房产赠与税费的差异，几乎全部系于一个身份问题：受赠人是不是“直系”。同样是把房过户出去，直系与非直系的税负可以差出一倍以上，而决定再出售税负的，是赠与环节留下的“原值尾巴”。
一、先分名单：谁算直系
免征个税、增值税的“直系”名单是封闭的（财税〔2009〕78 号）：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及对赠与人承担直接抚养或赡养义务的抚养人、赡养人；继承人受遗赠另算。侄子、外甥、堂表亲、朋友、婚恋对象，统统不在名单内。
二、三个税种的两条线
契税：谁受赠谁交，没有例外。 契税法把赠与明确列为应税权属转移：
- 《中华人民共和国契税法》第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：……（三）房屋买卖、赠与、互换。
- 《中华人民共和国契税法》第四条（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
税率 3%—5%（第三条），住房优惠税率政策不适用于非买卖的无偿赠与（以当地口径为准）。
个税：直系免，非直系 20%。 直系在 78 号文免税名单内；非直系受赠，受赠人按“偶然所得”或受赠所得全额 20% 缴个税，计税基数按核定市场价。
增值税：直系免，非直系视同销售。 无偿赠与在增值税上属视同应税交易：
- 《中华人民共和国增值税法》第五条（三）单位或者个人无偿转让不动产……视同应税交易，缴纳本法规定条项规定的增值税。
直系赠与住房在财税〔2009〕78 号配套口径下不征增值税；非直系赠与按销售不动产计税，不足二年按 3% 征收率全额、满二年按住房政策免征（2025 年 17 号公告口径）。
三、再出售的“原值尾巴”
这是赠与方案最大的隐藏成本。受赠房再出售时：
- 《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
- 直系受赠房再出售：原值按赠与人上一手购置成本扣除，免征环节不重置原值；
- 非直系受赠房再出售：原值按上一手购置成本，受赠环节缴过的 20% 不能抵——等于同一笔增值被征两次个税。
所以“房子过户给孩子，买还是赠”不是只看眼前省多少，见房子过户给子女：买卖、赠与、继承哪种方式更省钱。直系与非直系的详细对照，见直系亲属赠与房产要交哪些税，和非直系差在哪。
四、假赠与的风险
以赠与之名行买卖之实（签赠与合同、私下付房款），属于虚假申报：计税依据与实际不符，按偷税处理面临补税、滞纳金与 0.5—5 倍罚款（征管法第六十三条），合同效力也可能因虚假意思表示受影响。赠与后的撤销规则（任意撤销与法定撤销）是另一层风险，见赠与出去的房子还能要回来吗：任意撤销与法定撤销。
五、办理要点
确认受赠人在免税名单内，备好亲属关系证明；
赠与合同（建议公证）+ 权属证书 + 双方身份材料；
申报契税（受赠方）、个税与增值税的免征备案（直系）；
办理转移登记；受赠人留存上一手购房凭证，供日后出售扣原值。
六、赠与契约的税务备案材料
办理免征备案时，税务机关通常要求提供：赠与合同（公证更有利）、双方身份证件、亲属关系证明（户口本、出生证、公安或单位档案证明）、房产证原件。亲属关系证明是名单认定的关键，跨代赠与（祖辈赠孙辈）尤其要提前备好；涉外、涉港澳台的亲属关系还要经认证程序。材料不全时先补证明再申报，避免按非直系口径先行缴税——虽可事后申请更正退税，流程远比一次备齐材料繁琐。
七、赠与与买卖的临界测算
“亲人间过户用赠与还是买卖”没有标准答案，测算是唯一方法：以市价 200 万、原值 50 万的住房为例——赠与路径：子女缴契税 3%（约 6 万），子女日后卖 250 万时按（250−50）×20%=40 万缴个税，合计约 46 万；买卖路径：当下按交易口径缴增值税（满二免）、个税（满五唯一免或差额 20%）、契税，子女再卖时原值已重置为 200 万，差额只剩 50 万。房越老、增值越大、越不打算长期持有，买卖路径越可能反超。把“这一代省的”和“下一代交的”放进同一张表。
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