住房租赁条例：押金能不能扣、厨房阳台还能不能住人、二房东跑路钱在哪

一句话定义

《住房租赁条例》是 2025 年 9 月 15 日起施行的行政法规，专门规范城镇国有土地上的住房租赁活动，共七章五十条。它做的事，是把「租房」从一件纯粹的私事，变成一件同时受行政监管的市场活动：签合同要实名、要备案，房子本身要合格，押金必须写清楚怎么退怎么扣，二房东收的钱要进监管账户，中介和网络平台不许碰租金押金，违反了有具体的罚款数字。

理解这部条例，关键是抓住一个转变：过去租房出问题，承租人只能拿着《民法典》去法院讲合同；现在除了民事这条路，还多了一条行政的路——房子不合规、厨房阳台出租、中介乱收费、平台不核验身份，都可以向房产管理部门投诉，部门有查处职责，也有罚则可用。两条路并行，不是替代关系。

这部条例的名称容易被误会成「租房合同新规」，其实它管的内容比合同宽得多。合同怎么签、押金怎么退，只是第二章里的一小部分；剩下四章分别管住房租赁企业、经纪机构、监督管理和法律责任。所以它更像一部「租房市场管理办法」，只不过效力等级是行政法规。

构成要件与适用条件：哪些租房归它管，哪些不归

先把边界划清楚，很多争论其实是因为把不适用的场景套了进来。

一、只管城镇国有土地上的住房

条例第二条把适用范围限定为「城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理」。三个限定词都要看：

第一，「城镇」。乡村的房屋出租，原则不在本条例直接调整范围内。

第二，「国有土地」。集体土地上的住房租赁，包括城中村、宅基地房屋、集体建设的租赁房，条例第四十九条第二款明确交给省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况制定管理办法。也就是说，这类纠纷不能直接拿本条例的罚则去要求查处，要看当地省级规定。

第三，「住房」。写字楼、商铺、厂房、仓库的租赁不走本条例，走《民法典》合同编和《城市房地产管理法》。判断标准是房屋的规划用途和实际用途，不是合同上写什么名字。把住宅租给别人开公司、做工作室，仍属住房租赁，但改变用途本身可能违反租赁合同和物业管理规约。

二、保障性住房另有规定优先

条例第四十九条第一款规定，保障性住房的租赁活动及其监督管理，国家另有规定的，从其规定。公租房、保障性租赁住房、配售型保障房的申请条件、租金标准、退出机制，走住房保障那一套规则，本条例中与本条不冲突的部分仍然适用，比如不得暴力驱赶、押金要约定清楚。

三、短租、日租、民宿不在其中

条例调整的是「住房租赁」，通常理解为以居住为目的、按月计租的租赁关系。按日出租、以旅馆业方式经营的民宿、公寓短租，实践中按旅馆业或者网约房管理，需要办理相应手续，不适用本条例关于租赁合同备案的规定。这一点在执法中常被混同：有人把自家房子按日租给游客，被邻居投诉，处理依据往往不是本条例，而是治安管理、消防和旅馆业相关规定。

四、主体范围比想象中宽

条例规范的主体有六类：出租人（包括个人房东）、承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住房租赁经纪机构从业人员、提供房源信息发布服务的网络平台经营者。其中有一个容易忽略的转化条款：第十九条、第二十条把「从事转租经营」的主体拉了进来——住房租赁企业转租要设资金监管账户；自然人转租他人住房开展经营，规模达到国务院住建主管部门会同市场监管部门规定标准的，适用本条例关于住房租赁企业的规定。这一条是冲着职业二房东去的。

条例定下的六条硬规矩

条例五十条，真正和普通人每天打交道的，是下面六件事。每一件都对应一条可以引用的条文和一个可以投诉的入口。

规矩一：房源本身必须合格

第七条是这部条例的地基。它要求用于出租的住房符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康；同时明确列举厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住；单间租住人数上限和人均最低租住面积，按设区的市级以上地方人民政府规定的标准执行。

