什么情况下合同可以解除？先说结论：三条路径——协商解除（双方达成一致）、约定解除（合同里提前写好了「出现什么情况谁可以解除」）、法定解除（法律直接规定的情形）。法定解除的核心可以概括成两类：目的落空（不可抗力致使不能实现合同目的；一方违约致使不能实现合同目的）和不履行（履行期限届满前明确表示或以行为表明不履行主要债务；迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行）。此外，「以持续履行的债务为内容的不定期合同」，当事人可以随时解除，但应当在合理期限之前通知对方。
先说结论
协商解除与约定解除（《民法典》第五百六十二条）：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由；解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 法定解除的五种情形（第五百六十三条）：① 因不可抗力致使不能实现合同目的；② 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；③ 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；④ 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑤ 法律规定的其他情形。 不定期合同的随时解除（同条）：以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 解除权的行使期限（第五百六十四条）：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 怎么解除才生效（第五百六十五条）：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除、债务人在该期限内未履行的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方有异议的，任何一方均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，经确认的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 解除的后果（第五百六十六条）：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任（当事人另有约定的除外）。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任（担保合同另有约定的除外）。 情势变更（第五百三十三条）：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
一、三条路，先看走哪一条
| 路径 | 依据 | 关键点 |
|---|---|---|
| 协商解除 | 第五百六十二条第一款 | 双方一致同意即可 |
| 约定解除 | 第五百六十二条第二款 | 合同里预先约定了解除事由，事由发生即可解除 |
| 法定解除 | 第五百六十三条 | 法律列明的情形，不需要对方同意 |
实务中最容易混淆的是后两条：约定解除是你自己写在合同里的，法定解除是法律给的。签合同时把「什么情况下可以解除」写清楚，比事后争吵高效得多。
二、法定解除的五种情形，逐条看
① 因不可抗力致使不能实现合同目的。 注意「致使不能实现合同目的」这个限定——不可抗力本身不当然导致可以解除，要看影响程度。
② 履行期限届满前的明示或默示拒绝履行。 「明确表示」是明示拒绝，「以自己的行为表明不履行主要债务」是默示拒绝（例如把合同标的物转卖他人、停工停产）。这一条对应的就是通常说的预期违约。
③ 迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 这一条有明确的程序要件：必须先催告，并给一个合理期限。直接跳过催告主张解除，可能不被支持——所以催告通知一定要留下送达凭证。
④ 迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 与第③条的区别在于：第③条看「催告后仍不履行」，第④条看是否已经导致合同目的落空。
⑤ 法律规定的其他情形。 兜底条款。
此外还有一条独立规则：以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除，但应当在合理期限之前通知对方。物业服务、供用水电气热这类长期持续的合同，常涉及这一条。
三、解除要「通知」，还要注意期限
通知是解除的生效要件。 第五百六十五条：合同自通知到达对方时解除。如果通知里写明了「你在某个期限内不履行则合同自动解除」，那合同自该期限届满时解除。
没通知直接起诉也可以，但要满足条件：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，经人民法院或者仲裁机构确认的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
期限同样会「过期作废」：法律规定或者当事人约定了解除权行使期限的，期限届满不行使，权利消灭；没有规定也没有约定的，自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，权利也消灭。
解除之后怎么办？ 尚未履行的终止履行；已经履行的，可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因违约解除的，解除权人还可以请求违约方承担违约责任。特别值得记住的是最后一句：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任（担保合同另有约定的除外）——也就是说，解除合同不等于担保人的责任自动消失。
四、两个真实案例
裁判规则出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，影响承租人正常使用房屋，侵扰承租人的住宅安宁，导致承租人的合同目的不能实现，承租人主张解除合同并要求出租人依法承担相应违约责任的，人民法院应予支持。判断出租人擅自允许他人入户看房的行为是否导致承租人的合同目的不能实现，关键在于判断该行为对承租人生活安宁的侵扰程度，具体可以结合擅自允许他人入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患、对承租人的异议的态度等因素进行综合考量。
给你的启示这条案例把「合同目的不能实现」这个抽象标准落到了很具体的场景：租房是为了安居，频繁被带人看房打破了这个目的，所以可以解除。更有价值的是它给出的判断方法：看次数、看时点、看有无安全隐患、看对承租人异议的态度——这其实就是「目的落空」的一般判断思路。以后遇到类似争议，不必只争论「对方违约了没有」，而要论证「这个行为是否让合同目的实现不了了」。
裁判规则商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议、保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。
给你的启示一次性解决「房贷怎么办」这个难题，往往比单纯宣布「合同解除」更有价值。这条案例给出了两点：一是可以把买卖合同和贷款合同在一个案件里一并解除，避免两头打官司；二是返还责任落在出卖人身上——由开发商承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。对购房者来说，这意味着起诉时可以把银行一并列为当事人，请求一并解除，而不是等买卖合同解决了再去处理贷款。
五、三个提醒
① 催告是「迟延履行」解除的前置动作——迟延履行主要债务的，须经催告、合理期限内仍未履行才能解除；催告要留送达痕迹。 ② 解除有「保质期」——有约定或法定行使期限的，期限届满权利消灭；没有的，自知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或经催告后合理期限内不行使，权利也消灭。 ③ 解除合同不等于担保责任消失——主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任（担保合同另有约定的除外）。
对方违约了，我可以直接不干了、不用通知吗？
建议书面通知。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。未通知而直接起诉主张解除且被确认的，合同自起诉状副本送达对方时解除。
对方迟延付款，我能马上解除吗？
迟延履行主要债务的，需要先催告，经催告后在合理期限内仍未履行才可以解除；如果迟延已经致使不能实现合同目的，可以依据相应情形主张解除。
行情变了、成本大涨，能解除合同吗？
需要看是否构成情势变更——即合同基础条件发生了订立时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行明显不公平。此时应先与对方重新协商，协商不成可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
合同解除后，之前付的钱能要回来吗？
已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
解除权一直不用会怎样？
会消灭。法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满不行使即消灭；法律没有规定、当事人没有约定的，自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
一句话：解除合同可以协商、按约定，也可以依法定五种情形；法定解除中「迟延履行主要债务」须先催告，违约致使合同目的不能实现可直接解除；解除必须通知对方，通知到达即生效，解除权还有行使期限；解除后未履行部分终止履行、已履行部分可请求恢复原状并索赔，担保责任不因解除而消失。合同无效与解除的区别，可参阅合同无效有哪些情形？无效后怎么处理？；房屋买卖中卖方反悔的处理，可参阅房屋买卖合同签了但卖方反悔，买方怎么办？。