遗产只有一套房，多个继承人怎么分？分两步：先定份额，再选分割方式。 第一步，按法定继承或遗嘱确定每个继承人应得的份额，同一顺序继承人一般均等；第二步，因为一套房通常不适宜拆开，实践中多在四种方式里选一种：折价补偿、变价分割、共有、实物分割。协商不成，可以向法院起诉请求分割遗产。
先说结论
份额是基础，方式是选择：
① 先定份额——有遗嘱按遗嘱，没有按法定继承，同一顺序一般均等；
② 一套房多为四种分法——折价补偿 / 变价分割 / 共有 / 实物分割；
③ 折价补偿最常用——一人得房，按评估价向其他人支付折价款；
④ 共有要管好——处分按份共有房产需三分之二以上份额同意，共同共有需全体同意；
⑤ 协商不成可诉请分割——法院会照顾遗产的使用效益和继承人的实际需要。
一、第一步：先把份额定下来
《民法典》第一千一百三十条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等；对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾；对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
份额是后面一切分割的基础。有遗嘱的，按遗嘱确定份额；没有遗嘱的，按法定继承。份额没定清，谈"怎么分"就是空谈。
二、第二步：一套房的四种分法
《民法典》第一千一百五十六条规定：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用；不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。结合物权编关于共有的规则，一套房通常有以下几种分法：
| 方式 | 怎么做 | 适合情形 |
|---|---|---|
| 折价补偿 | 一人取得房屋，按评估价向其他人支付折价款 | 有人要房、其他人要钱 |
| 变价分割 | 共同出售，或拍卖、变卖后按份额分配价款 | 没有人想要房 |
| 共有 | 继续共同持有，按份共有或共同共有 | 都想留、又不急着变现 |
| 实物分割 | 直接分割房屋实物 | 仅限可分房屋（如带独立院落的平房） |
《民法典》第三百零四条进一步明确：共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，可以分割且不会因分割减损价值的，应当实物分割；难以分割或者会因分割减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖所得价款予以分割。
三、选择"共有"，就要管好
如果大家决定继续共有，要记住几条规则：
- 共有性质：没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有（第三百零八条）；
- 处分房产：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人，或者全体共同共有人同意（第三百零一条）；
- 所以"共有"不等于谁都能单独卖房：想出售、抵押，仍然要按上述比例征得同意，或者先分割再处分。
四、协商不成，怎么起诉分割
《民法典》第三百零三条规定：共有人约定不得分割共有物以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编的解释（一）》第四十二条也规定：人民法院分割遗产中的房屋、生产资料等财产时，应当依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理。
五、房子还要住人，怎么安排
- 想留住房子的一方：争取"折价补偿"方式，由自己取得房屋，按评估价向其他人付钱；
- 需要在房里长期居住的：可以协商由取得房屋的人为其他人在房屋上设立居住权（登记后生效），保障居住；
- 老人尚在的：也可以通过遗嘱或者协议提前安排居住和分配，减少日后的争议。
六、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百五十六条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
三点提醒：① 先定份额再谈怎么分，份额不清，任何方案都容易吵架；② 一套房优先考虑折价补偿或变价分割，"共有"看着省事，但处分要三分之二以上或全体同意，反而容易僵住；③ 协商不成及时起诉分割，同时注意有人居住、有人主张份额时的居住权与折价款安排。
一句话总结
遗产只有一套房、又有多个继承人时，先按法定继承或遗嘱定份额（一般均等），再选择分割方式：折价补偿、变价分割、共有、实物分割。一套房通常不适宜拆开，折价补偿最常用——一人得房、按评估价向其他人付钱；要留房又需长期居住的，可另设居住权。协商不成，可以起诉请求分割，法院会照顾遗产的使用效益和各继承人的实际需要。
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