十六条一千四百九十六字，法定税率百分之三到五，你交的却是百分之一

《契税法》十六条，正文一千四百九十六个汉字。

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二〇二五年，这个税种收了四千四百三十九亿元——比印花税还多一百七十亿元，在全国税收里排第五，前面是增值税、企业所得税、消费税、个人所得税。

平均下来，一个字管二亿九千七百万元。

但契税有一个别的税法都没有的怪处：法律写着百分之三到百分之五，绝大多数买房人实际缴的却是百分之一。 中间那两档差额，一个字都不在十六条里——在一份三个部委联合发的公告里。

这一篇不算增值税、不算个人所得税、也不算土地增值税，只算契税。

它旁边站着的税很多，且全在同一个柜台交：买房有契税和印花税，卖房有增值税、个税、土地增值税，持有期间有房产税和城镇土地使用税。契税的特殊之处在于——它是唯一一个「不交就不给证」的税。别的税欠着，房子照样能过户；契税欠着，登记机构连受理都不受理。

一、三个数字：16、1496、4440

先把这份文件和它的份量摆在一起。

条均九十三点五，在税收法律里算长的。长在哪里，后面第二节会拆开看。

没有附表，这一点和印花税正好相反：印花税的十七个税目、五档税率全在一张表上，条文只写一句「依照附表执行」；契税把税率直接写在第三条正文里——「契税税率为百分之三至百分之五」，十四个字。

这个差别不是风格问题，是立法技术问题。写进正文，改税率就得上人大常委会；放进附表，改附表的手续轻得多。契税选了重的那条路。

二、十六条分六组，减免和征管占了六成

把十六条按功能切开，字数分布很不均匀。

两个数字值得记住：

一是减免三条占了百分之三十点四一。 第六条一条就二百六十二字，比纳税人和征税对象两条加起来（一百六十六字）还多九十六字。立法者把最多的笔墨放在了「什么情况下不缴」上。

二是征管七条占了百分之三十二点二二。 九条到十五条，四百八十二字，全是程序：什么时候缴、去哪儿缴、凭什么缴、不缴怎么办。这是契税和印花税最大的不同——印花税二十条里没有一条罚则，契税七条征管条文里也没有罚则，但契税有一条印花税没有的东西：不给登记。

三、税率就写在条文里，十四个字

第三条第一款，全法最短的一款之一：

一百三十个字，三款：十四、七十一、四十五。

第一款定幅度，第二款定程序，第三款定差别。三款加起来，把「谁来定税率」这件事从头到尾写完了。

对比一下旧条例第三条，五十九个字：

「契税税率为 3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。」

两句话，两个变化：

一是数字写法。 旧条例写「3—5%」，阿拉伯数字加半角连字符；新法写「百分之三至百分之五」，全中文。

二是决定权。 旧条例是「省人民政府确定，报财政部和税务总局备案」——政府定、部委收备案。新法是「省人民政府提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案」——政府只能提，人大才能定，备案收到全国人大和国务院。

