房子过户要交多少税：买卖、赠与、继承三条路，契税增值税个税各是多少

房子过户要交多少税？一套普通的二手住宅，过户环节真正的大钱只有三笔：契税、增值税、个人所得税，另加一笔 80 元的住宅登记费。哪一笔该谁掏，法律定死了，不由合同说了算——契税由买方（法律上叫承受方）缴，增值税和个税由卖方缴。三笔里能不能免，全看三个数：房子多大、买了几年、是不是家庭唯一一套。把这三个数报出来，税费基本就能算到底；报不出来，任何“打包价”都是猜的。

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一、先把三笔税分清楚：谁缴、按什么价算

结论：契税是承受方缴，增值税和个税是转让方缴，这是法定的纳税义务，合同怎么约定都改不了；三笔税各按各的价算，不是一个价乘一个比例。

《中华人民共和国契税法》第一条把纳税人定在“承受”这一端：在境内转移土地、房屋权属，谁把权属接到自己名下、成为承受的单位或个人，谁就是契税的纳税人，应当依法缴纳。落到具体场景就是：买方、受赠人、接受继承的人，都算“承受方”，都要缴契税。增值税和个税不一样，它们发生在“转让”这个动作上，纳税人是把房子交出去的那一方，也就是卖方。所以合同里写“一切税费由买方承担”，改变的是两个人之间谁掏钱，改不了税务机关向谁征。买方垫了卖方的税，回头只能按合同向卖方追偿，追不到就是自己吃进。

“按什么价算”这一列最容易出事。契税的计税依据是权属转移合同确定的成交价格（《契税法》第四条第（一）项），但申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关会按税收征收管理法的规定核定（同条末款）。赠与没有价格，按税务机关参照市场价格核定的价格算（同条第（三）项）。这就是为什么“阴阳合同”省不了钱：网签价写低，税务系统里有同小区评估价，核定之后一分不少，还可能因为虚假申报被另案处理。

法定税率是 3% 至 5%，这个幅度只是“天花板和地板”，真正落在你头上的是两个东西叠加：省级人大常委会定的本省税率，以及国家层面的住房优惠。前者各省不同，多数省对住宅按 3% 执行，具体点数由省级人大常委会决定并向社会公布，以本省公告为准；后者全国统一，就是下面这张表。契税的具体征收口径，站内还有一份契税词条可以对照看。

二、契税：唯一的面积分界线是 140 平方米

结论：买住房的契税优惠只看两个条件——家庭第几套、面积过不过 140 平方米；唯一住房 1% 或 1.5%，第二套 1% 或 2%，第三套及以上不享受优惠，回到 3% 至 5%。

现行优惠出自《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号），2024 年 12 月 1 日起执行。它把原来的“90 平方米”分界线整体上移到 140 平方米，并把北京、上海、广州、深圳四个城市一并纳入，不再单列。

这里必须点破一个流传极广的错误：网上大量文章还在写“90 平方米以下 1%、90 至 140 平方米 1.5%”。那是《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23 号）的口径，该文件已随 2024 年第 16 号公告的执行而停止执行，90 平方米这条线已经作废。现在唯一的分界线是 140 平方米，140 平方米整这一档按“及以下”走 1%。照着旧文算，一套 100 平方米的房子会多算出一笔钱，谈判时容易当场被中介纠正。

“家庭”指购房人、配偶以及未成年子女，成年子女单独成户、单独算套数。套数查的是购房所在地的范围，不是全国联网——这也是为什么有人在老家有房、在工作城市仍算首套。“唯一”要的是查询结果，不是嘴上的承诺，办税前要在不动产登记机构拉家庭住房查询证明。

按 200 万元的成交价，把五种情形摆一遍：

注意最后一行的 3%：第三套及以上不享受 16 号公告的优惠，回到《契税法》第三条的法定幅度，具体几个点看本省人大常委会定的税率。商铺、写字楼、车位这类非住宅也不适用住房优惠，一律按法定税率。产权证上写“住宅”还是“商业”，差的是一个点还是两个点，先看证。房产证与不动产权证的关系，房产证和不动产权证一样吗里写清楚了，老证一样能办，不必先换证。

