第六条二百六十二字，六项免税里五项是新的

《契税法》第六条到第十条，五百四十个汉字。

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这五条管的是四件事：什么情况下不缴、什么情况下少缴、什么时候开始算、什么时候必须去缴。

五百四十字里，第六、第七两条讲「不缴」，占了四百零二字，百分之七十四。剩下三条一百三十八字，全在讲时间和程序。

这一篇不算纳税人、不算计税依据，只算这五条。

一、五条五百四十字，全法最厚的一块

旧条例对应四条（第六至九条）共二百九十六字。条数从四变五，字数从二百九十六增到五百四十，增百分之八十二点四。

六条加七条，两条四百零二字，是全法十六条里最长的两条。 立法者把最多的篇幅给了「不缴」——这在一部税法里不常见。

二、第六条：六项免税加一款授权

二百六十二字。结构是「引导句十二 + 六项一百七十七 + 第二款六十七」。

六项字数：三十八、三十九、二十二、二十、十七、四十一。 最长的是第（六）项外交免税，四十二字；最短的是第（五）项法定继承，十八字。

六项加起来一百七十七字，是第二款那六十七字的两倍半还多。

三、六项里五项是新的

拿旧条例第六条比。旧条例四项、一百二十三字：

一项照留、五项全新。 旧的四项里：第（一）项几乎原样保留；第（二）项公有住房免征删除、但被 29 号公告捡回；第（三）项不可抗力下放到第七条；第（四）项兜底条款删除。一字不动留下来的，只有第（一）项。

四、「用于」两个字决定免不免

第（一）项和第（二）项都带「用于」：用于办公、教学、医疗、科研、军事设施／办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

这两个字是全条的关键。免税看用途，不看主体名义。

举三个反例：

一个机关买一栋楼出租收租金，不免。 主体是「国家机关」，但用途是「出租经营」，不在列举里。

一所非营利学校买一块地办学，免。 主体对、用途对。

一所非营利学校买一块地盖教师宿舍，不免。 用途「宿舍」不在「教学」里——除非能归入「其他直接用于教学的土地、房屋」。

二〇二一年第 23 号公告第三条第（二）项把七种用途逐一划了边界：

• 办公：限于办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋；
• 教学：限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋；
• 医疗：限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；
• 科研：限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋；
• 军事设施：限于军事设施保护法规定的军事设施；
• 养老：限于直接为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋；
• 救助：限于直接为残疾人、未成年人、生活无着的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。

七种用途，每一种都用「限于……以及其他直接用于……」的句式。 前半句给典型例子，后半句留了口子，但口子上加了「直接」二字。

「直接」就是分界线。 教师宿舍不是直接用于教学，食堂不是直接用于办公，门面房出租不是直接用于任何一项。

五、第（一）（二）项与第（三）项

第（一）项三十九字，主体四类：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位。 用途五项：办公、教学、医疗、科研、军事设施。

第（二）项四十字，主体三类：非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构。 用途六项：办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

两项的用途有重叠（办公、教学、医疗、科研），区别在三处：

一是主体的性质。 第（一）项不看营利性——国家机关、军事单位谈不上营利；第（二）项必须「非营利性」，三个字写在前面。

二是多出来的用途。 第（二）项多了「养老、救助」，第（一）项多了「军事设施」。

三是主体范围。 第（二）项只限三类机构，第（一）项的单位不能套用到第（二）项去。

第 23 号公告第三条第（一）项把「非营利性」落到实处：限于依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。 并逐一列了范围——学校含大学、中学、小学、幼儿园、职业教育学校、特殊教育学校、专门学校、技工院校；医疗机构限于经县级以上卫生健康行政部门批准或备案设立的；社会福利机构含养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。