这三句话，把过去靠地方文件、靠整治运动处理的群租问题，提到了行政法规层面。注意「单独出租用于居住」这个表述：厨房阳台不是绝对不能进人，而是不能作为一个独立的居住单元出租。把阳台封起来当卧室租给一个人，属于典型违反；把整套房子租给一家人，家人在阳台放张床，不落入这一款，但可能违反消防和租赁合同约定。

规矩二：实名签约，合同要备案

第八条要求出租人和承租人使用实名签订住房租赁合同，出租人应当通过住房租赁管理服务平台等方式向房屋所在地房产管理部门备案。这一条里有三个细节值得记住：

一是备案义务在出租人，但出租人不去办，承租人可以自己办。

二是备案不收费，而且条文写的是「不得就住房租赁合同备案收取任何费用」。任何以「备案服务费」「网签费」「材料费」名义收钱的，都可以直接拒绝并投诉。

三是备案的意义不只是行政管理。居住证办理、子女入学、公积金提取、个人所得税住房租金专项附加扣除，很多地方都要看备案信息。备案怎么办、要哪些材料，可以看房屋租赁登记备案全流程。

规矩三：押金必须写清楚，不能想扣就扣

第十条是整部条例里最实用的一条，也是过去纠纷最集中的地方。它要求：收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形；除合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

这句话的法律含义有两层。第一层是形式要求：数额、返还时间、扣减情形三项都要写进合同，缺一项，房东事后主张扣钱就缺少依据。第二层是实质要求：扣减必须有约定情形，而且要有正当理由。所谓正当理由，通常指承租人造成的实际损失——欠租、水电燃气欠费、损坏房屋或设施、提前退租按约定承担的违约责任。房屋正常使用产生的折旧、墙面自然老化、家电自然损耗，不属于可以扣减的情形。押金的详细规则，另见押金。

规矩四：解约可以，但不能用暴力赶人

第十二条给了出租人两项义务：依法解除合同应当通知承租人，并为承租人腾退留出合理时间；不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退。

实务中常见的换锁、断水断电、清空物品、堵门、带人上门威胁，全部落在「其他非法方式」里。承租人遇到这类情形，可以报警，可以申请人身安全保护令（存在暴力威胁时），也可以向房产管理部门投诉；造成损失的，可以另行主张赔偿。腾退时房子要交成什么样、押金才不会被全扣，见承租人返还房屋。

规矩五：二房东收的钱要进监管账户

第十九条要求从事转租经营的住房租赁企业设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理租金、押金的收付；具体办法由国务院住建主管部门会同有关部门制定。第二十条把达到规模标准的自然人转租经营者一并纳入。

这一条是冲着「高收低租、长租短付」的爆雷模式来的。过去长租公寓把租客一年租金收走、按月付给房东，中间资金形成池子，一旦扩张失败就断裂，房东收不到钱赶人，租客付了钱没房住。资金监管账户的作用，是把这笔钱关进一个看得见的账户里，按约定节奏释放。爆雷之后怎么处理，可以看长租公寓高收低租爆雷。

规矩六：中介和平台不许碰钱

第二十五条列举了住房租赁经纪机构的六项禁止行为，其中第四项是代收、代付住房租金、押金；第三十六条第三款同样禁止网络平台经营者代收、代付租金押金。这两条合起来，就是「中介只能撮合，不能做资金池」。

对承租人来说，这条的实用价值很直接：中介要求把租金打给公司账户、平台要求通过它的钱包付押金，都可以拒绝，并要求直接付给出租人。中介费是另一回事，明码标价、按合同付，第二十六条要求不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

