卖房子要交多少增值税，这个问题在签约前问，和在过户窗口被要求补税时问，代价完全不同。2026 年 1 月 1 日起，《中华人民共和国增值税法》和《中华人民共和国增值税法实施条例》同时施行，个人销售住房的增值税规则也换了表述层级。普通人真正卡住的往往不是税率，而是三件事：这套房到底免不免、满两年从哪一天开始数、增值税和契税、个税到底是不是一回事。下面按卖房现场的顺序，一条一条拆开。
- 增值税的纳税人是卖方，买方在过户时交的是契税；合同约定“税费由买方承担”只在买卖双方之间有效，改变不了税务上的纳税人。
- 个人卖住房按简易计税，计税依据是含税成交价换算出的不含税销售额，不是“卖价减买价”的差额。
- 满两年免征、不满两年按 3% 征收率全额，是全国统一口径；“满两年”看契税完税日期和登记日期谁先到，“满五唯一”则是另一个税种的条件。
一、先分清谁交：卖方是增值税纳税人，买方交的是契税
结论：个人卖住房的增值税纳税人是卖方，买方在过户时缴的是契税；把两者笼统说成“过户税”，是签约前算错预算的第一个原因。
《中华人民共和国增值税法》第三条把境内销售不动产的单位和个人定为增值税纳税人，实施条例第三条进一步说明，“个人”包括个体工商户和自然人。房子登记在你名下，你以自己名义签合同、收房款，你就是这项交易的增值税纳税人。中介、买家、合同条款，都不能把纳税人换成别人。
这里要区分两个层面。税务层面，税务机关只认法定纳税人，税单开给卖方，欠税也找卖方。民事层面，买卖双方可以约定本次交易产生的税费由买方承担，这条约定在双方之间有效，买方不付可以按合同追。但它只解决“钱最后由谁出”，不解决“税由谁申报”。一旦买方代付后反悔，或者约定写得含糊，卖方仍要先面对税务机关。实务中“到手价”条款引发的争议，多半出在这里，具体分担规则可以看二手房交易的税费谁承担。
- 《中华人民共和国增值税法》第三条在中华人民共和国境内（以下简称境内）销售货物、服务、无形资产、不动产（以下称应税交易），以及进口货物的单位和个人（包括个体工商户），为增值税的纳税人，应当依照本法规定缴纳增值税。
- 销售货物、服务、无形资产、不动产，是指有偿转让货物、不动产的所有权，有偿提供服务，有偿转让无形资产的所有权或者使用权。
- 《中华人民共和国增值税法实施条例》第三条增值税法第三条所称单位，包括企业、行政机关、事业单位、军事单位、社会组织及其他单位。
- 增值税法第三条所称个人，包括个体工商户和自然人。
- 《中华人民共和国增值税法》第十七条销售额，是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的价款，包括货币和非货币形式的经济利益对应的全部价款，不包括按照一般计税方法计算的销项税额和按照简易计税方法计算的应纳税额。
- 《中华人民共和国增值税法》第十一条适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。
- 《中华人民共和国增值税法实施条例》第十六条纳税人采用销售额和增值税税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
- 一般计税方法的销售额＝含税销售额÷（1+税率）
- 简易计税方法的销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
二、按什么价算：全部价款换算，不是“卖价减买价”
结论：个人卖住房适用简易计税，计税依据是含税成交价换算出的不含税销售额，再乘 3% 的征收率；个人住房没有“先减去当年买入价”的差额算法。
先把两个概念分开。含税价是你和买方谈定的总价。销售额是增值税上的计税基数，按实施条例第十六条的公式，用含税价除以（1＋征收率）倒算出来。3% 的征收率来自增值税法第十一条。以 105 万元成交为例，销售额是 105÷1.03≈101.94 万元，税额约 3.06 万元；以 210 万元成交，销售额约 203.88 万元，税额约 6.12 万元。
很多人听过“差额征税”，于是以为卖房可以拿售价减掉当年的买入价。这个理解在个人住房上不成立。差额计税是过去特定城市、特定住房类型下的安排，适用范围窄，2026 年起个人住房已统一为“满两年免征、不满两年全额”。“全额”两个字是关键：它指的是全部销售额，不是增值额。你当年 80 万元买入、现在 200 万元卖出，只要不满两年，算税时也不扣这 80 万元。