注意「非营利性」不等于「不赚钱」。 非营利机构可以有结余，只是结余不能分配。判据是登记性质，不是账上有没有利润。

第（三）项二十三个字：「承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。」

三个限定：

一是只有「四荒」里的三荒。 荒山、荒地、荒滩——没有耕地、林地、草地。 耕地占用是另一个税种管（耕地占用税）。

二是承受的是「土地使用权」，不是承包经营权。 承包经营权本来就不征（第 2 条第 2 款排除），不用在这里再免一次。

三是必须用于农林牧渔生产。 拿到荒山盖别墅、开矿、建光伏，不免。

六、第（四）项：夫妻之间变更，二十一个字

「婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。」

二十一个字，是六项里第二短的。但它是普通人用得最多的一项。

三种情形：

加名。 一方婚前买的房，婚后加上配偶名字。权属从一方变更为双方共有，免。

去名。 双方共有，变更为一方所有。免。

更名。 一方所有，变更为另一方所有。免。

三个前提缺一不可：婚姻关系存续期间、夫妻之间、变更权属。

「变更」不是「转移」——这是条文的用词讲究。夫妻之间的加名、去名，本质是共有份额的调整，不是一次买卖或赠与。

但离婚析产不在这项里。 因为离婚已经不是「婚姻关系存续期间」。

离婚析产怎么办？靠一份公告，不靠法律。 财政部、税务总局公告二〇二一年第 29 号第一条：「夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。」

这一条有一个容易被忽略的性质变化：从「不征」变成了「免征」。

契税法施行前，依据是国税函〔1999〕391 号——「因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是……房屋产权转移行为，因此……不征收契税」。「不征」的意思是：根本不在征税范围里，不用申报。

契税法第 2 条把征税范围写清楚了（转移土地、房屋权属），第 23 号公告又把权属明确为「土地使用权、房屋所有权」。离婚析产导致所有权变更，落进了征税范围。 于是 29 号公告给了一个「免征」。

从「不征」到「免征」，看着结果一样，手续不一样：现在要申报减免。 要填申报表、附离婚证、离婚协议或判决书、不动产权证。不申报，登记环节照样过不去。

这就是「免税层级」的差别：写在法律里的免税，稳；写在公告里的免税，稳但不那么稳。 法律要改得开人大常委会，公告要改只需两个部委发一份新公告。

七、第（五）项：十八个字，继承免、遗赠不免

「法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。」

十八个字，全法最短的一项。三个词要抠：法定继承人、继承、承受。

「法定继承人」是限定。 民法典第一千一百二十七条列的范围：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

「继承」是方式。 法定继承、遗嘱继承都算继承。

那遗嘱把房子给侄子呢？ 侄子不在法定继承人范围内，这叫遗赠，不叫继承。

依据是原国税函〔2004〕1036 号，两条讲得很直白：

• 法定继承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；
• 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

所以：给子女，免；给侄子、给朋友、给慈善机构，缴。

一套市场价二百万的房子，按百分之三算，遗赠要缴六万元，继承零元。 差别只在一纸遗嘱怎么写。

站内已有专文讨论这条界限，见法定继承免契税与受遗赠契税两个标签下的篇目。

八、第（六）项与第二款：外交对等，三类情形

第（六）项四十二字：「依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。」

注意「依照法律规定」五个字——这一项不是自己设定免税，是转致其他法律（主要是外交特权与豁免条例）。对等原则，人家给我们免，我们给人家免。

第二款六十七字，是全条最要紧的一段：

「根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。」

三类情形、一个备案：

「等情形」三个字是兜底，但兜底前面挂着三个具体例子，且后面要报全国人大常委会备案。这比旧条例的「财政部规定的其他项目」窄得多。

本篇所属的母篇算过：你买房缴的百分之一，法律出处就是这一款的「居民住房需求保障」六个字。

九、删掉的公有住房免征，其实还活着

这是本篇最反直觉的一处。

旧条例第 6 条第（二）项：「城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。」 契税法把它删了。

按字面理解，这项优惠二〇二一年九月一日起就没了。

没有。 财政部、税务总局公告 2021 年第 29 号第二条写着：

「城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。」

一句话变三句话，字数从二十四个涨到一百二十多个，内容全留着，还多了两种情形。

同样的处理还有一条：旧条例没有、但实务中一直执行的「离婚析产不征」，在 29 号公告第一条里变成了「免征」。

立法上的动作是「清理」，不是「取消」。 把散落在条例、批复、通知里的优惠收拢起来：一部分升进法律（第 6 条第（一）至（六）项），一部分留在公告里继续执行（29 号公告），一部分废止失效（29 号公告附件 2、附件 3）。

