前五条五百二十四字，契税只认一个动作：承受

《契税法》前五条，五百二十四个汉字，占全法三分之一。

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这五条回答四个问题：谁缴、对什么缴、按几个点缴、按多少钱算。 剩下十一条全在讲「什么时候不用缴」和「怎么缴」。

五百二十四字里，最长的是第四条二百零五字，最短的是第五条二十三个字。一头一尾差了近九倍，而这个差距本身就是一条信息——契税的难点不在算，在「按什么价算」。

这一篇不算免税、不算申报，只算前五条。

一、五条五百二十四字，占了全法三成五

五百二十四除以一千四百九十六，百分之三十五点零三。

第四条一条占了五条的百分之三十九。 这不是偶然——契税的争议几乎全部发生在「成交价格是多少」这个事实上，而不在「该不该缴」这个法律判断上。

二、第一条四十五个字：只有一个动作

四十五字，拆开是三个要件：

一是「在中华人民共和国境内」。 境外转移土地、房屋权属，不缴中国契税——但境外的不动产本来也不在中国登记，这一句其实是管辖声明。

二是「转移土地、房屋权属」。 转移的是权属，不是占有、不是使用。租房子不转移权属，所以不缴契税，缴的是别的税。

三是「承受的单位和个人」。 关键词是承受。

三个要件里，第三个最容易被读错。

三、承受不是买：出让方一分钱不缴

「承受」是受让、承接的意思。买方承受，卖方不承受。

所以一套房子过户，只有买方缴契税，卖方不缴。 卖方要缴的是增值税、个人所得税（或企业所得税）、可能的土地增值税和印花税。

这与印花税的「书立双方各缴」完全不同。印花税按「谁签」征，契税按「谁接」征。

实务后果有两个：

一是合同里写「一切税费由买方承担」，契税的纳税义务并没有转移。 买方仍然是法定纳税人，只是你们之间约定由他承担卖方的税——这个约定在你们之间有效，对税务机关无效。 详见二手房税费谁承担。

二是「承受」不要求支付对价。 赠与、继承、互换都算承受，白拿也是承受。 这一点第二条展开。

旧条例第一条四十七字，与新法只差两处：「本条例」改成「本法」，「依照本条例的规定缴纳」改成「依照本法规定缴纳」。 少了「的」字，共少两字。纳税人条款十三年一个字没动。

四、第二条三类行为：出让、转让、买卖赠与互换

一百二十一字，结构是「引导句十八 + 三项（七、十五、八）+ 第二款三十一 + 第三款三十九」。

三项是三个大类：

注意「出让」和「转让」是两个不同的词。

出让，是土地所有者（国家）把土地使用权给出去，一级市场。转让，是拿到土地使用权的人再给别人，二级市场。两者都征契税，但计税依据的算法不一样——出让按成交价格，转让也按成交价格，可是出让的成交价格叫「土地出让金」，还带一堆配套费。

房屋这一项只有三个词：买卖、赠与、互换。 没有「继承」——继承不走第二条，走第六条第（五）项免税。

五、「交换」改成「互换」，还多了三个字

拿旧条例第二条比：

旧：「（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。」

新：「（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。」

三处不同：

一是删了「国有」两个字。 旧条例只写「国有土地使用权出让」，新法去掉「国有」——因为集体经营性建设用地入市之后，出让主体不再只有国家。 二〇一九年土地管理法修正，集体经营性建设用地可以直接入市，这一处删除是为它留的口子。