企业卖房是另一套算法。增值税法第十条第二项把销售不动产列入 9% 税率一档，符合条件的一般纳税人按一般计税方法，销项税额抵扣进项税额；个人走的是简易计税和 3% 征收率。两套算法不能混用，也不能因为买方公司要专用发票，就临时把自己变成一般纳税人。
还要注意价外税的性质。增值税法第七条规定销售额不包括税额，税额应在交易凭证上单独列明。合同写“总价 210 万元”与写“房价 203.88 万元、增值税 6.12 万元”，税务含义不同，签约前把价税是否包含写清楚。具体算例可以直接套用个人转让住房增值税怎么算里的演示，本篇不重复展开。
三、满两年免征：这句话写在哪儿，法条只到哪一层
结论：增值税法和实施条例都没有直接写“个人销售购买满两年的住房免征增值税”；法律只列了九类免税项目并授权国务院规定具体标准，住房满两年的免征规则在财税主管部门的专项公告里，本篇引用的条文只到法律、行政法规这一层。
这一点必须说清楚：网上大量文章把“满两年免征”安到增值税法某一条上，条号经不起核对。
先看法律原文。增值税法第二十四条列了九项免税项目，其中第三项是“古旧图书，自然人销售的自己使用过的物品”。这一项里的“物品”指动产，不是房子。实施条例第二条把“货物”解释为有形动产、电力、热力、气体，把“不动产”解释为不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的资产，包括建筑物、构筑物。两类资产在税法上是分开的，不能拿第二十四条第三项去给二手房免税，这是很多普法文章最常见的张冠李戴。
第二十四条最后一款只写“前款规定的免税项目具体标准由国务院规定”，授权的是九项免税的具体标准，不是新增免税项目的口子。个人销售住房满两年免征、不满两年按 3% 征收率全额，是国务院财税主管部门另行制定的专项优惠政策，与第二十四条不是同一条线。本篇在法规库里没有检索到该专项公告的条文，因此不引它的条号，也不虚构“第几条”。办理时以主管税务机关的现行口径和 12366 的答复为准。这不是推脱，而是这道规则真实存在的层级。
自建自用住房是另一条线。个人销售自建自用住房的免税同样在专项政策层面，限定“自己建造、自己居住”，不是从开发商手里买来再卖。没有合法产权证明的连过户都办不了，讨论免税没有意义。
- 《中华人民共和国增值税法》第二十四条下列项目免征增值税：
- （一）农业生产者销售的自产农产品，农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；
- （二）医疗机构提供的医疗服务；
- （三）古旧图书，自然人销售的自己使用过的物品；
- （四）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；
- （五）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；
- （六）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品，残疾人个人提供的服务；
- （七）托儿所、幼儿园、养老机构、残疾人服务机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务；
- （八）学校提供的学历教育服务，学生勤工俭学提供的服务；
- （九）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。
- 前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。
- 《中华人民共和国增值税法实施条例》第二条增值税法第三条所称货物，包括有形动产、电力、热力、气体等。
- 增值税法第三条所称服务，包括交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务，以及信息技术服务、文化体育服务、鉴证咨询服务等生产生活服务。
- 增值税法第三条所称无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他无形资产。
- 增值税法第三条所称不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的资产，包括建筑物、构筑物等。