结果是：法律条文里看不到，但政策还在。 查契税优惠只看十六条，会漏掉一大半——这是契税最容易被误读的地方。

十、兜底条款：关新口、留旧账

旧条例第 6 条第（四）项九个字：「财政部规定的其他减征、免征契税的项目。」

新法删了。

但 29 号公告第四条又写：「除上述政策外，其他继续执行的契税优惠政策按原文件规定执行。涉及的文件及条款见附件 1。」

两件事要分开看：

一是「存量」怎么了。 附件 1 列的那批文件（企业改制重组、事业单位改制、公司合并分立、破产、资产划转、农村集体产权制度改革等）继续执行。这些口子没关。

二是「增量」怎么了。 财政部不能再凭一句话开出新的免税项目。要新增，只能走第 6 条第二款——限于三类情形，且报全国人大常委会备案。

一句话：老口子照用，新口子不许随便开。

这与印花税法删除「经财政部确定征税的其他凭证」是同一套做法。二〇二〇年、二〇二一年这两部税法，都在做同一件事——把税收优惠的创设权收回来。

十一、第七条：省级只能减免两项

一百四十字。引导句二十四、两项四十五、第二款六十九。

两项是：

（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属； （二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

只此两项，省级不能自己加第三项。

这一点常被误解。地方确实能减免契税，但减免的范围是法律给定的两项，地方只能在「怎么减」上做文章，不能在「减什么」上扩围。

第二款六十九字定了程序：具体办法由省级政府提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。

和第三条第二款是同一套程序。 税率要人大定，减免也要人大定。省政府在两处都只有「提出」权。

十二、拆迁户的账怎么算

第（一）项是拆迁户最关心的：房子被政府征收了，拿补偿款重新买房，契税怎么算。

法律只给了「可以减免」，具体办法各省自己定。全国没有统一标准，这一点必须先说清楚。

常见的三种做法：

一是等额免征、超额征收。 补偿款一百五十万，新购房二百万，一百五十万部分免，超出的五十万按适用税率征。 按百分之三算：50 万 × 3% = 1.5 万元。

二是按面积对等。 原来房子八十平方米，新房一百平方米，八十平方米部分免，超出的二十平方米按房价折算征收。

三是定额或比例减免。 少数地方给一个固定额度或者固定比例。

三种做法算出来的钱可能差几倍。 所以拆迁户问「我要不要缴契税」，正确回答是：先看你所在省人大常委会那份决定和省政府的具体办法。

还有两个细节：

一是「县级以上人民政府征收、征用」。 乡镇政府征收不算，必须是县级以上。且必须是「征收、征用」，商业拆迁不算。

二是「重新承受」。 拿补偿款去买商品房算，去买二手房也算；但如果只是拿钱不买房，就没有契税这回事。

十三、不可抗力灭失住房与人大程序

第（二）项：「因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。」

旧条例第 6 条第（三）项是：「因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。」

两处变化：

一是决定主体。 旧条例是征收机关「酌情」——自由裁量；新法是省级人大定具体办法——规则化。

二是范围。 旧条例写「重新购买住房」，新法写「重新承受住房权属」——承受比购买宽，继承、受赠、互换都算。

「不可抗力」在实务中主要是三类：地震、洪水、台风。火灾算不算？ 一般不算——火灾多数有过失因素，除非是雷击起火等自然原因。这个界限各地掌握不一。

十四、第八条：改变用途要补缴

五十三字。这是「免税的对价」条款。

免了税，就得守着免税的条件。条件变了，税要还回来。

三种典型情形：

一是用途变了。 学校免税承受的土地，改成商业开发。从「教学」变成「经营」，不再属于第 6 条第（二）项。

二是主体性质变了。 非营利性医疗机构改制为营利性医院。「非营利性」这个前提没了。

三是权利处分了。 免税承受的房产转让给不享受免税的主体。受让方要缴税，转让方要不要补缴？ 条文说的是「纳税人改变用途或者有其他不再属于免征情形的」——处分本身不等于改变用途，但如果处分导致房产不再用于免税用途，就要补。