三、增值税看“满 2 年”，个税看“满五唯一”

结论：增值税的门槛是 2 年，满 2 年全免、不满 2 年按 5% 征收率全额缴；个税的门槛是“满五唯一”，两个条件同时满足才免，否则按差额 20% 或收入 1%—3% 核定。

增值税的规则写得很干脆：个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36 号 附件 3，国家税务总局公告 2016 年第 14 号）。全额缴的计算是价税分离，不是直接乘 5%：

200 万元的房子、不满 2 年卖出，增值税 ＝ 200 万 ÷（1＋5%）× 5% ＝ 95 238.10 元。

“差额征收”在个人住房这条线上曾经只对北京、上海、广州、深圳的“满 2 年非普通住房”开放，2024 年第 16 号公告执行后该规定停止执行，全国统一为满 2 年免征。也就是说，同样的房子在四个一线城市卖，不再因为“非普通住宅”被砍一刀。另需记一句：自 2026 年 1 月 1 日起《中华人民共和国增值税法》施行，二手房交易的具体征管口径以税务部门现行执行规定为准，本文的税率与免征条件在写作时仍然有效。

个人所得税的门槛是两句话：转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征（《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔1999〕278 号第四条，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108 号第四条）。两个条件缺一不可——“满五”但不唯一，照缴；“唯一”但不满五，也照缴。

不免的时候，两种算法选其一：

• 据实征收：（转让收入 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%。合理费用包括原购房契税、本次转让缴的税、贷款利息、装修费（凭正规发票，商品住房最高按原值 10% 扣除，国税发〔2006〕108 号第二条）等。
• 核定征收：不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算原值和应纳税额的，按转让收入的一定比例核定，比例在 1% 至 3% 之间，具体由省级税务局确定（国税发〔2006〕108 号第三条）。

这里必须写幅度而不是写死 1%：同样是 200 万元的房子，核定 1% 是 2 万元、2% 是 4 万元、3% 是 6 万元，本省按几个点，要打 12366 或查本省税务局的公告。据实征收的账更长：原值 100 万元、合理费用 5 万元、卖 200 万元，（200 − 100 − 5）× 20% ＝ 19 万元，是核定征收的好几倍。所以能不能拿出原购房发票和契税完税凭证，本身就是一笔钱。

“满几年”怎么算，也有明确口径：购房时间按房产证注明的日期或者契税完税凭证注明的日期，哪个在前按哪个；转让时间按销售发票的日期（《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》国税发〔2007〕33 号第三条）。“家庭唯一”按同一省范围内核算，不是全国范围（同条）。四个时间点的组合，直接决定两笔税交不交：

四、契税只有两个口子：夫妻之间变更、法定继承

结论：普通家庭能用上的契税免征只有两条——婚姻关系存续期间夫妻之间变更权属，和法定继承人通过继承承受；赠与不在免征之列，哪怕是父母给子女，也照缴 3% 至 5%。

第（四）项管的是婚内加名、更名、夫妻之间过户，条件是“婚姻关系存续期间”，离婚后按离婚协议分割共同财产导致的变更，按现行执行口径同样免征，具体材料和流程见离婚把房子过户给对方，要交税吗、谁承担。婚内加名不等于分一半产权，这件事另有一套规则，见夫妻房产加名，本篇只谈税。

第（五）项管的是继承，而且限定“法定继承人”。这里有两个最常被搞反的地方：

• 赠与不免契税。父母把房子赠与子女，子女是受赠人，属于“承受”房屋权属，要按 3% 至 5% 缴契税，200 万元的房子按 3% 就是 6 万元。很多人以为“直系亲属赠与免税”，免的是增值税和个税，不是契税。
• 遗赠要缴契税。遗嘱把房子留给法定继承人以外的人（比如侄子、保姆、朋友），属于遗赠，不是“法定继承人通过继承承受”，契税照缴 3% 至 5%。

继承这条路上还有一笔可选项是公证。继承权公证不是法律强制的，可以拿材料直接去不动产登记机构办，也可以走公证或诉讼，路径见继承房产一定要公证吗；公证费按受益额分段累退、各省标准不同，得向当地公证处询价。亲属关系证明开不出来怎么办，开不出亲属关系证明里有替代路径。继承环节的登记费、公证费逐项拆解，另有一篇继承父母房屋需要缴纳哪些费用写得更细，本篇不重复。

