承租人不搬：租期到了还不走怎么办、能不能断水断电、判决后怎么强制腾房

一、谁会遇上这件事：五种最常见的场景

第一种，租期届满，租客说「再住几天」。这是最多的一类。合同写明租到某月某日，到期前房东问要不要续，租客说「还没定」「再住两个月吧」，房东想着熟人不好意思催，一拖半年。这半年里租金照付，关系看着正常，等到房东真要收房，租客忽然说「我一直付着租金，合同还在」。

这里有个陷阱：租赁期限届满后，承租人继续使用、出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。也就是说，房东收着租金、不吭声，法律上就把合同续成了不定期租赁。不定期租赁不是不能解除，而是解除时要在合理期限之前通知。很多房东以为自己「到期就能赶人」，实际上已经变成了「随时可解约但要给合理通知期」。

第二种，欠租三五个月，解除后不搬。承租人无正当理由不付租金，出租人催告后仍不付，可以解除合同。解除通知到达，合同就解除了，从那一刻起承租人失去占有权源。但现实是，欠租的人往往也没钱另找房子，解除容易，搬走很难。

第三种，房东卖房，新房东来收房。房屋所有权转移，不影响已经成立的租赁关系，「买卖不破租赁」；但租赁期届满后，新房东作为新的所有权人，可以直接请求返还房屋。麻烦在于，原房东卖房时没跟买家说清楚租期，买家以为买到就能住，收房时才发现里面有人。

第四种，二房东跑路，原房东要收房，次承租人不走。二房东欠了原房东几个月租金，人找不到了，次承租人还在屋里住，说自己交过一年租金。原房东要解除与二房东的合同，次承租人主张自己有权继续住。这一类的处理规则最细，后文单列一节。

第五种，租客失联，东西还在屋里。电话停机、微信不回，房租也断了，屋里堆着家具家电。房东想换锁、想把东西清出去，又怕被反诉。这种局面的关键不是「能不能清」，而是「怎么清才留得下证据」。

二、一句话定义：租赁关系终止之后，无合法权源继续占有

把这句话拆成三层，就明白这件事的法律结构。

第一层，合同终止不等于占有自动消失。合同是纸面上的权利义务，占有是事实状态。合同解除了，承租人手上的钥匙不会自动失效，人还站在屋里。法律能给的是请求权：请求他返还，请求他赔偿，请求法院强制执行。没有人能凭一纸合同把人从屋里变走。

第二层，占有没有权源，才叫无权占有。承租人一开始住进去是有权源的——租赁合同。权源消灭之后继续住，就是无权占有。民法典第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。这条是房东所有腾退请求的根。

第三层，返还义务是法定义务，不以合同有没有写为条件。民法典第七百三十三条明确：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。合同里没写「到期必须搬」，这条也照样适用。反过来，合同里写「到期不搬每天罚一千」，那是违约金约定，能不能全额支持要看是否过高，与返还义务本身是两件事。

还有一个容易被忽略的点：承租人不搬，不影响他欠的钱继续算。欠付租金算到合同终止之日，终止之后到实际腾退之日，算的是占有使用费。两笔钱性质不同、计算标准不同、请求权基础不同，起诉时应当分开列，不能笼统写「支付租金至腾退之日」。

三、构成要件 / 适用条件

（一）前提：曾经有过合法权源

这一要件是用来区分两种完全不同的局面。

有合法权源的，是「租赁关系终止后的拒不返还」，处理路径是合同纠纷：确认解除、请求腾退、主张欠租和占有使用费。

一开始就没有权源的，是「无权占有」甚至「非法侵占」，比如撬锁住进别人的空房、原承租人把房子转给第三人后自己跑了、借用关系结束后不还。这类可以直接依第二百三十五条请求返还原物，不必先解决合同效力问题。

区分的实益在于举证责任和诉请写法。合同纠纷，房东要证明合同存在、期限届满或解除生效；无权占有，房东只需证明自己是权利人、对方现在占着。

（二）权源消灭：三种形态

形态一，期限届满。约定了明确期限的，期限最后一日的次日零时起，占有失去权源。没有约定或者约定不明、依法又不能确定的，视为不定期租赁，任何一方可以随时解除，但应当在合理期限之前通知。

