二手房交易税费清单：增值税、个税、契税到底谁掏

二手房税费不是一笔“过户费”，而是五六个税种叠加的结果，每一项的法定纳税人还不一样：契税在买方，增值税和个人所得税在卖方，附加税费跟着增值税走，印花税双方各自缴。绝大多数纠纷，起因不是税重，而是签约时没人把这五项拆开算清楚。

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一、先把清单摆出来：五个税种、两类纳税人

买方一侧：契税。 契税法第一条规定，承受土地、房屋权属的单位和个人为纳税人。计税依据是权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款（第四条第一项）。现行法定税率是 3%—5%（第三条），具体适用税率由省级人大在幅度内确定，住房优惠以当地现行政策为准。

卖方一侧：增值税及附加、个人所得税，非住宅还有土地增值税。

增值税的基础规则在增值税法：

现行法定税率是 9%。个人转让住房通常按简易计税、以征收率计算，增值税法第十一条规定的征收率是 3%，但住房交易另有现行专项政策（满二年免征等），实际征收率与免征口径以当地税务机关现行执行政策为准。

个人所得税看两个条文：

现行法定税率是 20%，税基是差额而不是总价。这一条决定了同一个小区、同样成交价的两套房，个税可能差好几倍——原值凭证完整与否，是关键变量。原值无法确定的，按个人所得税法实施条例第十六条，由主管税务机关核定；很多地方对住房转让另有核定征收率，以当地现行政策为准。

附加税费跟着增值税走：

税率按纳税人所在地分三档：市区 7%、县城和镇 5%、其他 1%（第四条）。教育费附加按实际缴纳的增值税税额的 3% 计征，依据是《征收教育费附加的暂行规定》第三条。增值税免征的，附加通常一并为零，这也是“满二”最直接的价值。

印花税按产权转移书据计，法定税率是价款的万分之五，买卖双方各自缴纳，依据是印花税法所附税目税率表及第十条；个人销售、购买住房是否适用减免，以当地现行政策为准。土地增值税方面，个人转让住房现行政策下暂免，非住宅转让则要按增值额适用四级超率累进税率（土地增值税暂行条例第七条）。

二、“税费谁承担”的约定，能管什么、管不住什么

合同写“税费由买方承担”，在双方之间有效：民法典第五百零九条要求按约定全面履行，买方不付构成违约。但它管不住两件事：

• 管不住纳税义务人。税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人，这个身份不能靠合同转让。卖方不申报，税务机关仍向卖方追缴并加收滞纳金。
• 管不住计税依据。契税法第四条末款、增值税法第二十条都允许对明显偏低且无正当理由的价格核定。用“全包”配合做低网签价，不是节税，是虚假申报。

真正需要写进合同的是四件事：税种清单、每一项的测算过程、承担方、以及“实际税额与测算不一致时如何处理”。缺最后一条，过户窗口前必然扯皮。

三、四种房源，税费差异在哪

• 满二唯一的普通住宅：卖方增值税免征、个税免征，买方只承担契税和少量印花税，这是税负最轻的组合。
• 满二不唯一：增值税免征，个税按差额 20% 或当地核定征收率计算。
• 不满二：增值税按现行政策全额计征，附加税费同步产生，个税同样存在，买方若“全包”，总税负可能比预算高出数万元。
• 继承或赠与取得：卖方原值是上一手取得时的成本而非本次成交价，差额被放大，个税显著上升；受赠房屋再转让的原值认定，见财税〔2009〕78号第五条。

非住宅（商铺、写字楼、车位）另加土地增值税，且不享受住房的增值税、个税优惠，测算时必须单独列项。

四、办理路径与材料

材料清单：买卖合同、网签备案单、双方身份证明、产权证、原购房发票或契税完税凭证、家庭住房查询结果、婚姻状况证明（涉及夫妻共有或满五唯一时）。

五、四个常见误区

• “税费全包就是总价便宜”：全包只改变谁掏钱，不改变税额。报价低的房源，税费可能吃掉全部差价。
• “满二就不用交任何税”：满二影响的是增值税，个税、契税照旧。
• “个税按成交价的 1% 交”：法定规则是差额 20%，核定征收率是地方政策，两者适用条件不同，以当地现行政策为准。
• “卖方欠税与我无关”：过户时可能因卖方欠税卡住登记，签约前应要求卖方提供完税情况查询。

六、问答

把五个税种拆开、按房源情况逐项测算，再决定谁承担，是二手房交易唯一稳妥的顺序。承担条款怎么写，见二手房交易的税费谁承担？约定“到手价”有什么风险？；过户手续与费用清单，见买二手房过户需要哪些手续和费用？；申报操作见房地产交易税费申报怎么办理？（操作指南 T112）。

以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。