- 国务院财政、税务主管部门提出货物、服务、无形资产、不动产的具体范围，报国务院批准后公布施行。
四、“满两年”从哪天算：两个日期，谁先到算谁
结论：购买时间按契税完税凭证上注明的填发日期与不动产权证登记日期孰先确定，哪个在前按哪个；合同签订日、交房日、网签日都不是起算点。
这条“孰先”规则来自税务总局关于房地产税收执行口径的规范性文件，不是增值税法本身。契税完税证明的填发日期通常早于登记日期，因为要先交契税才能办证。只认房产证，等于把交契税到领证之间的几个月抹掉，很多人因此掉进“差一个月不满两年”的坑。
举两个真实会遇到的算法。第一种，契税完税日期 2023 年 9 月 12 日，不动产登记日期 2023 年 11 月 20 日，2026 年 10 月签合同出售。按先到的 2023 年 9 月 12 日算，已经满三年，免征增值税。第二种，契税完税日期 2024 年 11 月 5 日，登记日期 2025 年 1 月 8 日，2026 年 10 月 20 日出售。按契税日期算，只过了一年十一个半月，不满两年，要按 3% 全额缴税；以 210 万元成交，税额约 6.12 万元。只差半个月，六万元就出去了。如果时间允许，把签约和申报挪到 2026 年 11 月 5 日之后，结果完全不同。
举证材料就三样，缺一不可：
- 契税完税证明。纸质票或电子完税证明都行，电子税务局可以自行下载打印，票面载有填发日期。
- 不动产权证。看“登记时间”一栏，不是看发证机关盖章那天。
- 不动产登记簿查询结果。证丢了或者信息看不清，到不动产登记中心或政务服务 APP 调档，能打印带查询章的登记信息。
契税票找不到不等于日期没了。税务系统有完税记录，可申请补开或出具查询结果；登记中心也能调原始档案。麻烦的是借用他人名义购买、票据与合同主体对不上，要先把权属链条理清。
特殊取得方式要单独说。继承、离婚析产、直系亲属之间赠与取得的住房，购房时间一般按发生继承、析产、赠与行为之前的原购房时间连续计算，不重新起算。但“连续计算”只是时间口径，不等于这些环节本身不产生税：继承环节、赠与环节各有各的规则，出售时还可能涉及原值认定。继承来的房子再卖，税费怎么分，见继承房产后出售，需要缴哪些税。夫妻之间加名、更名、变更共有份额，通常不影响原购房时间，但会改变共有人，申报时要带上婚姻关系和变更登记材料。
最后提醒一句：满两年按自然日连续计算，不要卡在到期前三四天签约。网签、贷款审批、申报受理都有时间差，跨不过去就按未满两年算。
五、不满两年怎么算，以及“阴阳合同”为什么碰不得
结论：不满两年按含税售价换算后乘 3% 全额缴纳；把网签价做低来少缴，属于虚假纳税申报，税务机关可以核定销售额、追缴税款和滞纳金，并处少缴税款百分之五十以上五倍以下罚款，金额大的还可能被追究刑事责任。
210 万元成交，销售额 210÷1.03≈203.88 万元，应纳增值税 203.88×3%≈6.12 万元；105 万元成交，税额约 3.06 万元。这里没有扣除项，也没有起征点可用。增值税法第二十三条的起征点针对小规模纳税人的销售额，个人卖一套房动辄上百万，不可能靠起征点免掉。
真正危险的是“做低网签价”。常见话术是：真实成交 300 万元，网签写 200 万元，增值税按 200 万元算，双方再私下补 100 万元。这条路走不通，原因有三层。
第一层是税务。增值税法第二十条规定，销售额明显偏低或者偏高且无正当理由的，税务机关可以依照税收征收管理法核定销售额。实施条例第十八条给了核定顺序：先按纳税人近期同类不动产平均价格，再按其他纳税人近期同类平均价格，最后按组成计税价格。也就是说，低价不被认可时，税务按市场价往上核，不是按你报的算。核定后少缴部分按偷税处理：追税、加收滞纳金，再处少缴税款百分之五十以上五倍以下罚款；税收征收管理法第五十二条第三款还明确，对偷税、抗税、骗税的追征不受三年、五年期限限制。
第二层是民事。阴阳合同一旦闹翻，买方可能拿低价的网签合同主张“真实价格就是这么多”，拒绝支付差价；卖方则可能被举报。做低价格规避税费的条款常被认定无效，但认定无效不等于按卖方说的价格履行，退款、赔偿、解除合同都会缠上来。具体后果，阴阳合同做低网签价和二手房签阴阳合同避税的风险两篇讲得更细。
第三层是买方未来的个税。买方将来再卖，计算财产转让所得要减除“财产原值”，原值通常以购房发票、契税凭证记载的成交价为准。这次把网签价做低到 200 万元，将来卖 400 万元，可扣原值只有 200 万元，20% 的个税反而多缴。省下的增值税，可能在下一手交易里还回去。