形态二，解除生效。解除分两种路径：一是通知解除，解除通知到达对方时合同解除；通知里写明「若干日内不履行则合同自动解除」的，期限届满时解除。二是直接起诉解除，法院确认主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。注意后一种：不是判决生效之日，是起诉状送达之日。这个时点直接决定欠租算到哪天、占有使用费从哪天起算。

形态三，合同无效或者被撤销。比如出租人把违法建筑出租，租赁合同无效。合同无效，占有的权源自始不存在，承租人应当返还；同时，承租人已经使用房屋的，一般要参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。这类案件里，双方都有过错，装修损失、押金返还要一并处理。

（三）继续占有：事实状态，不看口头承诺

判断标准很实在：人还在不在里面住、东西还在不在里面放、钥匙在谁手上。承租人嘴上说「我早搬了」，但水电还在用、快递还在收，仍属继续占有。

反过来，承租人把东西留了一屋子、人已经住到别处，这算不算继续占有？实务上一般认定为占有尚未返还——房屋仍被其物品占据，出租人无法使用收益。这种情况下，出租人请求腾退并支付占有使用费，通常能得到支持；但清点、保管财物的程序要格外小心。

（四）没有正当理由：四种常见「理由」都不成立

理由一，「押金还没退给我」。押金返还是出租人的另一项义务，可以另案主张或者反诉，不构成继续占有的正当理由。两笔债不能互相扣着不放，除非双方达成抵销合意。

理由二，「我东西还没搬完」。搬东西需要时间，可以主张合理的搬离宽限期，但宽限期是「请求」不是「权利」，更不是无限期。东西多，应当主动提出期限并留证据，不能以此对抗腾退。

理由三，「房东还欠我维修费」。同上，是另一笔债。承租人可另行主张，不能据此占着房子不走。真要对抗，得走「同时履行抗辩」的构成，而返还房屋与维修费支付之间通常不构成对待给付关系。

理由四，「孩子在这上学，搬走就没学位了」。这是最让人为难的一类，但法律上不构成有权占有的理由。个别案件中法院会在执行阶段给予宽限，或者促成双方达成短期续租，但这是人情与执行的裁量，不是权利。

（五）两个关键时点，必须写准

解除类：占有使用费从合同解除之次日起算。而解除时点，通知解除看通知到达日，起诉解除看起诉状副本送达日。

期满类：从期限届满之次日起算。

写起诉状时把这两个日期写错，最常见的后果是占有使用费被砍掉一段，或者被对方抓住说「你自己都承认合同还没解除」。

（六）三种特殊情形，规则不一样

情形一，房屋被查封或者拍卖。租赁期内房屋被法院查封，非因承租人原因致使无法使用的，承租人可以解除合同，并要求出租人返还剩余租金、赔偿损失。反过来，房屋被拍卖后买受人要求腾退，承租人能不能继续住，要看租赁与查封的先后：租赁在先且已实际占有使用的，可以对抗；查封在先、租赁在后的，不能对抗。看的是时间顺序和有没有实际占有，不是有没有合同。

情形二，承租人死亡。承租人在租赁期内死亡，合同并不当然终止；与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同继续租赁。房东不能因为签约人去世，就要求同住的老伴、子女立刻搬走。但共同居住人要继续租，租金该付还得付，欠租照样可以解除。

情形三，违法群租被整治。隔断出租、超员居住被主管部门责令整改，承租人被要求搬离。这时合同可能因违反强制性规定而无效，也可能因无法继续使用而解除；承租人应当返还房屋，但可以要求退还剩余租金和押金。整治是行政法律关系，腾退是民事法律关系，两者不能混——承租人不能以「政府让我搬」为由向房东主张赔偿，也不能以「房东还没退钱」为由拒不搬离。

三类的共同点：都不是「承租人赖着不走」，而是外部原因让占有的基础动摇。处理时先分清谁是违约方、谁有过错，再谈搬与赔。把这三类当成普通欠租来办，往往一开口就说错。

四、法条依据

这一组条文可以归成三条主线。

第一条主线是返还。第七百三十三条给的是合同上的返还义务，第二百三十五条给的是物权上的返还原物请求权。两条并存，起诉时通常一并主张，法院择一支持。区别在于：合同上的返还，前提是合同存在过、现在终止了；物权上的返还，前提是原告是权利人。房东是所有权人的，两条都能用；房东只是转租人的，往往只能用前一条。

