二手房税费是几笔性质完全不同的钱，法定纳税人不同、计算方式不同、能不能省也不同。签约时一句“税费各付”或“税费全包”，只解决了“谁掏钱”，没有改变“谁申报”。把这两层分开，绝大多数税费纠纷都能避开。
一、各税种的法定归属
买方一侧：契税。
法条依据
- 《中华人民共和国契税法》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
法条依据
- 《中华人民共和国契税法》第三条契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
住房还有现行优惠税率政策（首套、二套按面积分档的差别税率，以财政部 税务总局现行公告和当地执行口径为准），办理时点在权属登记之前：
法条依据
- 《中华人民共和国契税法》第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
卖方一侧：增值税及附加、个人所得税；非住宅还有土地增值税。 增值税法定框架：
法条依据
- 《中华人民共和国增值税法》第十条第二项纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权……税率为百分之九。
个人转让住房走简易征收，现行政策：购买不足二年的按 3% 征收率全额计征，满二年免征（财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号，2026 年 1 月 1 日起施行，取代原 5% 口径）。个税按差额 20% 或核定征收，满五唯一免征，见卖房个税满五唯一：认定口径与中介错报谁担责（增量）。
二、约定承担：有效，但不换人
税收征管法第四条确定了法定的纳税人与扣缴义务人身份。合同约定“卖方应缴税费由买方实际承担”，是民事上的费用分担，不改变申报主体，法院普遍认可效力；但要注意：
- 写包税必须写死税种清单与基数口径，见二手房包税条款怎么写不踩坑：税费各付、核验满五唯一失败谁担责；
- “到手价”条款下，核定计税价高于网签价时多缴的税按约定归谁，事先约定，见二手房交易的税费谁承担？约定“到手价”有什么风险？；
- 中介口头承诺“包税”不作数的情形，见中介承诺包税不作数：税费承担条款效力。
三、一张测算清单
要准备的材料
- 契税：成交价 ×（1%—3%，看首套二套与面积，按当地口径）；
- 增值税：不满二 = 成交价 ÷1.03×3%；满二免（北上广深非普通住宅另有差额口径）；
- 附加税费：随增值税走（城建税、教育费附加等，减半口径以现行政策为准）；
- 个税：差额 20% 或核定，满五唯一免；
- 印花税：个人住房交易现行免征口径，以政策为准；
- 非住宅：另加土地增值税、印花税，增值税也不享住房优惠。
四、常见误区
- “契税法定在买方，合同改成卖方付就无效”：约定有效，只是申报人仍是买方；
- “满二免增值税，满五免个税”混为一谈：两个年限分别对应两个税种；
- “阴阳合同做低价格省税”：计税依据明显偏低会被核定并按偷税处理，见阴阳合同做低网签价：民事无效、行政偷税、刑事红线；
- “公寓按住宅税率算”：商办性质土地上的公寓按非住宅全套口径，见商铺公寓交易税费：与住宅的差异清单。
清单与承担的全景对照，见二手房交易税费清单：增值税、个税、契税到底谁掏。
五、签约前的成本预谈判
把税费测算提前到价格谈判阶段：总价相同的两套房，一套满五唯一、一套不满二，实际成本差可能超过一成。买方谈价时要求卖方出示契税完税凭证、核实家庭住房套数，是正当尽调而非刁难；卖方坚持“到手价”的，按到手价反推实际成交价的公式要写进合同附件，避免日后对“含税口径”各说各话。一句话：税费不确定，总价就没法定，签约前的半小时测算胜过过户当天的三小时争吵。
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