这不是文字游戏。备案对象从两个部委升到全国人大，意味着这个税率进入了最高立法机关的视野。

四、三层税率：法律、省人大、公告

契税的实际税率不是一个数，是三层。

最高和最低差五倍。 同样一套房子，理论上可能缴百分之一，也可能缴百分之五。

三层之间的关系不是「优惠叠加」，是各自管一段：第一层定天花板和地板，第二层在全省范围内选一个数，第三层只对「居民住房需求保障」这一类情形往下压。

所以你签购房合同前要查的不是法律，是你所在省人大常委会那份决定，外加当年那份部委公告。 三份文件凑齐，才知道自己缴几个点。

五、二十七个省定在百分之三，湖南定在百分之四

二〇二一年九月一日契税法施行前，各省人大常委会陆续通过了本省的税率决定。把三十一个省区市的结果摆在一起：

二十七个省选了地板价。 这不是巧合——税法给的幅度是百分之三到五，「选三」等于把这次立法做成了一次不增税的平移。

更有意思的是有八个省借着这次立法把税率降了下来，包括黑龙江、河南、湖北。湖北从百分之四降到百分之三，当时测算每年给市场主体减负近四十亿元。

法律一个数字没改，税率却降了。 这就是第 3 条第 2 款那七十一个字的作用——它把「降税」的权力，从修改法律降到了修改一份省级人大决定。

湖南是唯一一个全省统一百分之四的省。原因不难猜：中部省份对土地出让收入的依赖度高，契税是房地产链条上最稳定的一笔收入。

六、你为什么只交百分之一：第六十七条字的授权

第三条写着百分之三到五，可你去办过户，缴税窗口告诉你「百分之一」。

差额从哪来？从第六条第二款，六十七个字：

「居民住房需求保障」六个字，就是百分之一的法律出处。

二〇二四年十一月十二日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布二〇二四年第 16 号公告，自当年十二月一日起执行：

这一次的实质变化有三个：

一是面积线从 90 平方米抬到 140 平方米。 原来 90 平方米以上就跳到 1.5%，现在 90 到 140 之间全按 1%。

二是二套房优惠扩到北京、上海、广州、深圳。 这四城从二〇一六年起被排除在二套优惠之外，这次一并纳入。

三是「唯一住房」和「第二套」用一个面积线。 原来两套标准分开写，现在合成一张表。

政策落地五天的数据：全国三十六点四万户申报享受，累计减免八十四亿元，户均二点三万元。其中 140 平方米及以下两档减了七十四点一亿元，140 平方米以上减了九点九亿元。享受 1% 最低档的家庭，占全部受惠家庭的百分之九十二点四，比政策实施前提高了十七点四个百分点。北上广深四城合计减税七点一亿元。

注意那个九十二点四。 它说明绝大多数人的房子在 140 平方米以下——这条面积线划在了人群的正中间偏上，不是象征性优惠。

七、140 平方米这条线：一套房的账

拿一套成交价二百万元的房子，算四种情形。

情形一：首套，120 平方米。

• 优惠税率 1%，应纳 2 万元。
• 若没有这份公告，按省定 3%：应纳 6 万元。
• 差额 4 万元。

情形二：首套，160 平方米。

• 优惠税率 1.5%，应纳 3 万元。
• 按 3%：6 万元。差额 3 万元。

情形三：二套，120 平方米。

• 优惠税率 1%，应纳 2 万元。
• 按 3%：6 万元。差额 4 万元。

情形四：二套，160 平方米。

• 优惠税率 2%，应纳 4 万元。
• 按 3%：6 万元。差额 2 万元。

跨过 140 平方米这条线，成本不是线性的。 首套从 1% 到 1.5%，二套从 1% 到 2%——二套房多 20 平方米，税率翻一倍。

这也解释了一个现象：为什么 143 平方米、144 平方米的户型在这一轮之后不好卖。多出的三四平方米，要多缴一倍的税。

计税依据怎么算、增值税能不能扣、车位算不算——这些在契税的计税依据一条里展开，本批的第二篇专讲第 1 至 5 条。

八、二〇二五年降了百分之十四点一：契税是房地产的体温计

财政部二〇二五年财政收支情况里，契税四千四百四十亿元，比上年下降百分之十四点一。

按决算表口径，具体数字是 4439.39 亿元，年初预算是 5390 亿元——决算只有预算的百分之八十二点四，短收 950.61 亿元。

这个降幅在所有税种里排第二，仅次于车辆购置税的百分之十八点八。土地增值税降百分之十五点七，排第三。降幅前三名，全是房地产链条上的税。

把五个房地产相关税种加起来：

一万七千七百二十五亿元，占全国税收的百分之十点零五。

注意这五个数的方向不一样。 房产税和城镇土地使用税是「持有税」，按原值或面积征，房子不交易也照收，所以还在涨；契税和土地增值税是「交易税」，成交量和成交价一跌，立刻反映——这两个税是房地产的体温计，另外两个是体重秤。

契税从二〇二四年的约五千一百六十八亿元降到四千四百三十九亿元，一年少收七百二十九亿元。这笔钱全部落在地方财政——契税是纯地方税，中央不分成。

九、新旧对照：从十五条到十六条

把新旧两份文件摆在一起。

四百六十三字的增量不是均匀分布的。第 6 条一条就多了 139 字（从 123 到 262），第 12、13 条两条全新的条文带来 212 字。反过来，第 5 条少了 90 字（从 113 到 23），第十条从 56 字减到 27 字。