第二条主线是解除。合同解除这条线上，第七百二十二条针对欠租，要求先催告、给合理期限，逾期不付才能解除；第五百六十三条给的是通用法定解除，其中第（三）项同样是「催告后仍不履行」，第（四）项是「致使不能实现合同目的」。这两条不能混着用：欠租解除走第七百二十二条更稳，因为构成要件清楚；想用第五百六十三条第（四）项绕过催告，法院一般会追问「为什么没催告」。

第三条主线是执行。判决腾退之后对方还不搬，靠的不是自己去赶，而是申请强制执行。第二百六十一条规定的流程是：院长签发公告，责令在指定期间履行；逾期不履行，由执行员强制执行；执行时通知被执行人或其成年家属到场，基层组织派人参加；搬出的财物由法院运至指定处所交给被执行人，拒收造成的损失由被执行人承担。这一条是「不能自力救济」的最好注脚——法律把强制力收归法院，就是不让当事人自己动手。

第七百一十六条至第七百一十九条是转租的四条规则，处理二房东场景必用，后文展开。

五、与相邻概念的区别

（一）与「欠租」的区别

欠租是承租人迟延支付租金，属于履行障碍；不搬是租赁关系终止后拒不返还，属于返还障碍。两者常常同时出现，但请求权基础、举证重点、诉请写法都不同。

欠租的诉请是「支付租金至某日」；不搬的诉请是「腾退并返还房屋」＋「支付占有使用费至实际腾退之日」。只起诉欠租、不请求腾退，判决下来钱可能拿不到，房子还占着；只请求腾退、不主张占有使用费，等于白让人住了几个月。

（二）与「非法占有」的区别

非法占有是个更宽的概念，无权占有是它的下位。承租人到期不搬，属于「有过权源、权源消灭」，与「自始无权源」在举证和责任上有差别。前者一般按合同纠纷处理，可以主张违约金；后者多按物权保护处理，主要主张返还和损失赔偿。

还有一层：非法占有在刑法上可能牵涉侵占罪，但租赁到期不搬不构成侵占罪。承租人对房屋的占有曾经合法，之后拒不返还，属于民事纠纷，不是刑事犯罪。这一点常被当事人误解，也是报警没用的原因之一。

（三）与「买卖不破租赁」的区别

买卖不破租赁解决的是「房子换了主人，租客还能不能继续住」；不搬解决的是「租期已经结束，租客还能不能继续住」。前者保护承租人，后者保护所有权人。

顺序不能颠倒。租赁期内，新房东不能以「房子我买了」为由赶人；租赁期届满，承租人也不能以「我一直在住」为由不走。实践中最容易吵起来的是「卖了房但租期还剩两年」，这时适用买卖不破租赁，新房东只能等，或者与承租人协商解约并补偿。

（四）与「占有保护」的区别

占有保护制度保护的是占有这个事实状态，不问有没有权源。承租人被第三人抢占房屋，可以依占有保护主张返还；但占有保护不能用来对抗所有权人。承租人自己拒不返还，反过来主张「我占有受保护」，法院不会支持。

还有一个一年期间的限制：占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。这个一年是除斥期间性质，与诉讼时效不同，过了就没了。

（五）与「腾房」的区别

腾房是执行阶段的一个动作，不是案由，也不是请求权。起诉时写「请求判令被告腾房」，法院会要求明确为「腾退并返还位于某处的房屋」。判决主文写的是返还房屋，执行阶段才叫强制迁出。

分清这一点，能避免一个常见错误：拿着「腾房通知」去法院要求执行，法院会问「执行依据是什么」。

（六）与「留置权」的区别

房东常问：「他欠我租金，我能不能扣着他的东西？」答案基本是否定的。留置权的适用对象是债权人合法占有的债务人动产，且须与债权属于同一法律关系（企业之间另有规定）。房东对承租人屋内物品并没有合法占有，谈不上留置。

擅自扣押、处置承租人财物，可能构成侵权，要赔实际损失；情节严重的，还可能涉嫌违法犯罪。正确的做法是：起诉时一并主张欠租，判决后申请执行，由法院对屋内财物依法处理。

六、实操指引

（一）房东侧：五步走，一步都不能跳

第一步，把证据固定下来。需要的东西不多，但要齐：租赁合同（含续签、补充协议）、租金支付记录，具体清单可对照房屋租赁纠纷要收集哪些证据、房屋权属证明、催告与通知的送达凭证、房屋现状的照片视频（拍门牌、拍室内、拍水电表读数，带日期）。承租人承认「还没搬」的微信记录也要留，这类自认在庭上很好用。

