商铺交易税费与住宅完全是两套体系：住宅的优惠税率、满二满五免征、契税优惠档，商铺一项都沾不上。很多买公寓的人按住宅逻辑心算税费，过户时发现成本翻倍——本篇把差异逐项列清。
一、契税：无优惠档
- 《中华人民共和国契税法》第三条契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
住房的 1%/1.5%/2% 优惠税率只适用于“家庭唯一/第二套住房”；商铺、写字楼、商办性质公寓按土地房屋性质认定为非住宅，适用当地公布的 3%—5% 税率，多数地区为 3% 或 4%。计税价格：
- 《中华人民共和国契税法》第四条（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
申报价明显偏低无正当理由的按征管法核定（第四条最后一款）。
二、增值税：差额 5% 口径为主
个人转让非住宅无“满二免征”待遇。现行主流口径：个人销售（转让购置）的非住宅，以差额按 5% 征收率计征——转让收入减去购置原价后的余额计税；不能取得购置原价凭证的，按全额计征。增值税的法定税率为 9%（销售不动产，增值税法第十条第二项），个人走简易征收与差额政策的，以当地税务机关现行执行口径为准。附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）随增值税缴纳。
三、个税：差额 20%，原值凭证更关键
- 《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
非住宅没有“满五唯一”免征；按差额 20% 计税时，可扣的除了购置价格，还包括装修、评估、交易税费等合理费用（实施条例第十六条口径，凭凭证扣除）。原值凭证缺失按核定——非住宅原值追溯难度大，签合同时就要把原始购置发票的事说清楚。
四、土地增值税：非住宅独有
个人销售住房暂免征收土地增值税，但商铺、写字楼、公寓等非住宅要缴：按增值额四级超率累进（30%—60%），提供扣除凭证（购置发票及每年加计 5%）的按实算，无凭证的按核定征收率（各地 5%—10% 不等，以当地口径为准）。增值大的商铺，土增税常是全单最大头。
五、印花税
非住宅买卖合同双方按产权转移书据缴纳印花税（万分之五口径，小规模与个人减半等优惠以现行政策为准）；住宅个人交易现行免征。
六、一张对照表
| 税种 | 住宅 | 非住宅（商铺/公寓/写字楼） |
|---|---|---|
| 契税 | 1%—3% 优惠档 | 3%—5% 无优惠 |
| 增值税 | 满二免/不满二 3% 全额 | 差额 5% 征收率为主 |
| 个税 | 差额 20%，满五唯一免 | 差额 20%，无免征 |
| 土地增值税 | 个人住房暂免 | 四级累进或核定 |
| 印花税 | 个人免 | 双方各万分之五 |
七、买前必做
核对土地与房屋性质（规划用途、土地使用年限），“公寓”可能是住宅性质也可能是商办——税率天差地别；
索要卖方原始购置发票与契税凭证，测算差额口径的增值税、个税、土增税；
将全部税费列入购房预算，非住宅交易总成本常达价款的 10%—20%；
出租环节的持有税另算，见出租房屋的房产税：从租计征的申报。
税费承担条款的写法，见二手房税费谁承担。
八、持有的账也要算
商铺与公寓的持有成本与住宅不同：出租按从租计征房产税 12%（个人出租住房才是 4%），土地使用税按地段等级征收，物业费、维保成本高。买前用“年租金收入 −（房产税 + 增值税附加 + 个税 + 物业维保）”算净回报率，商办物业的净回报率若只有 2%—3%，考虑交易环节 10% 以上的沉没成本，持有五年的真实年化可能跑不赢理财。投资商铺是把税前置、持有、退出三段一起算的账，不能只看卖房人的报价。
九、退出流动性的提醒
非住宅的退出成本里还有一项隐性税：买家侧的高税负直接压低你的变现价格——懂行的买家报价时会先扣掉自己要缴的契税与土增税，商铺的实际成交价常比挂牌价低 10%—15%。所以“买时算清税、卖时留着票”两头都要做：持有期间的经营数据、装修投入发票，都是退出时给你争取价格的筹码。商办物业的账，从买入第一天起就要按全生命周期记。
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