补充：条例还给市场装了三只眼

除了上述六条对具体行为的要求，条例在监督管理一章里安排了三种长期的观察机制，它们不直接产生权利义务，但决定了日后执法的松紧。

第一只是租金监测。第二十九条规定设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。这条的意义在于给「涨租是否合理」提供参照。合同期内涨租不允许，续租时涨多少算合理，过去全凭感觉，现在有了公开的分区域、分类型数据，承租人谈判时可以直接引用，调解和诉讼中也是有力的事实材料。

第二只是信用评价。第三十三条要求房产管理部门会同有关部门、行业组织加强行业诚信建设，建立住房租赁企业、经纪机构及其从业人员的信用评价制度，将违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并按信用状况实施分级分类监管。这一条对企业的实际影响，往往比罚款更大：一次虚假房源的处罚记录，可能影响后续的招投标、融资和政策扶持。

第三只是信息共享。第三十条要求房产管理部门通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测，并与民政、自然资源、教育、市场监管、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。这一条解释了为什么备案值得办：备案信息一旦进入共享池，办居住证、子女入学、公积金提取、个税扣除就不再需要反复提交纸质材料。反过来也提醒出租人，不备案不只是少一道手续，而是把自己排除在这套便利之外。

还有两处容易被忽略的配套义务。其一是房源信息核验：第三十六条要求提供房源信息发布服务的网络平台核验发布者真实身份，知道或者应当知道发布者提供虚假信息的，应当删除信息、保存记录并向有关部门报告。这条把平台从「电线杆」变成了「守门人」。其二是治安义务：第三十七条要求出租人如实登记并报送承租人及实际居住人信息，发现违法犯罪活动及时报告。这一条与居住房屋出租登记的地方规定并行，也是房东被罚得最多的一条，值得单独记住。

法条依据

以下条文按条例原文逐字引用，全文可查《住房租赁条例》。

罚则：谁会被罚，罚多少

条例第六章共十一条，罚则集中在第三十九条到第四十六条。把罚款数字排出来看，会发现一个规律：罚个人轻，罚企业重；罚行为轻，罚资金重。

一、个人房东最可能撞上的两条

第一条是第三十九条，非居住空间单独出租，或者不符合单间人数上限、人均最低面积标准。对个人处 2000 元以上 1 万元以下罚款，有违法所得的一并没收。执法路径是先责令改正、给予警告，拒不改正才罚。也就是说，被查到时立刻整改，通常停在警告这一步。

第二条是出租人不配合登记承租人及实际居住人信息。第三十七条要求出租人按规定如实登记并报送承租人及实际居住人信息，发现违法犯罪活动及时报告；具体办法由国务院公安部门制定。这一条的落地依据主要是各地居住房屋出租登记规定，罚则不在本条例内，而在治安管理处罚法和地方规定里，实践中罚的是房东，不是租客。

二、企业最容易撞上的四条

第一，未按规定报送开业信息、未在经营场所醒目位置公示开业信息和服务规范、未建立住房租赁档案、未按规定办理合同备案。第三十一条之外的第四十一条给的是 2 万元以上 10 万元以下，同样是先责令改正、警告，拒不改正才罚。

第二，发布虚假或者误导性房源信息，隐瞒或者拒绝提供重要信息。第四十二条：2 万元以上 10 万元以下，没收违法所得，拒不改正责令停业整顿；情节严重的，提请市场监管部门吊销营业执照。房源图片与实物不一致、面积租金造假、隐瞒凶宅或者重大瑕疵，都在这一条射程内。

第三，转租企业未设资金监管账户，或者没通过该账户收付。第四十三条：先 2 万元以上 10 万元以下；拒不改正，10 万元以上 50 万元以下。这是全条例罚得最重的一条，正好对应爆雷风险最大的环节。

第四，经纪机构七类违规。第四十四条列举七项，包括发布房源前未核对身份和权属、未实地查看、为不合规房源提供经纪服务、为非居住空间出租提供经纪服务、代收代付租金押金、未经同意以当事人名义签约、未备案从业人员名单，罚 2 万元以上 10 万元以下。网络平台代收代付租金押金的，同样按这一条处罚。