补多少？「应当缴纳已经免征、减征的税款」——免了多少补多少，不是按现价重算。

举例：某非营利学校二〇二二年免税承受一栋楼，成交价二千万，当时免了六十万（按 3%）。二〇二六年改作商铺出租。补缴六十万，不是按二〇二六年的评估价重算。

这一条和第九条连起来看才有意义——第 23 号公告第四条第（二）项规定：因改变用途应当缴税的，纳税义务发生时间为改变用途的当日。

十五、第九条：签合同当日

五十八字。纳税义务发生时间，两个锚点：

一是签订权属转移合同的当日； 二是取得其他具有权属转移合同性质凭证的当日。

是「当日」，不是「当天」。 旧条例用「当天」两次，新法用「当日」两次——这是法律用语的统一，含义相同。

三个要点：

一是不看付款。 合同签了，钱没付，义务已经发生。

二是不看登记。 合同签了，还没过户，义务已经发生。

三是不看交房。 钥匙给了没给，与义务无关。

所以契税的纳税义务，从签字那一刻就产生了。 后面所有的拖延——贷款没批、税费没谈拢、卖方反悔——都不影响这个时点。

第 23 号公告第四条补了三种特殊情形：

• 因法院判决、仲裁裁决或监察文书发生权属转移的，为法律文书生效当日；
• 因改变用途应缴税的，为改变用途当日；
• 因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴出让价款应缴契税的，为改变土地使用条件当日。

三种情形共同点：没有「合同」，所以要用另一个事件做锚。

十六、第十条：二十七个字，十天没了

二十七个字，是五条里最短的。旧条例第 9 条五十六个字：

「纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。」

两句话，两个期限：十日内申报，核定期限内缴纳。

新法一句话，一个事件：办理权属登记手续前申报缴纳。

三个变化：

一是期限没了。 「十日」变成「登记前」——不再是一个固定的天数，而是一个事件的门槛。

二是申报和缴纳合了。 旧条例分两步（先申报、后按核定期限缴），新法一步（申报缴纳）。窗口一次办完，这是便民，也是征管简化。

三是「核定期限」没了。 旧条例给税务机关留了核定缴款期限的权力，新法不给——因为没有必要了，登记就是最后期限。

这个改动的实质是把「时间」换成了「事件」。 时间要靠人记，事件不用——你要过户，就必须先缴；不过户，就不急。 逻辑上更顺，但留下一个问题：长期不过户的交易怎么办？

十七、两个补丁：九十日与税率跟合同走

第十条留下的问题，靠两个补丁解决。

补丁一：九十日。 第 23 号公告第四条末段：「发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起 90 日内申报缴纳契税。」

适用的是那三种「没有合同、靠法律文书或事件触发」的情形——法院判决直接确权的、改变用途的、改变土地使用条件的。 这些多数不需要再办登记，所以「登记前」这个锚点落不了地，补一个九十日。

补丁二：税率跟合同走，不跟缴税走。

合同二〇二一年八月签，二〇二二年三月才去办过户，按哪个税率？

湖北省税务局的答复说得很明确：「纳税人要根据土地、房屋权属合同签订时间来判断适用税率。对于 2021 年 9 月 1 日前签订的土地、房屋权属转移合同适用于 4% 契税税率；对于 2021 年 9 月 1 日（含）之后签订的土地、房屋权属转移合同适用于 3% 契税税率。」

