一句话定义：出租人维修义务是租赁期内除当事人另有约定外，由出租人负责保持房屋符合约定用途、出现损坏时及时修复的义务。
构成要件 / 适用条件
漏水、跳闸、暖气不热，第一句该问的不是谁出钱，而是谁的维修范围。民法典把默认答案给了出租人，只留一个口子。
一、默认由出租人承担，约定可变。 第七百一十二条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。所以「维修自理」「小修自理、大修房东」这类条款原则有效。分层要合理：换灯泡、通马桶这类日常小修由承租人负担，普遍认可；而主体结构、防水层、水电主管线、燃气与供暖设施属于居住安全底线，即使合同写成承租人负责，房东也很难完全免责。
二、维修针对的是房屋本身，不是租客的东西。 维修义务的对象是房屋及附属设施：门窗、墙面、给排水管线、电路、暖通设备、随房交付的热水器等。租客自己买的家具家电坏了、自行装修的部分出了问题，不属于房东的维修范围；反过来，房东提供的空调、热水器老化损坏，即使合同没写，也通常落在维修义务里。
三、承租人要先提出请求，并给合理期限。 第七百一十三条第一款的前提是承租人请求出租人在合理期限内维修。请求不要求书面，微信、电话都行，但要能证明通知过并说清故障。合理期限看紧急程度：爆管漏水、漏电、燃气泄漏、供暖中断应当立即处理；一般损坏给数日到两周都算合理。合同约定了报修响应时间的，按约定。
四、房东不修，租客可以自己修，费用由房东负担。 第七百一十三条给的救济是：出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担；因维修影响使用的，应当相应减少租金或者延长租期。自己修要把住三点：必要，只修该修的部分；合理，价格符合市场水平，最好先报价再施工；留痕，保留报修记录、发票、付款凭证和修前修后照片。紧急情况可以先修后告，但要立即通知并提供凭证。自己弄坏的除外：因承租人过错致使房屋需要维修的，出租人不承担这一义务，砸坏门、堵死下水、私改电路都要自修并赔偿；未按约定方法使用房屋致损的，房东还可依第七百一十一条解除合同并索赔。
五、危及安全或者健康的，可以随时解除。 第七百三十一条给了一条硬通道：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知质量不合格，仍然可以随时解除合同。被鉴定为危房、甲醛严重超标、电路有起火隐患且房东拒不处理，都可以走这一条。它与维修义务的差别在后果：房东不修，你可以自己修再要钱；危及安全健康，你可以直接退租。
六、房屋毁损灭失，还有减租和解除两条路。 因不可归责于承租人的事由致使房屋毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；致使不能实现合同目的的，可以解除合同。火灾、水浸、被鉴定为危房无法居住，都可能落入这一条。
法条依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
- 因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
与相邻概念的区别
| 对比项 | 出租人维修义务 | 承租人自行维修 | 承租人过错致损 |
|---|---|---|---|
| 触发原因 | 房屋或附属设施自然损坏、老化 | 房东收到请求后在合理期限内不修 | 承租人使用不当、擅自改动 |
| 费用由谁负担 | 出租人 | 先由承租人垫付，最终向出租人主张 | 承租人自行承担，另需赔偿损失 |
| 程序要求 | 承租人报修并给合理期限 | 必要、合理、留票据，紧急可先修后告 | 无程序，责任直接落在承租人 |
| 能否据此解约 | 一般不能，只能主张修、减租 | 一般不能 | 出租人可以解除并索赔 |
维修与装修也要分清：维修是让房屋回到应有状态，义务在房东；装修是在应有状态之上作提升，费用原则自担。同是刷墙，墙皮空鼓脱落属于维修，嫌颜色旧想换新属于装修。
另一处边界在公共部分。外墙、屋顶、电梯、公共立管由物业或全体业主负责，但租客不必直接找物业：租赁合同的相对方是房东，房屋不具备约定使用条件，房东就是违约方；房东担责后可再向物业追偿。
实操指引
- 房东拖着不修漏水，租客怎么代修、怎么抵租：房东不修漏水：维修义务与代修抵租的操作。
- 分不清哪些该房东修、哪些该自己修：租的房子坏了谁来修：维修责任怎么分。
- 维修费到底谁出、怎么向房东要回来：租赁期间房屋维修，费用该谁出？。
- 漏水牵涉楼上邻居，责任怎么排：租的房子漏水谁负责修？修理费和损失到底谁出。
- 相邻词条：承租人装修、承租人返还房屋。
常见问题
问：合同写着「房屋维修由承租人自理」，房东就什么都不用管了吗？ 答：不是。日常小修可以约定由承租人负担，但涉及主体结构、防水、水电燃气主管线、消防与供暖安全的，属于居住安全底线，这类条款通常不能成为房东的免责依据，出了事故仍可能承担责任。
问：房东一直不修，我可以不交房租吗？ 答：不建议。法律给的是自行维修后主张费用、以及主张减租或者延长租期，没有给单方停付全部租金的权利。直接停付容易被认定为欠租，反过来给对方解除的理由。稳妥做法是书面报修留痕、修后凭票主张，或者就减租另行协商、起诉。
问：我自己找人修了，费用怎么要回来？ 答：先看是否走过报修和合理期限，再看费用是否必要合理。准备好报修记录、房东未回应的证据、施工单、发票、付款记录和修前修后照片，向房东主张；协商不成再起诉。金额明显高于市场价的，超出部分可能不被支持。
问：房子甲醛超标、电路老化有起火风险，能直接退租吗？ 答：可以主张。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使签约时明知质量不合格，承租人仍可随时解除。要固定证据：检测报告、维修记录、报修聊天记录、就诊记录，都是解除正当性的支撑。
:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；维修范围、费用合理性与安全风险的认定，需结合合同约定和现场证据判断，请咨询执业律师，以律师出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。
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