所以结论很明确：不要做，也不能做。合法的空间只有三个：等到满两年再卖；确认是否符合自建自用等免税情形；在个税端如实扣除原值和合理费用。没有第四个。
- 《中华人民共和国增值税法》第二十条销售额明显偏低或者偏高且无正当理由的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关行政法规的规定核定销售额。
- 《中华人民共和国增值税法实施条例》第十八条纳税人发生增值税法第二十条规定情形的，税务机关可以按顺序依照下列方法核定销售额：
- （一）按照纳税人最近时期销售同类货物、服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
- （二）按照其他纳税人最近时期销售同类货物、服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
- （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
- 组成计税价格=成本×（1+成本利润率）+消费税税额
- 公式中成本利润率为10%，国务院税务主管部门可以根据行业成本利润实际情况调整成本利润率。
- 《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
- 扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、三笔税别混：增值税看两年，个税看五年，契税看买方
结论：增值税由卖方缴、只看住房满没满两年；个人所得税由卖方缴、看的是满五年且家庭唯一住房；契税由买方缴、看的是买方第几套房和面积。三笔税各有纳税人、计税依据和减免条件，不能互相抵扣，也不能用一句话概括。
| 税种 | 纳税人 | 计税依据 | 税率或征收率 | 减免关键词 | 纳税时点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 增值税 | 卖方 | 含税成交价换算的销售额 | 简易计税 3% | 购买满两年免征 | 收讫款项或开票当日 |
| 契税 | 买方 | 权属转移合同确定的成交价格 | 3% 至 5%，省级确定 | 首套、二套及面积优惠 | 签订权属转移合同当日 |
| 个人所得税 | 卖方 | 收入减原值、合理费用 | 20% | 满五年且家庭唯一住房免征 | 按月或按次 |
先纠正一个说法。“满二唯一”不是法律术语。增值税的免税条件只有“满两年”，没有“唯一”要求；唯一住房是个人所得税的减免条件，而且要和“满五年”一起用。中介把两个条件拼成“满二唯一”，再把“满五唯一”挂在嘴边，听着像同一件事，实际差了三个字、也差了一个税种。想弄清“满五唯一”的时间怎么起算、家庭范围怎么认定，可以看「满五唯一」怎么算和二手房交易中“满五唯一”是什么意思。
契税这边，纳税人是买方，不是卖方。契税法第三条把税率定在百分之三至百分之五，具体适用税率由省级政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定；第四条第一项规定，房屋买卖的计税依据是权属转移合同确定的成交价格；第九条规定纳税义务发生时间是签订权属转移合同的当日。国家对首套、二套住房另有减征安排，按面积和套次分档，具体比例要看购房所在地的现行规定，不能拿一个全国数字到处套。契税的计算与申报，可以对照契税词条。
个人所得税这边，卖房所得属于财产转让所得。个人所得税法第三条第三项规定适用百分之二十的比例税率，第六条第一款第五项规定应纳税所得额是转让收入减除财产原值和合理费用后的余额。满五年且是家庭唯一生活用房的，按现行专项政策免征；不能提供完整原值凭证的，部分地区按核定方式征收，比例由当地确定。它和增值税是两条线：满两年免增值税，不代表免个税；满五唯一免个税，也不代表契税不用交。
还有两个小税种常被漏掉。个人销售住房，现行对土地增值税、印花税有暂免安排，属于专项政策层面。签合同前问一句本地怎么处理，比事后补材料省事。
下面几组问答先看，更多问题见常见问题。
满两年就一定不用交增值税吗？
增值税这一项免征，但不等于整个交易不交税。买方仍要交契税，卖方符合条件才免个税，土地增值税、印花税按现行专项政策处理。三笔税分开算，别用一句话打包。
