款和价外费用，按政策扣除转让财产的收入减除原值和合理费用后的余额
税种性质财产行为税，随权属转移一次征收流转税，随交易环节征收所得税，就所得征收
常见免税情形夫妻间变更、法定继承承受个人转让自用达规定年限的住房转让自用五年以上且为家庭唯一生活用房
与过户的关系不缴不予办理权属登记通常由登记环节并联核验通常由登记环节并联核验

三者不是替代关系，而是一笔交易上叠加的三个税种：契税看「谁取得」，增值税和个人所得税看「谁转让、赚了多少」。二手房交易中常说「满五唯一」，指的是个人所得税的免征条件；「满二」影响的是增值税；而契税没有「满几年免征」的说法，只要发生权属转移、又不属于法定免征情形，承受方就要交，区别只在适用税率和计税价格。把三个概念混成一句「满五唯一就不用交税」，是二手房谈判里最常见的错误。

还需分清契税与土地出让金、登记费：划拨土地上的房改房上市要补缴土地出让金，那是取得完整土地使用权的对价，不是税；登记费属于行政事业性收费，三者不能相互抵扣。

实操指引

常见问题

问：合同约定所有税费由买方承担，卖方那一份我也交了，能反悔要回来吗？ 答：不能向税务机关要，但可以按合同向卖方追。法定纳税人不会因合同约定而改变，税务机关向卖方征税合法；买方代为缴纳后，双方之间形成的是合同上的费用分担关系，卖方违反约定不承担的，买方可依合同主张。约定「到手价」却没说清税种和额度的，最容易扯皮。

问：继承父母的房子要交契税吗？ 答：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。但要注意两点：一是免征只限法定继承人范围内的继承，非法定继承人依遗嘱受遗赠取得房屋的，通常要按赠与缴纳契税；二是继承后再出售，契税重新起算，同时涉及个人所得税、增值税的问题，与继承环节的免税是两件事。

问：婚内加名字要交契税吗？离婚析产呢？ 答：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税，婚内加名、更名、份额调整都属于这一情形。离婚后按离婚协议或者判决办理析产过户，情况更复杂，是否免征要看当地税务机关的执行口径和具体材料，办理前应当先向窗口确认，不要按婚内变更的经验直接推断。

问：房子还没办证，能不能先不交契税？ 答：可以不提前交，但过户时一定要交。契税法把申报缴纳放在权属登记之前，登记机构要查验完税或者减免税凭证，未缴纳的不予登记。拖延的后果不是免除，而是可能产生滞纳金；期房长期不办证的，还可能出现税率或者政策口径变化的风险。

问：赠与房产给子女，契税按什么价格算？ 答：赠与没有成交价格，由税务机关参照市场价格核定计税依据，税率按房屋所在地的省级规定执行。直系亲属之间的赠与在契税上没有法定免征，除非落入第六条列举的情形；为规避税费做低价买卖合同，被核定补税并处罚的案例并不少见。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；契税具体税率、住房优惠政策与减免口径按房屋所在地省级规定及当期税务执行标准确定，请咨询执业律师或者主管税务机关，以正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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