三、平台和从业人员

网络平台经营者未履行核验信息发布者真实身份的责任，第四十六条规定由房产管理部门通报网信部门处置，可以处 10 万元以下罚款，情节严重的责令暂停相关业务或者停业整顿。

经纪机构从业人员同时在两家以上机构执业，或者以个人名义承接业务，第四十五条：警告，可以处 1 万元以下罚款，没收违法所得；拒不改正，1 年内不得从事住房租赁经纪业务；情节严重的，5 年内禁业。

四、罚了还要赔

第四十八条是一条容易被忽略的兜底条款：违反本条例规定给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚；构成犯罪的，追究刑事责任。这句话的意义在于明确行政责任不免除民事责任。房东把阳台租出去被罚了，租客因阳台漏雨生病产生的损失，照样可以另行主张。

与相邻概念的区别

一、与《民法典》租赁合同章：一个管行为，一个管合同

《民法典》第七百零三条以下规定的是租赁合同双方的权利义务：交付、维修、转租、解除、买卖不破租赁。它回答的是「这份合同有效吗、谁违约了、赔多少」。本条例回答的是「这个行为合不合规、该不该罚、谁来查」。两者并行：房东不修漏水，走民法典和出租人维修义务；房东把厨房单独租给人住，走本条例第三十九条。

二、与地方住房租赁条例：上位与细化

北京、上海、成都、武汉等地都有自己的住房租赁条例，条文更细，罚则数字也可能不同。地方条例在不与本条例冲突的范围内继续有效，且往往规定得更严——比如北京对押金托管、收租周期有更具体要求。实务中查当地规定，是查完本条例之后必须做的一步。

三、与保障性租赁住房：政策房不是市场房

保障性租赁住房、公租房属于住房保障体系，面向特定群体、租金受政府指导、有准入和退出机制。本条例管的是市场化租房。两者的交集只在「不得暴力驱赶」「押金要约定」这类通用规则上。申请条件、租金标准与退出机制另有专门规则。

四、与买卖不破租赁：两个不同的问题

买卖不破租赁解决的是房东卖房后租客能不能继续住，见买卖不破租赁。本条例不处理这个问题，它处理的是租赁关系本身的合规性。有人在房子被拍卖后拿本条例说事，方向就错了。

五、与群租整治：一个条文，两个层次

群租整治过去主要靠地方文件和消防检查。本条例第七条把它分成三层：房源安全标准、非居住空间禁止单独出租、人数与面积标准。第三十九条只对后两层设了罚则，第一层（不符合建筑消防燃气装修标准）按第三十八条转致其他法律法规处罚。这个分层很重要：房子消防不合格，适用的可能是消防法，不是本条例。

六、与转租：合法转租与职业二房东

承租人经出租人同意转租，是民法典上的合法行为。以转租为业、规模化经营，就落入本条例第十九条、第二十条的监管。判断分界不在转租次数，而在是否「开展经营业务」、规模是否达到规定标准。

实操指引

一、承租人签约前要核四样

第一，核房本和身份。条例第九条要求出租人出示身份证明和不动产权属证书或者其他证明其有合法出租权利的材料，并配合查询核实。拿不出房本的，要么是二房东，要么房子有抵押查封，两种情况风险不同。

第二，核房屋用途和结构。看是不是厨房、阳台、过道、地下储藏室、车库改的房间；看有没有隔断把客厅切成两间；看消防通道是否被堵。这些当场能看出来，也是日后投诉和退租的依据。

第三，核人数。同一套房住了多少人、每个房间住几个、人均面积多少，问清楚并写进合同。超过当地标准的，随时可能被查，被查后承租人也要腾退。

第四，核收款账户。租金押金付给谁、付到哪个账户。二房东要求付到个人微信、平台要求走它自己的钱包，都要多问一句为什么。

二、备案怎么办

由出租人通过住房租赁管理服务平台办理，也可以到房产管理部门窗口办；出租人不办，承租人自己可以办。需要的材料通常包括合同、双方身份证明、房屋权属证明。全程不收费。办完的备案信息，在办居住证、子女入学、公积金提取、个税专项附加扣除时都可能用得上。具体流程按当地房产管理部门公布的办事指南办理，材料齐全的当场受理。