纳税义务发生在签合同当日，税率就锁在那一日。 后面税率涨了、跌了，都不影响。

这也是为什么合同签订日期在契税里如此重要——它同时决定三件事：义务什么时候发生、适用哪个税率、算不算首套（家庭住房套数按合同签订时点认定）。

十八、要件表

十九、六方各看什么

买房人。 先看自己落不落进六项免税——绝大多数人不落。 再看能不能走第 7 条省级减免（拆迁户），最后才是住房优惠税率。

继承的人。 法定继承人免、受遗赠缴。遗嘱怎么写，直接决定六万块钱谁出。 建议在立遗嘱前把这一笔算进去。

离婚的夫妻。 分割共同财产免征，但要申报。带齐离婚证、离婚协议或判决书、不动产权证。不申报，登记环节过不去。

学校、医院、福利机构。 三件事：登记性质必须是非营利、用途必须在七类里、改用途要补税。 第 8 条是悬在头上的剑。

税务机关。 第 10 条之后没有固定申报期，催报的抓手从「超期」变成「登记环节卡口」。 未办登记的交易，靠第 23 号公告的九十日兜。

法院。 房屋买卖合同纠纷里，「合同签订日」是契税的计算基准日。判决解除合同的，看是否已办登记——已登记的不适用第 12 条退税。

二十、四句话

第一句：五条五百四十字，四百零二字在讲「不缴」。 六项法定免税加两类省级减免，占了这块的七成四。

第二句：六项里五项是新的，一字不动的只有第（一）项。 新增的五项——公益机构、四荒土地、夫妻变更、法定继承、外交对等——覆盖的都是民生场景。

第三句：删掉的公有住房免征，其实还活着。 29 号公告把它捡回来了，还多给了两种情形。只看十六条，会漏掉一半优惠。

第四句：十天期限换成了「登记前」。 时间锚点换成事件锚点，申报和缴纳合二为一；不办登记的，补一个九十日。

接着看

本族母篇

全法结构与三层税率，见十六条一千四百九十六字。

拆迁与征收

补偿款要不要缴税，见征收补偿款要交税吗；安置房上市补缴，见拆迁安置房上市；被征收人的整体应对，见房屋征收。

房改与家庭

房改房相关规则见房改房；离婚财产分割的整体处理，见离婚财产分割；继承顺序与范围，见法定继承；类目见遗产继承。

文本与工具

契税法全文、民法典、税收征收管理法；纳税义务发生时间见纳税义务发生时间；算期限用期限计算器；征收补偿安置协议文本见房屋征收补偿安置协议；标签见契税免征、契税申报、契税；契税的整体说明见契税；类目见法条深读与税务办税指南；专题见税务。

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以上分析依据《中华人民共和国契税法》第六条至第十条现行文本，与《中华人民共和国契税暂行条例》（1997 年 7 月 7 日国务院令第 224 号发布，2019 年 3 月 2 日修订，2021 年 9 月 1 日废止）第六条至第九条历史文本逐条比对；条文取自本地法规库并逐字核对。单条字数为条文正文，不含条号：第六条二百六十二字（引导十二、六项三十八与三十九与二十二与二十与十七与四十一、第二款六十七），第七条一百四十字（引导二十四、两项四十五、第二款六十九），第八条五十三字，第九条五十八字，第十条二十七字，合计五百四十字；旧条例第六至九条分别为一百二十三、五十九、五十八、五十六字，合计二百九十六字。免税范围的具体口径依据财政部、税务总局公告 2021 年第 23 号第三条；优惠政策衔接依据财政部、税务总局公告 2021 年第 29 号（2021 年 8 月 27 日发布，2021 年 9 月 1 日起执行）；不得登记情形的九十日申报期限依据第 23 号公告第四条；离婚析产由「不征」改为「免征」的原依据为国税函〔1999〕391 号，继承与遗赠的区分依据国税函〔2004〕1036 号。各省拆迁补偿购房的减免办法不一致，文中三种做法为常见类型，具体以所在省级人大常委会决定及省级政府办法为准；算例金额为示例，不代表具体地区执行口径。不构成正式法律意见，也不构成对具体案件的预判。

以上意见仅供参考，具体请以律师正式意见为准。