“法定继承人”的范围还有一层：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，先办继承登记再谈出售——房子还在被继承人名下就签买卖合同，签得再漂亮也过不了户，买方还可能主张你违约。

五、三条路摆在一张表上：买卖、赠与、继承

结论：三条路的差别不在“当下交多少”，而在“将来卖的时候按什么原值算”；只看过户那一天的支出，最容易选错。

三行关键差异逐条说：

第一行，契税。 买卖能用 16 号公告的低税率，最低 1%；赠与不能，只能按法定幅度走，最低也是 3%。一套 200 万元的房子，买卖契税 2 万元、赠与契税 6 万元，当下就差 4 万元。继承是 0 元，但前提是人已经去世，且你是法定继承人。

第二行，增值税。 买卖要等满 2 年才免，赠与和继承根本不进这个环节——直系亲属之间的无偿赠与属于家庭财产分割，免征增值税；继承不属于销售行为，不征。这也是“赠与看起来便宜”的主要来源之一。非直系亲属之间的赠与不享受这个待遇，要视同销售缴增值税。

第三行，个税。 赠与环节，近亲属之间无偿赠与双方都不征个税，依据是《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）第一条。但“赠与环节不征”和“永远不征”是两件事——受赠人将来卖房，这笔税会以另一种方式回来，就是下一节要讲的内容。直系亲属赠与的完整税目，直系亲属赠与房产要交哪些税逐项列过，可以对照；公证赠与能不能反悔是另一个问题，见公证赠与。

印花税这一行容易被忽略。个人销售或购买住房暂免印花税、个人销售住房暂免土地增值税，依据是《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号），2008 年 11 月 1 日起执行。但赠与和继承不是“销售或购买”，不在暂免范围，要按产权转移书据税目、万分之五的税率贴花（《中华人民共和国印花税法》所附印花税税目税率表），200 万元就是 1 000 元。金额不大，漏了会在登记窗口被退回补缴。

六、赠与取得后再卖：原值低，个税可能倒亏

结论：赠与当下省下的几万契税，可能在受赠人卖房时以差额 20% 的个税连本带利还回去——因为算个税时能扣的原值是原捐赠人当年的购置成本，不是赠与时的市场价。

这一节的依据是财税〔2009〕78 号第二条：受赠人转让受赠房屋的，以转让收入减除“原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为应纳税所得额，按 20% 的税率计征个人所得税。这句话翻译成人话：父母 2010 年 100 万元买的房，2026 年赠与子女，子女 2028 年 300 万元卖出，算个税时能扣的原值是 100 万元，不是 300 万元。

（表中按 300 万元成交、90 平方米、子女家庭唯一住房、满 2 年、能提供原购房凭证测算，不含公证费，实际以税务机关核定为准。）

差距 36 万元，全部来自“原值”那一个数字。买卖把原值抬到了 300 万元，将来卖 300 万元，差额为零，个税为零；赠与和继承把原值留在 100 万元，将来卖 300 万元，200 万元的差额按 20% 交 39 万元。这就是所谓“倒亏”——不是多交了一笔税，是当年省下的 6 万元契税，换来了 39 万元的个税。

还有三种变数，会把这个结果改写：

一是核定征收可能反而更省。 受赠人如果能拿出原捐赠人的购房发票、契税完税凭证，按据实征收是 39 万元；如果这些凭证年代久远、根本找不出来，税务机关按转让收入的 1% 至 3% 核定，300 万元就是 3 万至 9 万元。所以受赠房产再卖之前，第一件事是把老凭证翻出来算两遍，而不是急着签合同。能不能适用核定，由税务机关根据“是否属于不能提供完整、准确原值凭证”判断，不是纳税人自己选。

二是“满五唯一”的口子可能已经丢了。 受赠、继承取得的住房，购房时间一般从原购房时间连续计算（以当地税务机关口径为准），所以“满五”往往没问题；但“家庭唯一”是按受赠人自己家庭名下的住房套数算。子女原本无房，接受父母赠与后名下多了一套，再买房就成了二套，将来卖这套时也未必是“唯一”。这一笔隐性成本，比契税大得多，父母房过户给子女前必须先把子女名下的房产情况问清楚。