二是「交换」改成「互换」。 字面看只是用词统一（民法典合同编用的是「互易」，税法取了「互换」），实质没变。

三是五项并成三项。 旧条例把「房屋买卖」「房屋赠与」「房屋交换」分成三项，新法合成一项九个字。字数省了，含义没少。

项数从五减到三，字数却从九十增到一百二十一——多出来的三十一字，全在第二款和第三款。

六、第二款：多了「土地经营权」四个字

第二款三十一字：

「前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。」

旧条例是：「前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。」

差别在两处：

一是删了「农村集体」。 土地承包经营权本来就只有农村集体土地上有，加「农村集体」是重复。

二是加了「土地经营权」。 这四个字是二〇一八年农村土地承包法修正的产物。

三权分置：所有权归集体，承包权归农户，经营权可以流转。 农户把承包地租给合作社、企业去种，流转的是经营权，不是承包权。

契税把这两个权利都排除在外。 理由很实在：农地流转量大、金额小、主体是农民，征契税既收不到多少钱，又会拖住流转。

所以：承包地租出去、经营权入股合作社，都不缴契税。 但如果是集体经营性建设用地使用权出让、转让，那要走第（一）（二）项，照缴。

七、第三款：作价投资、抵债、划转、奖励

第三款三十九字，是全新的一条：

「以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。」

旧条例没有这一款。没有这一款，这四种行为就处在灰色地带——不是买卖、不是赠与、不是互换，字面上套不进第二条前三项。

四种方式逐一：

作价投资（入股）。 拿房子、土地作价入股一家公司，换回股权。权属从个人名下转到公司名下，是转移，要缴。

偿还债务。 以房抵债。房子过户给债权人，债权人承受，要缴。

划转。 母子公司之间、同一控制人下的无偿划转。注意「划转」不等于「免税」——企业所得税有特殊性税务处理，契税没有对应的普遍优惠，只有第 6 条第二款「企业改制重组」那一档。

奖励。 政府或企业以房奖励。受奖人承受，要缴。

「等方式」三个字是兜底——只要实质是权属转移、又不是前三项列明的形态，都往这一款里装。

国家税务总局公告二〇二一年第 25 号把这一款分了两类处理：

• 作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式：参照出让、出售或买卖确定税率和计税依据；
• 划转、奖励等没有价格的方式：参照赠与确定税率和计税依据。