三、押金怎么留证

签约时把押金条款写全：数额、返还时间（比如腾退后 7 日内）、扣减情形（欠租、欠费、损坏、提前退租违约金）、扣减要有凭证。交房时拍一整套照片和视频，重点拍墙面、地板、家电、家具现状和已有瑕疵；退房时同样拍一套，双方在场做交接单，写清水电燃气读数。这些材料在租房押金不退：要收集哪些证据？里有更细的清单。

四、被赶的时候不要硬扛，要留痕

遇到换锁、断水断电、清空物品，第一件事是报警并索取接警记录，第二件事是拍照录像固定现场，第三件事是向房产管理部门投诉。不要自行撬锁进屋，也不要发生肢体冲突，前者可能被反诉，后者会把民事纠纷变成治安案件。条例第十二条禁止的是出租人的非法方式，不是赋予承租人赖着不走的权利；租期到了、合同解除了，该腾退还是要腾退。

五、公寓爆雷时先找账户

二房东或者长租公寓跑路，先确认这家企业有没有设资金监管账户、租金是不是走了监管账户。走了监管账户的，可以向房产管理部门反映，要求按监管规则处理；没走监管账户的，属于违反第十九条，可以投诉并作为后续诉讼的证据。同时要区分两笔钱：付给公司的租金，和通过租金贷付给金融机构的贷款。前者是租赁纠纷，后者是借贷关系，处理路径是借贷关系，处理路径与租赁纠纷不同。

六、出租人一方的合规清单

房子要能过建筑、消防、燃气、装修四道标准；非居住空间不单独出租；人数面积不超标；签约实名、办备案；押金条款写全；解约提前通知并给合理腾退时间；不采取断水断电换锁等方式；委托中介的，不要求中介代收租金押金；做转租生意的，设监管账户并公示。这九项做完，本条例项下的行政风险基本清零。

七、一个算例

某市规定住房单间租住人数上限 2 人、人均最低租住面积 5 平方米。房东把一套 60 平方米两居室，用隔断改成四间，每间住 2 人，共 8 人，其中一间是阳台改造。被举报后，房产管理部门责令改正、给予警告。房东不整改，继续出租。此时可对个人处 2000 元以上 1 万元以下罚款，并没收违法所得。假设月租金合计 6000 元、违规出租持续 6 个月，违法所得 3.6 万元，一并没收。若房东是公司，罚款区间变成 2 万元至 10 万元。同一件事，主体不同，罚格差十倍。

常见问题

合同没备案，是不是就无效

不是。备案是行政管理要求，不是合同生效要件。未备案的租赁合同在双方之间仍然有效，房东照样可以收租，租客照样可以主张维修、押金返还。未备案的后果是可能被责令改正、警告、罚款，以及办居住证、入学、提取公积金时缺少凭证。

房东不办备案，我自己去办会不会得罪人

条例明文规定出租人未办理备案的，承租人可以办理。这是法定权利，不需要房东同意。实践中建议先书面或者微信告知房东一声，留个记录，再去办。

押金扣了，说是墙面脏了、家电旧了，能要回来吗

关键看合同有没有约定这一项扣减情形，以及有没有实际损失。正常使用产生的污渍、老化、折旧不属于可扣减情形。可以要求房东出具扣款明细和凭证；协商不成的，走调解、投诉或者小额诉讼。金额不大的，诉讼成本要考虑清楚，很多地方的小额诉讼程序一审终审、费用低。