三是处置时间可以拉长。 如果受赠人本来就打算长期自住、不准备卖，那么“将来再卖的个税”就只是个理论数字，赠与和继承的当下优势是真实的。所以判断标准不是“哪种方式税低”，而是“这套房未来十年会不会再交易”。三种方式的整体比较，站内另有一篇《房子过户给子女：买卖、赠与、继承哪种方式更省钱》从选择角度写过，本篇补的是算法和原值这条主线。

一句话总结这一节：赠与省的是契税，赌的是“这辈子不卖”；只要将来要卖，原值低就是硬伤。 继承的房子再卖要交多少税，还有一篇专门讲不同取得方式下的税目差异，《继承房产后出售，需要缴哪些税》，可以并着看。

七、六步办完、材料清单、以及三处最容易卡住的地方

结论：流程只有六步，真正卡人的是三处——套数认定、计税价格、材料不齐；前两处靠提前查，后一处靠这张清单。

法定时限是《不动产登记暂行条例》第二十条的 30 个工作日，税务环节没有另设长时限，资料齐全就是当场核定、当场缴税。真正的实际耗时在两头：查档预约排号和继承、赠与需要的公证。想快，先把材料备齐，别在窗口现补。

卡点一：套数认定对不上。 家庭住房查询证明显示二套、你按一套申报，窗口不会通融，只能按二套补税。避免的办法是在签合同之前就去拉证明，别等缴税当天。

卡点二：计税价格被核定抬高。 合同价 180 万元、系统评估价 210 万元，契税按 210 万元算。这不是税务机关“加价”，而是《契税法》第四条第二款的核定权。有异议可以提交同小区近期成交记录、房屋质量缺陷说明等材料申请复核，但期望值要放低——评估价通常取的是片区均价，不是你这套的具体状况。

卡点三：材料不齐或权利受限。 房子被查封、抵押没注销、共有人没到场、继承还没办登记，登记环节一律不予受理，且是书面告知理由。这几类问题在签约前就该查清：拉一份不动产登记资料查询结果，看有没有查封和抵押记录。

办不成怎么办，三条路径：

一是税务争议。对计税价格、核定方式、适用税率有异议，先向作出决定的税务机关申请复核，仍不服的，自知道该行政行为之日起 60 日内向上一级税务机关申请行政复议（《中华人民共和国行政复议法》），对复议决定不服再提起行政诉讼。复议期间不影响缴税，一般要先按税务机关的要求缴纳或提供担保才能继续。

二是登记不予受理。登记机构不予登记的，应当书面告知理由（《不动产登记暂行条例》第二十二条）。拿到书面告知后，可以先补正材料重新申请；认为登记机构违法不予登记的，同样走行政复议或行政诉讼。房子已经过户给别人、登记有错误的，另有更正登记和异议登记两条路。

三是咨询与投诉。税的问题打 12366 纳税服务热线，办证的问题打当地不动产登记机构的咨询电话或 12345。投诉要把话说具体：哪个窗口、哪一天、经办人怎么答复的、缺的是哪一份材料。只说“办不了”不会有人跟进。

真走到打官司这一步，诉讼费可以先估个底：财产案件按标的额分段累计，用诉讼费计算器输入金额就能出数。二手房交易本身的定金、违约、卖方反悔，不在本篇范围，二手房买卖那条线讲得更细；房子什么时候算真正属于你，是登记生效的问题，见不动产登记生效。

八、常见问题与延伸阅读

结论：把上面七节压成三句话——三笔税按“套数、年限、面积”三个变量算；能免的只有满 2 年的增值税和满五唯一的个税；赠与当下省、将来贵，卖不卖决定选哪条路。

房子过户要交多少税？

三笔：契税、增值税、个人所得税，另加住宅登记费 80 元。100 平方米、家庭唯一住房、满 2 年、满五唯一的一套 200 万元住宅，实际只交契税 2 万元加登记费 80 元。不满 2 年要加增值税 95 238.10 元，不满足满五唯一要加个税（差额 20% 或核定 1%—3%）。