加的是「谁能减免」和「怎么退」，减的是「怎么算」。

十、删掉的四样东西

从旧条例到新法，删了四样东西，每一样都值得单独说。

第一样：城镇职工第一次购买公有住房，免征。 旧条例第 6 条第（二）项。这一项在房改年代是大事——一九九八年房改，几千万职工按成本价买下单位公房。二〇二〇年立法时，这项政策的使命已经完成，新房改早已停止，留着只会产生「谁是城镇职工」「什么算第一次」的解释难题。

第二样：「财政部规定的其他减征、免征契税的项目」。 旧条例第 6 条第（四）项，九字兜底。这是最要紧的一次删除。 有这一项，财政部一份文件就能开出新的免税口子；删掉之后，中央层面要减免，只能走第 6 条第二款那条路——限于「居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建」三类情形，且要报全国人大常委会备案。

口子从「任何项目」收窄到「三类情形」。这与印花税法删除「经财政部确定征税的其他凭证」是同一个动作，同一年通过，同一种立法思路。

第三样：「自纳税义务发生之日起 10 日内申报」。 旧条例第 9 条。新法第十条改成「办理登记手续前申报缴纳」，二十七个字。期限从「十天」变成「一件事做完之前」——这条下一节展开。

第四样：「财政部根据本条例制定细则」。 旧条例第 14 条，十二个字。新法十六条里没有对应条文。细则授权没了。

但实务中仍有一份《契税法》的实施口径文件：财政部、税务总局公告二〇二一年第 23 号，全称是《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》。它不是「细则」，是「执行口径」——两者在法源上的地位不同：细则是对法规的细化，可以在法规范围内创设规则；执行口径是对条文的理解，只能在条文含义内解释。名称变了，权限也就变了。

十一、「财政部」在新法里一次都没出现

数一下词频，这件事就很清楚。

「财政部」零次，「细则」零次，「10 日」零次。

三个零，对应三件事：财政部不再是这部法的执行主体，只剩「国务院」这个层级出现四次；细则授权没了；十天期限没了。

反过来，「人民代表大会常务委员会」出现六次——第 3 条两次、第 6 条一次、第 7 条两次、第 16 条一次（通过机关）。六个「人大常委会」，是这部法「税收法定」含量最直接的证据。

十二、「征收机关」改成「税务机关」，八次归零

旧条例里「征收机关」出现八次，新法零次，全部换成「税务机关」（十一次）。

这个变化的时点要说清楚：不是二〇二一年契税法改的，是二〇一九年三月修订旧条例时改的。

一九九七年旧条例原文第 12 条写的是「契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定」——那时候契税在不少地方还是财政部门在收。

二〇一八年国税地税合并，二〇一九年修订把「财政机关或者地方税务机关」统一改为「税务机关」。契税法二〇二〇年通过，沿用了这个称谓。

所以这是一个「条例先改、法律后追认」的过程。 写文章时如果把「财政退出」记成契税法的功劳，时点就错了——这条我核过库内两个版本，旧条例现行文本已经是「税务机关」。

十三、第十二条是全新的：登记前合同无效，可以退

旧条例十五条里没有这一条。新法第十二条，七十四字：

七十四字，四个要点：

一是时间限在「登记前」。 登记之后再无效、再撤销，这一条不适用。

二是四种情形并列： 不生效、无效、被撤销、被解除。「不生效」和「无效」是两件事——附条件的合同条件未成就是「不生效」，违反强制性规定是「无效」，处理路径不同但退税结果一样。

三是纳税人是「可以」申请，税务机关是「应当」办理。 一边是权利，一边是义务。这两个词不能互换。

四是「依法办理」，不是「一律退还」。 具体口径在二〇二一年第 23 号公告第五条第（四）项，列了三种可退情形：法院判决或仲裁裁决导致权属转移无效、被撤销、被解除且权属变更至原权利人；出让土地交付时因容积率调整或面积小于合同约定需退还出让价款；新建商品房交付时因面积小于合同约定需返还房价款。

