2026 年起个人卖房的增值税规则全国统一，市面上还大量流传"5% 征收率""普通住房与非普通住房差异"的旧口径。个人转让住房增值税怎么算，本篇按财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号（2026-01-01 施行）讲清。
先说结论
不足 2 年：按照 3% 的征收率全额缴纳增值税 满 2 年（含 2 年）：免征增值税 适用主体：个人（不含个体工商户中的一般纳税人） 施行时间：2026 年 1 月 1 日起；原 36 号文附件 3 第五条第一款同步停止执行 过渡衔接：2026 年 1 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行 销售额折算：按简易计税方法计税的，销售额＝含税销售额÷（1＋3%）
一、两条计税规则（17号公告）
· 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的：按照 3% 的征收率全额缴纳增值税； · 个人将购买2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的：免征增值税； · 全额指以全部销售收入为计税依据，不存在差额计税路径；免征的不再区分城市与住房类型。
二、怎么算（示例口径）
- 应税情形（不足 2 年）**
- · 销售额＝含税售价÷(1＋3%)（《增值税法实施条例》第十六条：简易计税方法的销售额＝含税销售额÷（1＋征收率））
- · 应纳增值税＝销售额×3%，在住房所在地主管税务机关申报缴纳
- 免税情形（满 2 年）**
- · 免征增值税，办理免税申报；免税交易不得开具增值税专用发票（《增值税法实施条例》第三十七条）
三、新旧法差异
四、税务人员审核要点与易错点
三个高频易错点
1. "满 2 年"的起算 购买时间按现行有关规定确定，实务中一般以取得住房的契税完税凭证或不动产权属登记等资料为据；时间点存疑的，办理前与主管税务机关确认口径，切勿凭合同签订日自行推算。
2. 全额与差额 17 号公告下不足 2 年的就是全额计税，不存在"减去购入价"的差额算法；旧内容里差额计税的说法一律作废。
3. 个体工商户中的一般纳税人 17 号公告的适用主体是"个人（不含个体工商户中的一般纳税人）"；个体工商户中的一般纳税人转让住房，按增值税一般规则处理，不适用本公告两条口径。
常见问题
卖 105 万元的住房，买了 1 年，税怎么算？
销售额＝1050000÷(1＋3%)，应纳增值税＝销售额×3%，按全额计税，不能扣减购房原价。
满 2 年的住房卖出去要办什么手续？
免征增值税，申报时填报免税销售额；开具发票的按免税开具普通发票，不得开具专用发票。
2 年从什么时候起算？
购买时间按现行有关规定确定，以契税完税凭证、不动产权属登记等资料载明时间为据；具体口径与主管税务机关确认。
2025 年 12 月卖的房，2026 年才申报，按新规还是旧规？
2026 年 1 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合 17 号公告规定的可按 17 号公告执行。
个人卖自建的房子也是这个规则吗？
不是。个人（不含个体工商户中的一般纳税人）销售自建自用住房免征增值税（财政部 税务总局公告2026年第10号第二条第（一）项），与购买住房再销售的两条口径是不同政策。
- 财政部 税务总局公告2025年第17号：个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
- 本公告自2026年1月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。
- 《中华人民共和国增值税法实施条例》第十六条：纳税人采用销售额和增值税税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：……简易计税方法的销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
- 《中华人民共和国增值税法实施条例》第三十七条：纳税人发生应税交易，应当向购买方开具发票。有下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：……（二）应税交易免征增值税；……
- > 以上法条已逐条与本地法规库全文核对，条文内容一致（引文中"……"为省略部分，全文见本地法规库）。
- > ★个人销售住房增值税自 2026 年 1 月 1 日起一律适用 2025 年第 17 号公告，原地区差异政策停止执行。
一句话：不足 2 年按 3% 全额、满 2 年（含）免征，全国一个口径；销售额按含税价÷1.03 折算，旧"5%"与差额算法一律作废。