第二步，书面催告。欠租的，催告内容是「限若干日内支付欠付租金若干元」；期满不搬的，催告内容是「限若干日内腾退并交还钥匙」。催告要能证明到达：EMS 寄送并保留面单与签收记录，或者微信、短信发送并截图，或者当面送达并让对方签收。只有口头催告，等于没催。

第三步，发解除通知。内容三句话就够：依据哪一条解除、合同自通知到达之日解除、限若干日内腾退并结清费用。想保留自动解除的效果，可以加一句「逾期不履行，合同自本通知载明期限届满时解除」。对方有异议不影响解除效力，只是可能引发确认之诉。

第四步，起诉。管辖法院是不动产所在地法院，属专属管辖，不能约定到别处。诉请建议分项写：

一、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于某年某月某日解除； 二、判令被告腾退并向原告返还位于某市某区某路某号某室的房屋； 三、判令被告支付欠付租金若干元（自某日至某日）； 四、判令被告支付房屋占有使用费（自某日起至实际腾退之日止，按每月若干元计算）； 五、判令被告支付违约金若干元； 六、本案诉讼费由被告负担。

占有使用费的标准，一般参照合同约定的租金，或者同地段同类房屋的市场租金。约定过高的，法院会调整；没约定的，可以申请评估，但评估费时费钱，多数案件直接用合同租金。

第五步，申请强制执行。判决生效后对方仍不搬，向一审法院申请执行，具体步骤见申请强制执行全流程。执行法官会发执行通知、张贴公告，限期履行；仍不履行，启动强制迁出，按前面说的程序通知到场、清点造册、财物运至指定处所。这一步不要自己动手，也不要雇人动手。

（二）承租人侧：三步应对

第一步，先看解除是否有效。欠租解除有没有催告、给没给合理期限；不定期租赁解除有没有在合理期限之前通知；约定解除的条件是否真的成就。解除无效，占有的权源就还在，房东的腾退请求会被驳回。

第二步，看看有没有优先承租权。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。房东要把房子租给别人、条件相同，承租人可以主张优先承租。注意这是「承租」的优先，不是「优先购买」，也不是「必须续租」；房东自用或者不再出租的，优先承租权无从行使。

第三步，争取合理的搬离期限。确实要搬的，主动提方案：多久搬完、押金怎么退、要不要抵扣。谈成了写个书面协议，比在法庭上争「给不给宽限期」有用得多。硬扛的后果是占有使用费一直算，还可能要承担违约金和诉讼费。

（三）四件不能做的事

不能换锁。把门锁换掉，让承租人进不去，看似干脆，法律上问题很大：屋内财物仍在承租人占有之下，换锁导致其无法取回，可能构成侵权；如果承租人还在里面住，强行进入、换锁，性质更重。真有安全顾虑，正确做法是起诉时申请行为保全，或者请社区、物业见证下处理。

不能断水断电。理由前面说过。供水供电合同是承租人与供水供电企业之间的合同，出租人没有停供的权利；擅自停供，承租人可主张无法居住期间的损失，甚至据此拒付租金。

不能清空物品。承租人失联时，最容易犯这个错。正确做法是：书面通知（寄到最后 known 地址并在门上张贴）、请公证处或社区工作人员见证、全程录像、逐件清点造册、装箱封存并告知保管地点。费用可以先垫，事后向承租人主张。没有清点程序的清空，几乎必然在法庭上吃亏。

不能扣证件、不能限制人身。扣身份证、扣护照、堵门不让走，性质已经从民事纠纷往治安、刑事方向走，绝对不做。

（四）二房东场景：三条规则要连起来看

规则一，转租要同意。承租人经出租人同意可以转租；未经同意转租，出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道转租，六个月内没提异议的，视为同意。这一条经常救次承租人：原房东收了好几个月租金、见过次承租人进出而不吭声，再想以「未经同意转租」解除，法院未必支持。

规则二，次承租人可以代付。承租人拖欠租金，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金，以此阻断原房东的解除。这是次承租人保住居住地位最有效的一招。代付的钱可以充抵其应向承租人支付的租金，超出的部分可以向承租人追偿。

