房产继承常见问题：10 个最常问的问题

先给你交个底：继承从被继承人死亡时开始，不是等办完手续才算。办的时候先看有没有遗嘱、遗赠扶养协议——继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。你要做的：先找出遗嘱原件和亲属关系材料，再和全体继承人碰一次头，把“谁来继承、各占多少”说清楚，再去过户，能省掉后面一大半麻烦。

原则上要全体继承人一起表态，因为房子在分割前是全体继承人共同所有。人齐了可以协商确定份额一起办；有人在外地可以办公证委托；有人就是不配合，协商不成也可以由人民调解委员会调解，调解不成的向法院提起诉讼，由法院判决分割。别被人一句“他不签字你就办不了”吓住——协商、调解、诉讼三条路，总有一条走得通。

分开看。遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产——有购房合同、房款已付只是还没办证的房，财产权益照样可以继承，先继承权益再补办登记；至于承租的公房，承租权本身不是个人所有财产，一般不能直接当遗产继承，但符合条件的共同居住人可以按规定申请变更承租人。别一听“没证”就放弃，也别以为“住了几十年”就当然归自己，先把手里的合同、票据、缴费记录收好。

房子只有一套，人却有好几个，这种僵局法律早就想过。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用；不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。说人话就是三条路：一个继承人拿房、按份额折价补偿其他人；大家按份共有把房出租分享收益；或者把房卖了分钱。家里先商量，商量不成请法院按这个思路判，房子不会因为分不开就僵死。

默认算，除非遗嘱里写明只归一方。夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或者受赠的财产，为夫妻的共同财产；但遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产除外。所以老人如果只想把房子留给自己子女一人，立遗嘱时那句“只归我儿（女）个人所有、不作为其夫妻共同财产”非常关键；反过来，作为儿媳女婿的一方，也别默认“反正有我一半”。

多数情况争不动，但有例外。老人生前自愿把房子赠与并过户给某个子女，是对自己财产的处分，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与的合同，完成后其他子女原则上无权要求分；但如果老人当时已无民事行为能力、是被哄骗胁迫签字，或者这份“赠与”其实是名为赠与实为其他安排，其他子女可以主张撤销或确认无效。关键看证据：老人的病历、签字时的录音录像、当时的沟通记录都要留好。

不能想赶就赶。居住权登记之后就是一项独立的用益物权，继承房子不等于消灭居住权——居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权才消灭，消灭后应当及时办理注销登记。也就是说，继承人拿到了“产权”，居住权人还稳稳拿着“住的权”，两者并行不悖。买房、继承前一定要先查不动产登记，看看有没有已登记的居住权。

不是必须。继承房产可以先和全体继承人协商一致后直接向不动产登记机构申请登记，也可以办理继承权公证；继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的按照遗嘱继承或者遗赠办理——登记和公证都只是确认方式，不是继承生效的前提。实际操作建议：继承人之间没有争议、材料齐全的，直接走不动产登记中心的继承（非公证）流程可以省一笔公证费；家庭关系复杂、材料难凑的，办一份继承权公证反而更省事、更不容易被要求反复补材料。

关键看两个时间点。遗产还没处理完、也没写下书面放弃的，随时可以改主意，法律上照样视为接受继承；一旦在遗产处理前白纸黑字写了放弃继承的表示，原则上就不能反悔了，除非能证明当时是被胁迫、被欺骗，或者放弃会让你连基本生活、该尽的扶养义务都顾不上。所以签字前一定想清楚，「放弃继承」这四个字比口头说一句「我不要」重得多。真反悔了，也只能拿证据走法院，不能自己说了算。

能，法律专门给没出生的孩子留了位置。分割遗产时，应当先把胎儿的继承份额留出来，不能因为孩子还没出生就把他漏掉。具体做：分家产前先把这一份单列、单独保管，等孩子出生再定归谁。孩子平安出生，这份就是他的；生下来是死体的，留出来的这一份再按法定继承重新分给其他继承人。所以碰上这种情况别急着把房子、存款分干净，先跟其他继承人说清楚，给没出生的孩子留一份。