土地增值税常见问题解答（12366答复精选 Q602）

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-06-09】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《契税税源明细表》填表说明规定：“10.用途：必选。土地按“1.居住用地、2.商业用地、3.工业用地、4.综合用地、5.其他用地”填写；住房按“1、居住”填写；非住房按“2.商业、3.办公、4.商住、5.附属建筑、6.工业、7.其他”填写。” 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；……” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。” 具体可根据实际业务联系主管税务机关进一步核实。

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-06-09】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号 ）规定： 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定： 十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 …… 十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定： 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定： 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-06-08】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第一条 土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。…… 二、根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定，……（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用，采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 三、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。……六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按……（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 因此，根据上述文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您单位安置房和商品房符合上述土地增值税的清算条件的，应进行土地增值税清算。关于拆迁安置土地增值税建议您参考国税函〔2010〕220号规定确认安置房收入。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-06-06】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定： 第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号 ）规定： 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国企业所得税法》的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定： 第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定： 第二十七条　开发产品计税成本支出的内容如下： (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）规定： 第二条　在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本法规定缴纳耕地占用税。 占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。 本法所称耕地，是指用于种植农作物的土地。

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2021-06-02】根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部？国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-05-28】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有： （一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。 （四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

【答复单位：青海省税务局12366；答复时间：2021-05-28】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-05-28】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：……（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形： 1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品； 2.法院判决或裁定价格的开发产品； 3.以公开拍卖方式转让的开发产品。”

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2021-05-27】根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》规定：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题 预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(八)》规定：七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题 房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税： (一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元); (二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

【答复单位：青海省税务局12366；答复时间：2021-05-27】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-05-26】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、 根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定，第二十五条 纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。 二、根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）规定，一、增加《土地增值税项目登记表》根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕090号)规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让(预售)房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。 三、根据《办税指南》规定，1.1.4.2土地增值税税源信息报告……【二、事项类别】……网上办理：是……【三、办理条件】根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。……【五、办理材料】《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》、1份、条件报送 （从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后及每次转让（预售）房地产时） 因此，根据上述文件及您的描述，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税税源信息报告业务。您可参考上述文件并结合实际情况，确认是否需要办理该业务，若需要，您可携带上述资料前往办税大厅办理。具体办理事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-05-24】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定， 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。……” 三、《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）目前全文有效，主要内容是明确土地使用权出让等契税计税依据的。 根据上述文件规定，计算土地增值税时，只要是属于纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，即可按照“取得土地使用权所支付的金额”进行扣除。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-05-24】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 因此，对外销售车库、车位等，凡对外转让产权的，不论是否办理产权证，均应按规定征收土地增值税。仅出租车位，不发生权属变更的，不是土地增值税的纳税人，不需要缴纳土地增值税。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2021-05-22】国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三条 本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。 上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。 第三十四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。…… （三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形： 1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；……”

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2021-05-21】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定， 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款……支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。…… 二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。 三、根据《财政部　国家税务总局　海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，第一条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……第九条 本公告自2019年4月1日起执行。 四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策……10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 五、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，第七条 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。第八条 房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 因此，根据上述文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。建议您参考上述文件规定并结合您企业实际情况进行扣除。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2021-05-19】尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定： 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 如有疑问

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2021-05-19】尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 如有疑问

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2021-05-17】尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 》（财税〔2004〕134号） 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 如有疑问

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2021-05-17】尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 》（财税〔2004〕134号） 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 如有疑问

【答复单位：湖北省税务局12366；答复时间：2021-05-13】根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条规定，土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 本通知自2007年2月1日起执行。 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 第三十八条规定，本规程自2009年6月1日起施行。 综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。 上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。 祝您工作愉快！