房东把客厅隔成房间出租，我能举报吗

能。这属于改变房屋结构、可能违反第七条关于房源安全和非居住空间的规定，也违反当地出租房屋管理规定。举报入口是房产管理部门，也可以通过 12345 转办。举报后如果认定违法，处理的是房东，承租人需要另找房子，这一点要提前想清楚。

房东说要卖房，让我一个月内搬走

卖房本身不影响租赁合同，买卖不破租赁。租赁期内新房主要继续履行合同；房东要提前解约，得有合同依据或者法定事由，并给合理腾退时间。承租人还有优先购买权，房东卖房应在合理期限内通知。见承租人优先购买权。

二房东收了一年租金，房东说没收到要赶我走

先看转租有没有经过房东同意，再看钱付给了谁。未经同意的转租，房东可以解除与二房东的合同，但承租人如果是善意的、已付租金，通常可以主张继续履行或者要求二房东赔偿。已经付了一年租金的，还可以看这家二房东有没有按规定设资金监管账户。见转租。

中介收了我押金，说过两天转给房东

第二十五条第四项明确禁止经纪机构代收代付租金押金。可以直接拒绝，要求付给出租人；已经付了的，要求退还并保留转账记录，向房产管理部门投诉。

房子甲醛超标，能不能退租

能主张。房源要符合室内装饰装修的强制性标准，危及健康的不合格。检测、举证、退租和赔偿的路径，按室内空气质量标准与租赁合同另行主张。

短租平台上的房子，条例管不管

按日出租、以旅馆业方式经营的，不走本条例的备案和押金规则，走旅馆业、消防、治安管理那一套。签之前要看清是租赁合同还是住宿服务合同。

条例施行前签的合同，还按老规矩吗

条例自 2025 年 9 月 15 日起施行，对施行后的行为有约束力。已经签订的合同继续有效，但履行中的行为——比如押金扣减、腾退方式、房源合规——要符合条例要求。合同约定与条例强制性规定冲突的部分，不能对抗行政监管。

房东把房子托管给公司，公司跑了，我能不搬吗

要分两层看。托管公司如果是代房东出租、以房东名义签约，房东仍是出租人，租客的租赁关系对房东有效，房东不能单方赶人；托管公司如果自己承租再转租，房东与公司之间是租赁关系，公司跑路后房东可以解除与公司的合同，租客的地位取决于是否善意、租金付到哪一层。第三十五条给的三条路是协商、调解、诉讼，实践中先固定付款凭证和合同主体，再判断该向谁主张。托管模式的风险点，另行核查该公司的收款账户与合同主体。

合同里写了「随时可收回房屋」，有效吗

这类条款属于出租人单方任意解除权，与条例第十二条要求的通知义务、合理腾退时间相冲突，也可能构成不合理免除自身责任、加重对方责任的格式条款。发生争议时，法院通常会认定该条款不能对抗承租人的居住利益，但仍要结合租期、租金支付方式、是否给予合理腾退期综合判断。签约时看到这种条款，最好当场要求改为具体情形加提前通知期。

数字与期限速查

• 施行日期：2025 年 9 月 15 日。
• 条文总数：七章五十条。
• 开业信息报送：领取营业执照之日起 30 日内。
• 押金三项必写：数额、返还时间、扣减情形。
• 个人罚格（非居住空间出租、超人数超面积）：2000 元至 1 万元，可并处没收违法所得。
• 单位罚格（同上）：2 万元至 10 万元。
• 企业未报开业信息、未公示、未建档、未备案：2 万元至 10 万元。
• 虚假房源：2 万元至 10 万元，情节严重可吊销营业执照。
• 未设资金监管账户：2 万元至 10 万元；拒不改正 10 万元至 50 万元。
• 经纪机构七类违规：2 万元至 10 万元。
• 从业人员两头执业或以个人名义接单：1 万元以下；拒不改正 1 年禁业；情节严重 5 年禁业。
• 平台未核验发布者身份：10 万元以下，情节严重可责令停业。
• 备案费用：零。任何名目的收费都可以拒绝。