这个分类的逻辑是「有没有对价」。 有对价的，按成交价算；没对价的，按核定市场价算。分类不同，算法差很多——下一节展开。

八、第三条三款：法定、省级、差别

一百三十字，三款：十四、七十一、四十五。

第一款十四个字定幅度：百分之三至百分之五。这是全国人大常委会保留的权力，省级不能突破。

第二款七十一个字定程序：省政府提出 → 省人大常委会决定 → 报全国人大常委会和国务院备案。 三个动作，缺一不可。

第三款四十五个字定差别：可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房定差别税率。

三款的逻辑是「幅度中央定、具体地方定、差别也要走程序」。

本篇所属的母篇已经把三层税率和各省结果讲透了。这里只补一个容易忽略的点。

九、省政府只能提，省人大才能定

第二款那七十一个字，最要紧的是动词的顺序。

旧条例是「由省、自治区、直辖市人民政府……确定」——一个动词，政府自己定。

新法是「由省、自治区、直辖市人民政府……提出，报同级人民代表大会常务委员会决定」——两个动词，政府提、人大定。

这个改动看着小，实际是把「税率决定权」从行政机关搬到了立法机关。依据是税收法定原则——税率是税收要素的核心，应当由民意机关决定，不能由政府自己定。

配套的还有备案对象：旧条例报「财政部和国家税务总局」，新法报「全国人民代表大会常务委员会和国务院」。从两个部委，升到最高立法机关和最高行政机关。

实务中这个程序有一个后果：调整契税税率，省人大常委会要开一次会。 会期是固定的，一年几次。所以契税税率不会随房地产市场行情临时变动——它比公告慢得多。

十、二十七个省定在百分之三

契税法二〇二一年九月一日施行，各省在此之前陆续通过了税率决定。

结果：二十七个省区市统一百分之三，湖南百分之四，河北、辽宁、河南分两档。

河北和辽宁是「个人购买普通住房百分之三，其他百分之四」；河南是「住房百分之三，其他房屋和土地百分之四」。

分档的省有一个共同点：都是把住房单独摘出来给最低档。 理由不难理解——住房是民生，商业和工业用地是投资。

有八个省借着这次立法把税率降了下来，湖北从百分之四降到百分之三，测算每年减负近四十亿元。法律一个数字没改，税率降了——这就是第 3 条第 2 款的作用。

十一、第四条二百零五个字：计税依据三种

二百零五字，是前五条里最长的一条。结构是「引导七 + 三项（五十四、二十八、六十）+ 第二款五十三」。

三种计税依据对应三类行为：

逻辑很清楚：有价格的按价格，有差额的按差额，没价格的按核定。

十二、成交价格含什么：货币、实物、其他经济利益

第（一）项五十五字，比旧条例多了一句尾巴：「包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款」。

旧条例只有四个字：「为成交价格」。

这四个字太窄。 实务中一笔房屋交易的对价，经常不止现金：

• 房价一百万，另送一个车位；
• 房价一百万，卖方承担买方三年物业费；
• 房价一百万，买方替卖方还一笔按揭；
• 房价一百万，另附一份装修、家电、家具打包价。

这些都不是「货币」，但都是买方付出的代价。 新法把它们一网打尽：实物、其他经济利益，只要对应价款，全进计税依据。

二〇二一年第 23 号公告第二条把这个原则落到了六个具体场景：

一是土地出让金要算全。 包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋。

二是房屋附属设施跟房子同一个不动产单元的，合并计税、适用同一税率。 车位、车库、储藏室、顶层阁楼都在内——这条直接影响你要缴多少，详见车位、储藏室要不要交契税。

三是装修费要算进去。 承受已装修房屋的，装修费用计入总价款。

四是土地使用权连建筑物一起转让的，按承受方应交付的总价款。

五是划拨地转出让的，按补缴的土地出让价款。

六是计税依据不包括增值税。

反过来，有四样东西不计入计税依据：

一是增值税。 下一节专讲。

二是与房屋不在同一不动产单元、可以单独计价的附属设施。 车位如果单独一个不动产单元、单独签合同，按它自己的成交价和当地税率单独算——不是不计，是分开算。

三是原产权人承担的历史欠费。 物业费、供暖费的陈欠由卖方结清，那不是买方付出的对价。

四是交易税费本身。 契税、增值税、个人所得税，都是税，不是价款。

十三、增值税能不能扣：一句话，但很关键

第 23 号公告第二条第（九）项只有一句话：「契税的计税依据不包括增值税。」

这句话省下的钱不少。一套含税价二百零九万的房子（房款二百万、增值税九万）：

• 含增值税算：209 万 × 1% = 2.09 万元
• 不含增值税算：200 万 × 1% = 2 万元
• 差 900 元

税率越低，差额越小；税率越高，差额越大。 按 3% 算，差额是 2700 元。

操作上：购房发票上的价税合计要拆开，按「不含税价」申报。很多人在窗口直接报总价，多缴了这笔钱。

十四、第（二）项二十九字：互换按差额

「土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。」

二十九字，规则简单：按差额，不按全额。

甲房二百万、乙房二百六十万，互换。差额六十万。由谁缴？

第 23 号公告第二条第（八）项写清楚了：「互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。」

所以：乙房的承受方（拿到贵房子的人）补六十万，他按六十万缴契税；甲房的承受方计税依据为零，不缴。

按百分之三算：60 万 × 3% = 1.8 万元。

如果按全额算，两边各按自己的房价缴，合计是（200+260）× 3% = 13.8 万元——差七倍多。

差额征收的本质，是承认互换不是两次买卖，是一次等价交换加一次补差。

十五、第（三）项六十一字：赠与按核定

「土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。」

六十一字，三个要点：

一是范围比旧条例宽。 旧条例只写「土地使用权赠与、房屋赠与」；新法加了「以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为」——把划转、奖励这些第 2 条第 3 款列的方式全兜进来了。

二是「参照市场价格」，不是「按评估价」。 市场价是基准，评估报告只是取证方式之一。

三是「依法核定」，多了「依法」两个字。 核定不是随便定个数，要走程序。

一套市场价二百万的房子赠与，按百分之三算，受赠人缴六万元。

注意：赠与不免契税（除第 6 条列的几种）。父母把房子赠与子女，要缴契税；但法定继承不缴。 一字之差，六万块钱。

十六、第二款五十三字：明显偏低怎么办

「纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。」

五十三字，与旧条例比有两处实质改动。

改动一：判断标准。 旧条例是「成交价格明显低于市场价格并且无正当理由」，新法是「成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由」。