注意第一种情形加了「权属变更至原权利人」这个条件。 判决无效但房子没回到原主手里，不符合退税条件——因为税基还在。

十四、先税后证：登记机构从帮手变成闸门

第十一条，九十二字：

三句话，三个主体。

旧条例第 11 条是这么写的：「纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。」

差别在哪里？旧条例的义务主体是纳税人——「应当持」。新法的义务主体是登记机构——「应当查验」。

这个转换很关键：

旧条例下，纳税人不持凭证去办登记，是他违规，登记机构可以办也可以不办（条文说「不予办理」，但义务在纳税人一侧，机构不查也没责任）。

新法下，登记机构必须先查验、再受理。 查验成了登记机构的法定义务，不是可选项。

还有一处新增：「减免税凭证或者有关信息」。 旧条例只说完税凭证，新法加上了减免税凭证——享受免税的人没有完税凭证，得拿减免凭证或者让机构查信息。 这一处是给第 6 条六项免税配的。

「不交就不给证」，这是契税最硬的征管手段。 印花税没有这个——合同签了不贴花，没人拦你；契税不缴，房子过不了户。二〇二一年第 23 号公告第五条第（二）项还把查验范围扩到了「完税、减免税、不征税」三类凭证。

十五、第三款的四十五个字：差别税率这个接口

回到第三条第三款：

「省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。」

四十五个字，三个「不同」：不同主体、不同地区、不同类型的住房。

这一款是二〇二〇年立法新增的，旧条例没有。它给了省级人大一个工具：在百分之三到五之间，按人、按地、按房型定不同的税率。

为什么留这个接口？因为房地产市场早就不是全国一个价。同一个百分之三，在鹤岗和在上海，含义完全不同。

但要注意两点：

一是这个差别只能用于「住房」。 条文明写「不同类型的住房的权属转移」——商业用房、工业用地不在这个接口里。

二是程序不能省。 「依照前款规定的程序」，意味着差别税率同样要省政府提出、省人大决定、报全国人大和国务院备案。不是省政府发个文件就能定。

实务中真正用足这一款的省份不多。大部分省选了「一刀切百分之三」，把差别留给第 6 条第二款下面的公告去解决——因为公告调整的是「减按」，力度比差别税率大得多，手续也轻得多。

十六、跟兄弟税法比：条均 93.5 排第几

把已经逐条写过的几部税法摆一起。

契税法的条均九十三点五，在四部法里排第二，仅次于增值税法。而旧条例只有六十八点九——从条例到法律，每一条平均多写了二十四点六个字。

原因不难找：新增的第 12 条（退税）、第 13 条（信息共享与保密）两条，加起来二百一十二字，占全部增量的百分之四十六。 这两条都是从「没有」到「有」，不是把旧条文写长。

再看收入效率：契税每字对应二点九七亿元，印花税二点五六亿元，增值税十八点四四亿元。契税的文字效率比印花税高，比增值税低得多——因为增值税对每一道增值都征，契税只在一套房换手时征一次。

十七、四类主体怎么看

买房的人。 记三件事：面积是不是超过 140 平方米、这是第几套、房子在哪个省。 三个答案凑齐，税率就定了。首套 140 平方米以下百分之一，这是绝大多数人的情形。

卖房的人。 契税不是你缴——第 1 条写的是「承受的单位和个人」。你是出让方，缴的是增值税、个税、可能还有土地增值税。 合同里写「税费由买方承担」，只在你们之间有效，不能对抗税务机关，见二手房税费谁承担。

继承和受赠的人。 法定继承免征（第 6 条第（五）项），夫妻之间变更免征（第（四）项）。但受遗赠不免——遗嘱把房子给侄子，侄子要缴契税。这一条下一批第三篇会拆开讲。

企业。 承受土地、房屋用于生产经营，一律百分之三起。唯一能省的口子是第 6 条第二款的「企业改制重组」，具体在财政部、税务总局2023 年第 49 号公告等文件里。重组方案定下来之前就要算这笔税，不能等过户时才发现。

