居住权

一句话定义：居住权是按合同或者遗嘱设立、经登记后对他人住宅享有占有和使用的用益物权，只为满足生活居住需要，不得转让、不得继承。

构成要件 / 适用条件

居住权是民法典新增的一类用益物权，解决的是一个很现实的问题：房子给了子女、或者卖了换钱，老人还得有个地方住到老。它把「所有权归谁」和「谁有权住」拆成两层，设立之后，房子可以卖、可以抵押、可以继承，但居住权人的居住利益跟着房子走。

要件一：客体是他人所有的住宅。 自己的房子自己住，是所有权的权能，不是居住权。居住权的对象限于住宅，商铺、写字楼、厂房不适用；就一套住宅的部分房间设立居住权，实务中一般认可，但合同和登记必须把位置、范围写清楚，否则执行时无法界定。房屋是不是「他人所有」以登记为准，夫妻共同财产中一方为另一方设立居住权，也要看份额与共有人意见。

要件二：以书面合同或者遗嘱设立。 合同应当采用书面形式，一般包括当事人姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。遗嘱设立居住权同样可以，参照适用居住权一章的规定；遗嘱设立的情形常见于再婚家庭——房子留给子女，老伴的居住问题用居住权锁定。口头答应「你可以一直住下去」，不构成居住权，最多可能构成借用或者扶养安排。

要件三：必须登记，登记时才设立。 这是居住权与租赁、借住最硬的分界线。民法典第三百六十八条明确：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。只签了合同没登记，双方之间可能有合同上的义务，但不产生物权效力，不能对抗后来买房的人、也不能对抗抵押权人和法院的查封拍卖。反过来说，办了登记的居住权会记载在不动产登记簿上，买房人一查就知道，想忽略也忽略不了。

要件四：以无偿为原则，可以有偿。 第三百六十八条前半句是「居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外」。立法者的预设是家庭互助、养老安排，所以默认不收费；约定收取对价的，法律也不禁止，但性质上仍是居住权，不因为收了钱就变成租赁。这个区别在税费、登记、对抗效力上完全不同。

要件五：权能受限，不得转让、不得继承，原则上不得出租。 第三百六十九条把三条限制写在一起：居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。不得转让继承的理由在于居住权的高度人身属性，它随居住权人死亡而消灭，不能作为遗产分配。出租则留了口子，合同里明确可以出租的，才可以。

要件六：期限届满或者居住权人死亡即消灭。 第三百七十条规定了两种消灭事由，并要求及时办理注销登记。居住权可以约定固定期限，也可以约定至居住权人死亡时止；没有约定或者约定不明的，实践中结合合同目的、当事人关系判断，不能简单推定为永久。消灭后不及时注销，登记簿上会留下权利负担，影响房屋出售和抵押。

与后续处分的关系要单独说明。 居住权是物权，登记在先的，通常可以对抗之后受让房屋的所有人，也可以对抗之后设立的抵押权；房屋被出售的，居住权人仍可继续居住。但如果抵押权设立在先、居住权设立在后，法院拍卖房屋时能否除去居住权，实践中存在争议，核心看居住权是否影响抵押权实现、是否存在恶意设立，不能一概而论。打算用居住权「锁死」一套已抵押房产的，务必先评估这个风险。

法条依据

与相邻概念的区别

最容易混的是居住权与租赁权。两者都能让人住进去，法律效果却差一个量级：租赁是债权，靠占有和买卖不破租赁保护，最长二十年，还要交租金、可能被解约；居住权是物权，登记后跟着房子走，可以约定到死为止，原则上无偿，但不能转让、不能继承、不能随意出租。实践中有人用「长期租赁合同」替代居住权，图省事不办登记，结果房东把房子卖了、或者房子被拍卖，新业主不认这份合同，居住安排立刻落空。

另一个常见误解是把居住权当成「户口」或者「居住事实」。在家里住了二十年、户口也在这里，不等于享有居住权；居住权必须依合同或者遗嘱设立并登记，是登记簿上的权利，不是居住时间熬出来的。同理，居住权也不解决学区、拆迁补偿资格这些问题，那些属于户籍与征收政策，与物权类型无关。

实操指引

• 想给家人设立居住权、又不清楚会不会影响卖房：居住权怎么设立？对买卖、租赁有什么影响；
• 纠结要不要去登记、不登记有什么后果：居住权如何设立？需要登记吗？；
• 老人去世后子女要求腾房：居住权可以继承吗？老人设立居住权有何影响？；
• 房子已经抵押、担心被拍卖：房子给父母设了居住权，断供被拍卖，居住权还挡得住吗；
• 想通过遗嘱安排：可以通过遗嘱为他人设立居住权吗？；
• 相邻词条：公房承租权、遗嘱。

常见问题

问：签了居住权合同但没去登记，有效吗？ 答：合同在当事人之间有效，但不产生物权效力。没有登记，居住权不算设立，不能对抗后来买房的人、抵押权人和申请执行的债权人；对方反悔不配合办理登记，只能依合同追究违约责任，要求继续履行或者赔偿。想要真正「住得稳」，登记这一步不能省。

问：居住权能不能继承给子女，或者转让给别人？ 答：都不能。民法典第三百六十九条明确禁止转让、继承。居住权具有人身属性，随居住权人死亡而消灭；想让孩子也住，只能在设立时把居住权人写成多人，或者另行安排附条件的赠与、遗嘱使用安排，但不能通过继承取得居住权。

问：设立了居住权的房子还能卖吗？ 答：可以卖，所有权人仍然享有处分权，但房子带着居住权这个负担。登记在先的居住权可以对抗新业主，买方买到的是「有人有权住到期限届满或者居住权人死亡」的房屋，实际价值和流通性都会受影响。卖方负有如实告知义务，中介也应当披露，隐瞒的容易引发退房和赔偿纠纷。

问：居住权人能不能把房子租出去收租金？ 答：原则上不能。第三百六十九条规定设立居住权的住宅不得出租，只有当事人另有约定才可以。即便约定了可以出租，居住权人收取的也是使用收益，不等于取得处分权，不能改变房屋结构、不能长期转租牟利，更不能以居住权名义变相买卖。

问：老人去世后，居住权要不要去注销？ 答：应当及时办理注销登记。居住权因居住权人死亡而消灭，但登记簿不会自动更新；不注销的话，房子出售、抵押、继承过户时都会被卡住，登记机构会要求先处理这项权利负担。办理时通常需要死亡证明、注销申请等材料，具体清单以当地不动产登记中心为准。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；居住权登记材料、遗嘱设立与抵押冲突的处理在各地存在差异，请咨询执业律师并向当地不动产登记机构核实，以正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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