「明显低于市场价格」要拿市场价比；「明显偏低」不需要。 这个改动把判断从「与外部价格比」松成了「自身是否偏低」——实务中仍然会参照市场价，但条文上不再要求必须找到可比价格。

改动二：核定权的来源。 旧条例是「由征收机关参照市场价格核定」，核定权来自条例本身；新法是「由税务机关依照征管法的规定核定」——核定权转致到征管法第三十五条。

这个转致有实际后果：征管法第三十五条的核定有程序要求（责令限期申报、逾期不报才能核定），不是税务机关看一眼觉得低就能直接定。

「明显偏低」在实务中的参照线，各地不完全一致。常见做法是低于市场价的七成即启动核查，但这只是操作惯例，不是法定标准。

「正当理由」是个开放概念，实务中常见的有六类：

一是司法拍卖、破产拍卖。 成交价由拍卖形成，低于市场价是常态，且程序公开。

二是房屋存在瑕疵。 凶宅、危房、抵押未解除、长期空置损坏，价格自然低。

三是急售。 债务到期、移民、离婚分割。「急」要有证据——挂牌记录、催款函、出境材料，光嘴上说不算。

四是市场整体下行。 同小区同户型三个月内成交价普遍下跌，有可比实例支撑。

五是政策限制。 限售、限购、限贷导致流动性折价。

六是亲属之间的交易。 但要注意——亲属间明显低价的买卖，税务机关往往按赠与处理，反而更麻烦，因为赠与按核定市场价算，一分钱省不下来。

反过来，这些不算正当理由： 阴阳合同、以房抵债时故意压低抵债额、关联公司之间平价划转、把房价拆成「房价 + 装修款」两笔分开签。

判断的核心不是「价格低不低」，是「低得有没有客观原因、有没有证据」。

十七、第五条二十三个字：删掉公式和外汇折算

二十三个字。旧条例第五条一百一十三字，多出来的九十字是两样东西：

一是公式。 旧条例写着「应纳税额＝计税依据×税率」，还单列一行。新法不写公式，只说「按照计税依据乘以具体适用税率计算」——意思一样，形式从算式改成了句子。

二是外汇折算规则。 旧条例：「应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。」

这三十多个字，新法一个字都没留。

外币结算的契税怎么算？契税法没有规定。实务中按人民币计价、按纳税义务发生日的汇率折算，依据是征管层面的操作规定，不再是法律条文。

这是全法唯一一处「新法比旧法短」的条文，少了九十字。

十八、六个算例

算例一：首套，120 平方米，200 万元，某省 3%。

• 面积不超过 140，首套，优惠税率 1%。
• 200 万 × 1% = 2 万元。

算例二：二套，160 平方米，300 万元，某省 3%。

• 面积超过 140，二套，优惠税率 2%。
• 300 万 × 2% = 6 万元。

算例三：互换。甲房 200 万、乙房 260 万。

• 差额 60 万，由取得乙房的一方缴。
• 60 万 × 3% = 1.8 万元。

算例四：赠与。市场价 200 万，核定 200 万。

• 200 万 × 3% = 6 万元，由受赠人缴。

算例五：作价投资。房产评估 500 万入股。

• 属「应交付经济利益」的方式，参照买卖。
• 500 万 × 3% = 15 万元，由接受投资的公司缴。

算例六：以房抵债。欠款 300 万，以评估价 280 万的房子抵偿。

• 属「应交付经济利益」的方式，参照买卖。
• 以抵债金额 300 万为计税依据：300 万 × 3% = 9 万元。
• 若抵债金额明显低于房产价值，按第 4 条第 2 款核定后再算。

