赠与房产税费的第一个误区，是把“直系亲属”当成一张全免税通行证：直系赠与免的是个人所得税和增值税，契税一分不少，仍由受赠方按法定税率缴纳。第二个误区更隐蔽——赠与当下省了钱，受赠人将来卖房时，可扣除的原值只是赠与人当年买房的实际成本，差额被放大，个税可能比当初省下的多得多。

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一、契税：受赠方一律要交，直系也不例外

契税法把“赠与”明确列为权属转移：

法条依据
  • 《中华人民共和国契税法》第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。

纳税人是承受方，也就是受赠人（第一条）。赠与没有成交价格，计税依据走核定：

法条依据
  • 《中华人民共和国契税法》第四条第三项土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

现行法定税率是 3%—5%（第三条），具体适用税率由省级人大在幅度内确定。注意：契税法第六条只给了两类与家庭有关的免税——婚姻关系存续期间夫妻之间变更权属、法定继承人通过继承承受权属，直系亲属之间的赠与不在免税之列。父母把房子赠与子女，子女照样要交契税，这是最常见的误解。

二、个税：直系不征，非直系按 20%

个人所得税的差别，全在亲属关系上：

法条依据
  • 《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

名单是封闭的：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。除此之外——侄子、外甥、堂表亲、朋友、恋人——都不在里面。

不在名单里的，受赠人要缴个税：

法条依据

应纳税所得额不是房屋市价全额，而是赠与合同标明的房屋价值减除受赠过程中受赠人支付的相关税费后的余额；合同价明显偏低或未标明的，税务机关可按市场评估价格确定（第四条）。所以非直系赠与的实际税负，往往是“契税 + 20% 个税”两项叠加。

三、增值税：无偿转让视同销售，直系有现行免税口径

增值税法把无偿转让不动产纳入征税范围：

法条依据

销售不动产的现行法定税率是 9%（第十条第二项）。直系亲属之间赠与、离婚财产分割等涉及家庭财产分割的无偿转让，现行政策下不征收增值税，具体口径以当地税务机关现行执行政策为准；非直系赠与则按视同销售处理，税务机关可比照市场价格核定销售额（第二十条）。赠与合同上写“无偿”，并不能让增值税当然消失。

四、印花税与土地增值税

印花税按产权转移书据计征，税目税率表明确“转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换、分割”，法定税率是价款的万分之五，书立双方各自缴纳，依据是印花税法第一条、第十条及所附税目税率表。

土地增值税方面，无偿赠与没有取得收入，通常不产生增值额，一般不征；但如果以“赠与”之名行低价转让之实，税务机关可以按评估价格计征，依据是土地增值税暂行条例第九条第（三）项——成交价格低于评估价格又无正当理由的，按评估价格计算征收。

五、直系与非直系，差在四个地方

  • 契税：两者都要交，受赠方承担，没有差别。
  • 个人所得税：直系（法定名单内）双方不征；非直系受赠方按 20% 缴。
  • 增值税：直系赠与现行免征；非直系视同销售，按 9% 税率或现行征收率处理。
  • 再出售的原值：这是最容易被忽略的差别。受赠人转让受赠房屋时，以转让收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与、转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为应纳税所得额（财税〔2009〕78号第五条）。也就是说，赠与环节没交的税，会在再出售环节以更大的差额补回来。

六、办理路径与凭证

跟着做
1

先确认亲属关系是否落在法定名单内，准备户口簿、出生医学证明、独生子女证等；名单外的，按非直系路径测算税负。

2

办理赠与公证或直接签订赠与合同。涉及不动产登记的，赠与合同建议公证，便于登记机构与税务机关核验。

3

申请个人所得税不征税手续：按财税〔2009〕78号第二条提交双方身份证件、亲属关系公证书（或抚养、赡养关系公证书/证明）及《个人无偿赠与不动产登记表》。

4

申报契税：在办理权属登记前完成，计税依据为税务机关核定的市场价格，取回完税凭证（契税法第十条、第十一条）。

5

办理转移登记，同步确认增值税、印花税处理结果，保留全部完税与减免凭证。

6

为将来出售留证：保存赠与人当年的购房发票、契税完税凭证、赠与合同与公证书，这些是再出售时扣除原值的唯一依据。

七、五个常见误区

  • “直系亲属赠与全免税”：契税照交，免的只是个税和增值税。
  • “赠与比买卖省钱”：当下可能省，再出售时原值低、差额大，个税可能更高。哪种方式更划算要按“当下税负 + 未来出售税负”合起来算。
  • “写无偿就真的无偿”：价格明显偏低又无正当理由的，契税、增值税、土地增值税都有核定条款。
  • “继承和赠与是一回事”：法定继承免征契税，赠与不免；两者在登记、公证、税费上路径不同。
  • “赠与可以随时撤销”：权利转移前可以撤销，办完过户后原则上不行，除非符合法定撤销情形。

八、问答

赠与这道题的关键，不是“能不能免”，而是“免在哪一环、补在哪一环”。三种过户方式的税负对比见房子过户给子女：买卖、赠与、继承哪种方式更省钱；受赠房产的个税细节见个人受赠房产怎么交个人所得税？（12366热点解读 H017）；赠与后反悔能不能要回，见赠与的东西可以要回来吗？。

以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。