房产过户税费怎么算？

分三步。第一步定契税：看家庭第几套、面积过不过 140 平方米，唯一 1% 或 1.5%，二套 1% 或 2%。第二步看增值税：满 2 年免，不满 2 年按含税价 ÷1.05×5%。第三步看个税：满五唯一免，否则（转让收入 − 原值 − 合理费用）×20%，或按收入 1%—3% 核定。三笔相加再加 80 元登记费。

房子过户要交哪些费用？

税三笔（契税、增值税、个税），费两笔（不动产登记费住宅 80 元／件、非住宅 550 元／件，依据发改价格规〔2016〕2559 号；贷款还有评估费、担保费，中介还有中介费）。买卖暂免印花税和土地增值税（财税〔2008〕137 号）；赠与、继承要按产权转移书据万分之五贴花，200 万元是 1 000 元。

父母房子过户给子女哪种最省钱？

只看过户当天，继承最省（契税 0），赠与次之但契税要 3% 至 5%，买卖最低 1%。但把将来卖房算进去，结论会反过来：子女若打算几年内转手，买卖最划算，因为原值被抬到成交价，再卖时差额小；赠与和继承的原值留在父母当年的购置成本，再卖时差额 20% 的个税可能几十万。子女打算长期自住，赠与或继承才真正省。

继承的房子再卖要交多少税？

卖的时候两笔：增值税看是否满 2 年（购房时间一般从原购房时间连续计算），满 2 年免征；个税看是否满五唯一，满足则免，不满足按（售价 − 被继承人原购房成本 − 合理费用）×20%，拿不出原值凭证的按售价 1%—3% 核定。继承环节本身免契税，但要贴万分之五印花税、交 80 元登记费，公证费另计。

赠与的房子再卖，个税为什么比买卖高？

因为算个税时能扣的原值是原捐赠人的实际购置成本，不是赠与时的市场价（财税〔2009〕78 号第二条）。父母 100 万元买的房，赠与后子女 300 万元卖出，差额 200 万元按 20% 就是 39 万元；同样情形若走买卖、原值 300 万元，差额为零，个税为零。

契税 90 平方米和 140 平方米哪个才算数？

现在是 140 平方米。90 平方米那条线出自财税〔2016〕23 号，该文件已随财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号执行而停止执行。现行口径是唯一住房 140 平方米及以下 1%、以上 1.5%；第二套 140 平方米及以下 1%、以上 2%，2024 年 12 月 1 日起执行，北上广深同样适用。

满五唯一怎么认定？以哪个日期为准？

“满五”看购房时间，按房产证注明日期或契税完税凭证注明日期，哪个在前按哪个（国税发〔2007〕33 号第三条）；转让时间按销售发票日期。“唯一”按同一省范围内的家庭住房套数算，家庭成员包括本人、配偶和未成年子女。两个条件同时满足才免个税。

合同写“一切税费由买方承担”，有效吗？

在买卖双方之间有效，买方掏了卖方的税可以按合同追偿；但对税务机关无效，法定纳税人仍是卖方，税务机关只向卖方征。真正的风险在买方：替卖方垫的个税、增值税，卖方不认账时只能另案起诉，钱已经进了国库，退不回来。

赠与和买卖，哪个能贷款、哪个能马上再卖？

买卖可以办按揭，过户后随时可以再交易；赠与不能贷款，且受赠人再卖时原值低、个税高。所以“先赠与、以后再说”这个思路，只适合确定长期自住、不再交易的家庭。

延伸阅读：

• 房子过户给子女：买卖、赠与、继承哪种方式更省钱
• 继承房产后出售，需要缴哪些税？

今天能做的三件事：翻开房产证看登记日期、去不动产登记机构拉一张家庭住房查询证明、把当年的购房发票和契税完税凭证找出来。这三个数凑齐，上面所有表格你都能自己填完，中介报的价也就有了对照。费用类的其他项目，办事收费标准里按类别排好了，栏目汇总在费用标准，办事入口和流程模板看办事指南，拿不准的口径先翻常见问题。契税申报遇到具体争议，12366 的答复汇编里也有可对照的问答，例如契税常见问题解答。

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