土地增值税常见问题解答（12366答复精选 Q599）

【答复单位：税务总局天津市税务局12366；答复时间：2022-07-20】根据《国家税务总局关于实施等有关事项的公告》（国家税务总局公告2022年第14号）第二条第一款规定，土地增值税原备案类优惠政策，实行纳税人“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”的办理方式。纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-06-17】根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定： 五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定： (一)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 (二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。 (三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。 (四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。 (五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。 根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号)规定：三、关于股权、资产划转 对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理： 1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。 2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。 3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。 四、本通知自2014年1月1日起执行。本通知发布前尚未处理的企业重组，符合本通知规定的可按本通知执行。 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定： 附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 （二）不征收增值税项目。 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 本公告自2011年3月1日起执行。此前未作处理的，按照本公告的规定执行。 根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。 本公告自2013年12月1日起施行。纳税人此前已发生并处理的事项，不再做调整；未处理的，按本公告规定执行。 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定： 二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 涉及具体建议携带相关资料联系主管税务机关进一步核实确认。

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2022-06-16】根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。”

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-06-11】根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）规定： 一、土地增值税清算单位的确定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。 二、扣除项目的计算分摊 房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊： （一）对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法（即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊。 （二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。 涉及具体情况建议携带相关资料联系主管税务机关核实确认。

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2022-06-10】一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。” 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-06-09】《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）中“项目销售收入”范围为销售该土增税清算项目过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。在计算各年度应分摊的土增税时，项目年度销售收入包含房地产企业在各年度销售未完工开发产品取得的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。总局2016年第81号公告明确项目缴纳的土增税总额在项目开发各年度进行分摊，各年度应分摊的土增税应当在对应的取得项目销售收入的年度进行列支。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-06-01】根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，　四、土地增值税的扣除项目 (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表; (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料; (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 请提供相关资料由主管税务根据实际情况进一步做清算审核。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2022-05-08】国家税务总局安徽省税务局12366纳税缴费服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2022-05-07】国家税务总局安徽省税务局12366纳税缴费服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 房地产开发企业对2016年4月30日前取得的土地采取分期开发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的，企业可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-04-16】根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）规定： 第一条　为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2022-04-14】《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款：“纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。” 根据《中华人民共和国税收征收管理法》（第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正）第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。” 转让旧房及建筑物土地增值税申报请具体查看国家税务总局厦门市税务局门户网站首页 > 办税指南 > 申报纳税 > 土地增值税申报 3.7.4 转让旧房及建筑物土地增值税申报。

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2022-03-07】根据《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税[2000]91号）第十八条规定，独资合伙企业在年度中间合并、分立、终止时，投资者应当在停止生产经营之日起60日内，向主管税务机关办理汇算清缴。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2022-01-24】国家税务总局安徽省税务局12366纳税缴费服务中心答复： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续： （一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 ……” 对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2022-01-05】依据《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第十三条，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。 依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 综上，纳税人办理土地增值税清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额、 增值率和应缴土地增值税。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2022-01-05】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定： 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2021-12-02】四川12366纳税缴费服务热线： 您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。 四川

【答复单位：税务总局湖南省税务局12366；答复时间：2021-12-01】尊敬的纳税人朋友： 您好，您所提交的问题已收悉。 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定:　一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 如有疑问

【答复单位：税务总局陕西省税务局12366；答复时间：2021-11-29】一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。” 三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。” 因此该子公司以无偿划转方式，将土地、房屋划转至母公司不符合无偿赠与的条件，需要缴纳土地增值税。

【答复单位：福建省税务局12366；答复时间：2021-11-26】根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第七款规定：“3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。” 因此，如您是想咨询该建筑工程是否属于建筑工程老项目的话，建议您可以参考上述政策进行确认。

【答复单位：海南省税务局12366；答复时间：2021-11-17】根据《国家税务总局海南省税务局关于发布的公告》（琼税公告2021年第7号）第十条规定：“纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用：(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产;(二)同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;(四)同一清算项目含有不同类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;(六)分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。” 您所咨询的问题，我们已经通过电话与您沟通和解答，总可售建筑面积包含自用房产的建筑面积，具体业务的办理，您可结合实际业务情况进一步咨询主管税务机关。