规则三，解除后次承租人仍无权占有。原房东与二房东的合同解除后，次承租人的占有失去权源，原房东可以请求返还。但实务中法院常会给次承租人一定的搬离宽限期，也会审查原房东是否长期知情、是否收过次承租人的租金。

（五）六条常见误区

误区一：「合同到期，人自动就得走。」错，到期只是产生返还义务，不给付就需要请求、起诉、执行。

误区二：「我一直收着租金，合同就一直在。」错，期满后继续收租且不提异议，合同变成不定期租赁，解除要给合理通知期。

误区三：「合同里写了到期不搬每天罚五百，就能吓住他。」违约金能不能全额支持要看是否过分高于损失，写得太高反而被调低。

误区四：「报警就能解决。」错，公安不管民事腾退。

误区五：「判决下来我自己去清房。」错，可能构成侵权甚至犯罪，必须走执行。

误区六：「占有使用费不用主张，反正租金照算。」错，合同终止后就不再有租金，只有占有使用费，不主张就等于放弃。

七、常见问题

问：租客到期不走，我能不能直接断水断电逼他搬？ 答：不建议。断水断电属于擅自中断房屋的正常使用条件，承租人可主张违约或侵权，要求赔偿损失，也可能据此拒付占用期间的费用。合同虽约定「欠租可停供」，这类条款的效力在各地裁判中并不一致，且多数法院要求先催告、再通知、最后才可采取，且不得影响基本居住。真要用，也要留全催告与通知证据，并准备承担被认定违约的风险。

问：能不能把租客的东西搬到楼道里？ 答：不能直接搬。屋内财物由承租人占有，擅自搬离、处置可能构成侵权，要赔实际损失。承租人失联的，正确程序是书面通知、见证在场、全程录像、逐件清点造册、封存保管并告知地点。费用可事后主张。

问：报警有用吗？ 答：一般没用。承租人基于原租赁关系居住，属民事纠纷，公安通常告知向法院起诉。只有出现暴力、威胁、撬门、毁坏财物、限制人身自由等行为，才属于公安管辖范围。

问：押金能不能直接抵扣欠租和占有使用费？ 答：可以主张抵销，但要通知对方并留证据。押金的性质是担保，租赁关系终止、费用结清后应当返还；欠租和占有使用费是另一笔债。两者都是金钱债务，同种类、均已到期，可以抵销。不能既扣着押金不退，又不说明抵扣了什么。

问：占有使用费按什么标准算，从哪天算？ 答：标准一般参照合同租金，或者同地段同类房屋市场租金；约定明显偏高的，法院会调整。起算日：期满的从期限届满次日起算，解除的从解除之次日起算——通知解除看通知到达日，起诉解除看起诉状副本送达日。

问：打这个官司要多久、花多少钱？ 答：一审适用简易程序的三个月内审结，普通程序六个月，加上送达、鉴定、上诉，常见三到八个月。诉讼费按标的额分段累计，财产案件标的一万元以下每件五十元，超过部分按比例递减；腾退请求本身通常按非财产案件或者结合标的额确定。可以先用站内的诉讼费计算器估一下。

问：判决了他还是不搬，怎么办？ 答：申请强制执行，由法院按强制迁出程序处理：院长签发公告、责令限期履行、逾期由执行员强制执行、通知被执行人或者成年家属到场、基层组织派人参加、财物运至指定处所交付。不要自己动手。

问：租客把房子转租出去了，我要收房是不是更麻烦？ 答：要看转租是否经你同意、你是否知情。未经同意转租，你可以解除与承租人的合同；你知道或者应当知道转租而六个月内未提异议的，视为同意，解除权受限。合同解除后，次承租人失去占有权源，但次承租人代付欠租可以阻断解除，实务中法院也常给搬离宽限期。

问：承租人能不能用优先承租权对抗腾退？ 答：不能直接对抗。优先承租权发生在「出租人要继续出租」的场景，且须同等条件。出租人收回自用、不再出租，或者已经依法解除合同，优先承租权无从行使。它是一项缔约上的优先，不是继续占有的权利。

问：房子是违法建筑，租客不搬，我还能要占有使用费吗？ 答：租赁合同无效，但承租人实际使用了房屋，一般应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。同时，双方对合同无效都有过错的，押金返还、装修损失要按过错分担。这类案件不要只盯着腾退，一并把费用算清更省事。

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