十八、要件表

十九、六方各看什么

买房人。 只查三件事：面积、套数、省份。140 平方米是硬线，跨过去税率就变。

卖房人。 契税跟你无关，但你的买受人能不能凑够首套资格，直接决定这笔交易能不能成——很多谈崩的单子，卡在「买方以为自己是首套，查出来不是」。

中介。 别口头承诺「百分之一」。面积、套数、省份三样都要看原始材料，尤其是家庭住房查询结果。承诺错了要担责，见中介承诺包税不作数。

不动产登记机构。 第 11 条把查验写成了你的义务。查不到完税、减免税、不征税凭证或信息，不能受理。

税务机关。 三组数据比对：不动产登记信息、婚姻登记信息、户籍人口信息——第 13 条把民政和公安都写进来了，就是为了查「家庭」和「套数」。

法院。 房屋买卖合同纠纷里，契税完税凭证常被用来证明过户时点和实际成交价。二者都可能与合同约定不一致。

二十、四句话

第一句：十六条一千四百九十六字，税率写在正文里。 第三条第一款十四个字，不像印花税那样外包给附表。

第二句：三层税率，最高最低差五倍。 法律 3%—5%，省人大定 3% 或 4%，公告减到 1%—2%。

第三句：二十七个省选了地板价，八个省借机降了税。 法律一个数字没改，税率却降了——这就是第 3 条第 2 款那七十一个字的作用。

第四句：契税是唯一一个不交就不给证的税。 第 11 条把查验写成了登记机构的义务，这是全法最硬的一句话。

接着看

逐条细读

纳税人为什么只认「承受」、第二条三类行为怎么分、计税依据三种情形，见前五条五百二十四字：契税只认一个动作；六项免税怎么用、140 平方米那条线怎么落、十天期限去哪了，见第六条二百六十二字：六项免税与一款授权；先税后证怎么卡、什么情况能退税、追责怎么转致，见第十一条九十二字：先税后证。

买房与过户

首套二套怎么认定，见契税首套二套怎么认定；二手房税费清单，见二手房交易税费清单；车位和储藏室怎么算，见车位、储藏室要不要交契税；拆迁户重新买房，见征收补偿款要交税吗。

合同文本与凭证

房屋赠与合同见房屋赠与合同；赠与能不能撤回，见赠与房产后能否撤销；合同效力的一般规则，见赠与合同。

征管与工具

申报征收适用征管法，见九十四条：二十五次罚款，零次罚到税务机关；纳税义务发生时间见纳税义务发生时间；算申报期限用期限计算器；复议与诉讼期限见行政复议与行政诉讼期限。

文本与标签

契税法全文、税收征收管理法、民法典；标签见契税、契税申报、契税完税凭证、二手房税费；类目见法条深读与税务办税指南；专题见税务；概念见契税与不动产登记。

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以上分析依据《中华人民共和国契税法》第一条至第十六条的现行文本，与《中华人民共和国契税暂行条例》（1997 年 7 月 7 日国务院令第 224 号发布，2019 年 3 月 2 日修订，已于 2021 年 9 月 1 日废止）第一条至第十五条的历史文本比对；条文取自本地法规库并逐字核对。单条字数为条文正文，不含条号，十六条合计与单条相加一致（一千四百九十六字）；旧条例十五条合计一千零三十三字。第三条三款分别为十四、七十一、四十五字；第六条引导句十二字、六项分别三十九、四十、二十三、二十一、十八、四十二字、第二款六十七字；第四条三项分别五十五、二十九、六十一字、第二款五十三字。二〇二五年收入数据（契税 4439.39 亿元、房产税 5211.87 亿元、土地增值税 4101.91 亿元、城镇土地使用税 2551.36 亿元、耕地占用税 1421.36 亿元、全国税收 176369.11 亿元）采用财政部二〇二五年财政决算口径；预算数 5390 亿元、决算为预算数百分之八十二点四、为上年决算数百分之八十五点九，同出该表。各省税率的分布（二十七省百分之三、湖南百分之四、河北辽宁河南分档）依据各省人大常委会契税适用税率决定及公开报道整理；住房交易契税优惠（140 平方米、1%、1.5%、2%、四城纳入二套）依据财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号（2024 年 11 月 12 日发布，2024 年 12 月 1 日起执行）；执行口径依据财政部、税务总局公告 2021 年第 23 号。不构成正式法律意见，也不构成对具体案件的预判。

以上意见仅供参考，具体请以律师正式意见为准。