房产证是 2019 年办的，契税票是 2018 年的，按哪个算？
按先到的日期算，也就是 2018 年的契税完税日期。这正是“孰先”规则的作用，能让你提前几个月满足满两年的条件。申报时把两样材料都带上。
继承来的房子，满两年从继承时算还是从原房主买房时算？
按原购房时间连续计算，不因继承重新起算。要提供继承公证书、判决书或调解书，以及原不动产权证，证明权属链条连续。
离婚析产得到的房子，时间怎么算？
同样按析产前的原购房时间连续计算。带上离婚证、离婚协议或判决书、析产后的不动产权证。如果协议里对房款补偿另有约定，那是民事问题，不改变税务上的购房时间。
合同约定税费全部由买方承担，税务机关还会找卖方吗？
会。法定纳税人是卖方，合同约定只在买卖双方之间产生付款义务，不能对抗税务机关。买方代付后向你追偿，或者因约定不明起争议，都是另案处理。
“满五唯一”免的是增值税吗？
不是。满五唯一是个税的减免条件，免的是卖方 20% 的财产转让所得个税。增值税只看满不满两年，不看是不是唯一住房。
把网签价做低一点，税务真的会查出来吗？
存量房交易有评估系统，网签价明显低于市场价会触发比对。一旦被核定，补税、滞纳金、罚款都要算，还会影响买方将来出售时的原值扣除。不要做。
自建房、小产权房能按满两年免征吗？
自建自用住房的免税是另一条专项政策，前提是合法建造、权属清楚。小产权房无法办理不动产登记，不能正常过户，讨论增值税免征没有实际意义。
七、今天就能做：查两个日期、备齐材料、去一个窗口
结论：先查准契税完税日期和不动产登记日期，再备齐身份、权证、完税、合同、原值等材料，到不动产所在地主管税务机关（多数城市与登记中心同址）办理免税申报；能不能线上办，先打 12366 问本地口径最省事。
地点是有法律依据的。增值税法第二十九条第三项规定，自然人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。不是户籍地，不是买房时的城市，是这套房子所在区县。多数城市在登记大厅设税务窗口，过户和缴税一窗办理；少数城市要求先税务申报、再凭免税凭证登记，顺序不能反。办理顺序可对照办事指南和办理流程。
线上能办的部分，分三块查，本站工具页也汇总了常用办税入口：
- 完税和申报。自然人电子税务局可以查契税完税记录、下载电子完税证明，部分城市支持存量房交易申报。
- 登记和网签。不动产登记中心的网上服务大厅、当地政务服务 APP，可以查登记簿信息、网签备案状态。网签的作用和风险，见网签备案到底起什么作用。
- 口径咨询。12366 转人工，直接问“个人销售住房满两年免征增值税，本地要哪些资料、在哪个窗口办”。
- 卖方身份证原件；夫妻共有或共同财产的，带结婚证和双方身份证。
- 不动产权证或房产证原件；证书丢失的先补证或调取登记簿。
- 契税完税证明，纸质或电子版均可；丢失的先在电子税务局或税务窗口补查。
- 网签合同或买卖合同原件，价格、付款方式、交房时间要写清。
- 购房发票、原购房合同等原值凭证；涉及个税的，另带家庭住房查询结果。
- 本人银行卡，用于缴税或退税；买方代付的，带双方签字的税费承担条款。
到窗口可以直接照这段话术说：
“我这套房子位于某区某路某号，不动产权证登记日期是某年某月某日，契税完税证明填发日期是某年某月某日。现在签合同出售，成交价某万元。我按满两年免征增值税申报，请问需要补充哪些材料，免税申报和过户登记的办理顺序是什么，能否在电子税务局先提交？”
这段话把三个关键信息一次说清：房在哪、两个日期、成交价。材料齐了，剩下的就是填表。过户的手续和费用清单，可以对照买二手房过户需要哪些手续和费用；房屋本身有没有抵押、查封，过户前也要先查，见不动产登记。
很多纠纷不是税法复杂，而是签约时没人把两个日期当回事。定金一收，才发现契税票日期比预想晚半年，六万元税凭空多出来。今天能做的，是把两个日期抄在纸上、打 12366 确认本地材料要求、把“满两年免征”写进居间合同或补充协议，作为价格谈判前提。房子还差几个月满两年的，可以谈延后网签或约定满两年后过户，但违约、付款、交房、税费承担都要写清楚。
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以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。