土地增值税常见问题解答（12366答复精选 Q600）

【答复单位：郑州市税务局12366；答复时间：2021-11-17】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）规定，第九条　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。第十条　纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。……　第十六条　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。 二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）规定，第二条 关于若干计税依据的具体情形……（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。…… 因此，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2021-11-08】尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《湖南省财政厅湖南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税[2006]92号） 各市州财政局、地税局：现将《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)转发给你们，文中所涉《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”，我省按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》(湘政办发[2005]23号)中关于“享受优惠政策的普通往房”的标准认定，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。请遵照执行。 如有疑问

【答复单位：税务总局云南省税务局12366；答复时间：2021-11-04】国家税务总局云南省12366纳税缴费服务热线答复： 尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第三款规定：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 因此，房地产开发成本不包括利息、管理费用等期间费用，利息、管理费用等期间费用应当计入开发费用。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2021-11-01】1.根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）文件第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 本通知自2016年5月1日起执行。 2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 本公告自公布之日起施行。（发文日期：2016年11月10日） 综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366纳税缴费服务热线或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-10-22】根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：第一条：土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

【答复单位：新疆税务1236612366；答复时间：2021-10-21】新疆税务局12366呼叫中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 经与相关部门核实：1、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 》（财政部 国家税务总局令第50号）第四条的规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。同时又根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。针对您单位的问题描述，按照以上文件要求，相关无偿划拨行为需要缴纳增值税。 2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。您单位无偿划转厂房给分支机构，划转的厂房未发生权属转移，不应缴纳土地增值税。

【答复单位：宁波市税务局12366；答复时间：2021-10-18】房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司; (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变; (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 您提交的信息与上述不完全一致。建议具体问题请携带相关资料请您的主管税务局进项判断。

【答复单位：税务总局云南省税务局12366；答复时间：2021-10-18】国家税务总局云南省12366纳税缴费服务热线答复： 尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）的规定：“三、公司合并 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 六、资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 十、有关用语含义 本公告所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。 本公告所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 本公告所称投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。” 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）的规定：“二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。” 因此，综上所述若符合上述文件规定的免征契税、暂不征土地增值税；针对土地出让金是否需要缴纳的问题建议您直接咨询当地土地管理部门。

【答复单位：税务总局内蒙古自治区税务局12366；答复时间：2021-10-14】根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）款第5项的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第一条至第五条的规定，企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 上述文件均未进一步解释重组的定义，对于您的情况是否属于上述文件规定的重组，建议可携带有关资料具体咨询当地税务机关。

【答复单位：江苏省税务局12366；答复时间：2021-10-13】土地增值税： 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 …… 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 …… 八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 九、本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。 契税： 根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：三、公司合并 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 十、有关用语含义 本公告所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。 本公告所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 本公告所称投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。 十一、本公告自2021年1月1日起至2023年12月31日执行。自执行之日起，企业、事业单位在改制重组过程中，符合本公告规定但已缴纳契税的，可申请退税；涉及的契税尚未处理且符合本公告规定的，可按本公告执行。

【答复单位：辽宁省税务局12366；答复时间：2021-09-29】根据《国家税务总局 国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告》(国家税务总局国家外汇管理局公告2013年第40号)的规定：“一、境内机构和个人向境外单笔支付等值5万美元以上(不含等值5万美元，下同)下列外汇资金，除本公告第三条规定的情形外，均应向所在地主管税务机关进行备案： (一)境外机构或个人从境内获得的包括运输、旅游、通信、建筑安装及劳务承包、保险服务、金融服务、计算机和信息服务、专有权利使用和特许、体育文化和娱乐服务、其他商业服务、政府服务等服务贸易收入; (二)境外个人在境内的工作报酬，境外机构或个人从境内获得的股息、红利、利润、直接债务利息、担保费以及非资本转移的捐赠、赔偿、税收、偶然性所得等收益和经常转移收入; (三)境外机构或个人从境内获得的融资租赁租金、不动产的转让收入、股权转让所得以及外国投资者其他合法所得。 外国投资者以境内直接投资合法所得在境内再投资单笔5万美元以上的，应按照本规定进行税务备案。”

【答复单位：江苏省税务局12366；答复时间：2021-09-29】根据江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告苏地税规〔2015〕8号第四条规定关于车库(车位、储藏室等)问题 (一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。 (二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-09-28】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 )附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。请您参考上述文件并结合业务实际进行判断，具体涉税事宜可以联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：江苏省税务局12366；答复时间：2021-09-24】根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 …… 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 …… 九、本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-09-06】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定， 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 三、根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，二、为什么要开征土地增值税?……（二）对土地增值税课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。土地增值主要是两方面原因，一是自然增值……二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。……第五条……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条具体计算增值额时应注意什么? 在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。…… 四、根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税发〔2007〕132号)第三十八规定，国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。 因此,根据上述文件规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。对于“生地”、“熟地”如何界定，税法上并无明确解释。但是，按照规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。建议您参考上述规定，并结合实际业务情况确定本单位适用的情况。如界定困难，建议携带相关资料到主管税务机关进一步确认。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-08-17】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“ 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-08-15】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定： 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定： 第二条 条例第二条所称的转让同有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。

【答复单位：海南省税务局12366；答复时间：2021-08-11】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。” 根据上述文件规定及电话回访情况，如未存在转让国有土地使用权情形的无需缴纳土地增值税。

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-08-10】根据《国家税务总局河北省税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局河北省税务局公告2018年第26号）的规定：六、将《河北省地方税务局关于印发的通知》（冀地税发〔2006〕37号印发，国家税务总局河北省税务局公告2018年第2号修改）作如下修改： 河北省土地增值税管理办法 第二十一条 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房： （二） 以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2021-07-30】根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号） 第三十七条 企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 四川12366纳税服务中心