六个算例里，只有算例一和算例二是普通人的日常。 其余四个，是企业和特殊交易的场景——而契税争议恰恰多发生在这四个里。

六个算例按同一个公式算下来，能看出一个规律：税率差一倍，税额差一倍；计税依据错一处，税额也差一倍。

区别在于：前者是政策问题，查省人大常委会那份决定就能定，公式清楚、没有争议；后者是事实问题，要靠合同、发票、评估报告、付款凭证一样一样去证。契税的争议，九成在后者。

十九、要件表

二十、六方各看什么

买房人。 只核两件事：合同价里有没有实物或其他利益、发票上的增值税有没有拆开。 前者决定计税依据，后者决定少缴几百到几千。

卖房人。 你不是纳税人，但合同价写多少，直接决定买方的税。写阴阳合同，买方少缴、你也有风险——第 4 条第 2 款就是为这种情况准备的。

企业法务。 三件事要提前算：作价投资、以房抵债、无偿划转。 三种都不在「买卖」的字面里，但第 2 条第 3 款全都征。

中介。 别只看成交价。车位、装修、家电打包的，都要问清楚有没有单独计价——单独计价且不在同一不动产单元的，可能按不同税率算。

税务机关。 核定的抓手是第 4 条第 2 款加征管法第三十五条。注意程序：先责令限期申报，逾期才能核定。

法院。 房屋买卖合同纠纷里，「成交价格」是合同解释问题，「计税依据」是税法问题。两者可能不一致——合同约定一百万、实际支付一百二十万，契税按哪个算，要看第 4 条第（一）项的「其他经济利益」。

二十一、四句话

第一句：契税只认一个动作——承受。 买方缴、卖方不缴，合同怎么约定都改不了法定纳税人。

第二句：五项并成三项，字数反而多了三十一。 多出来的全在第 2 款的排除和第 3 款的视同转移。

第三句：计税依据从「价格」扩到「一切经济利益」。 货币、实物、其他利益，全能算进去；增值税不在内。

第四句：第五条只剩二十三个字，公式和外汇折算都没了。 这是全法唯一一处新法比旧法短的地方。

接着看

本族母篇

全法结构与三层税率，见十六条一千四百九十六字。

相邻税种

房产税按原值还是租金，见房产税：谁交、按原值还是租金算；印花税把税率放在附表里的做法，见印花税法全文。

实务落点

首套二套怎么认定，见契税首套二套怎么认定；赠与能不能撤回，见赠与房产后能否撤销；回迁房上市补缴，见拆迁安置房上市；契税的整体说明与常见问题，见契税；二手房交易的完整税费清单，见二手房交易税费清单。

文本与概念

契税法全文、民法典、税收征收管理法；概念见契税、赠与合同、不动产登记；标签见契税计税依据、车位契税、契税核定、契税；合同文本见房屋赠与合同；类目见法条深读与税务办税指南；专题见税务。

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以上分析依据《中华人民共和国契税法》第一条至第五条现行文本，与《中华人民共和国契税暂行条例》（1997 年 7 月 7 日国务院令第 224 号发布，2019 年 3 月 2 日修订，2021 年 9 月 1 日废止）第一条至第五条历史文本逐条比对；条文取自本地法规库并逐字核对。单条字数为条文正文，不含条号：第一条四十五字、第二条一百二十一字（引导十八、三项七与十五与八、第二款三十一、第三款三十九）、第三条一百三十字（三款十四、七十一、四十五）、第四条二百零五字（引导七、三项五十四与二十八与六十、第二款五十三）、第五条二十三字，合计五百二十四字；旧条例对应五条为一千零三十三字中的前四百七十五字（四十七、九十、五十九、一百六十六、一百一十三）。各项与各款的具体口径依据财政部、税务总局公告 2021 年第 23 号（《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》，2021 年 9 月 1 日起施行）与国家税务总局公告 2021 年第 25 号。算例中的税率取省级人大常委会决定的百分之三与住房优惠税率百分之一至二，金额为便于理解的示例，不代表具体地区执行口径。不构成正式法律意见，也不构成对具体案件的预判。

以上意见仅供参考，具体请以律师正式意见为准。