租客拖欠房租又不搬走怎么办，先记住一句话：不要自己动手，按"催告、解除、起诉、执行"四步走。换锁、断水、断电、清空物品，看着解气，实际上会把房东从有理变成没理。
欠租纠纷里，房东手上的牌其实不差：合同、转账记录、聊天记录都在。真正让案子拖长的，往往是两个动作——用私力把人赶走，或者催告没留下送达证据。
先说结论
① 不换锁、不断水断电、不清空租客物品，私力救济可能引来反诉甚至刑事风险。 ② 第一步书面催告：算清欠款、给出合理期限、写明逾期解除合同。 ③ 第二步发解除通知：催告期满仍不付，合同依第七百二十二条解除，通知到达即生效。 ④ 第三步起诉：请求解除合同、支付欠租和违约金、腾退房屋，一次写全。 ⑤ 第四步申请强制执行：由法院腾退，判决生效后两年内提出。
一、先别做的三件事
结论：换锁、断水断电、清空租客物品，是把"有理"变成"没理"最快的方式。
- 换锁。租客的东西还在屋里，租赁关系也没解除，直接换锁可能被认定为非法侵入住宅或者侵权，租客反过来报警、起诉，房东要先解释自己。
- 断水断电。造成冰箱食物变质、鱼缸死亡、网店停业，这些损失租客可以主张赔偿，金额未必比欠租少。
- 扔东西。清理、变卖租客物品，可能构成故意毁坏财物，情节重的要承担治安责任甚至刑事责任。
正确做法只有一条：用书面文件推进，用法院判决收尾。
二、第一步：书面催告
结论：催告要同时做到三件事：算清欠款、给出合理期限、写明逾期解除合同。
- 三种方式并行：微信文字发给租客本人实名账号，短信发到合同预留号码，同时用邮政特快专递寄一份书面函件，面单上写明"催缴租金及解除合同告知函"。
- 内容写全：房屋地址、合同签订日期、欠租月份和金额、水电物业欠费、付款截止日、收款账户、逾期将解除合同。
- 期限给足：一般给十五日至三十日，太短可能被认定不合理。
- 送达留痕：快递面单、物流记录、签收截图都要保存；租客拒收的，把退回的信封原样封存，不要拆。
- 不要只打电话。口头催告在法庭上几乎无法证明，对方一句"没催过"就能把你挡回来。
三、第二步：发出解除通知
结论：承租人无正当理由不付租金，经催告在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百二十二条把解除的条件写得很清楚：无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以请求在合理期限内支付；逾期不支付的，可以解除合同。解除通知到达租客时，合同解除；通知里写明"逾期不付则合同自动解除"的，期限届满即解除。
三个细节决定这一步是否有效：
- 通知要写明解除的依据、解除生效日、要求腾退的期限。
- 送达方式与催告一致，微信、短信、快递三路并进，保留到达证据。
- 解除后不要再收下个月的租金。收了，可能被认定为以实际行为继续履行合同。
四、第三步：起诉
结论：诉讼请求一次写全：解除合同、支付欠租及违约金、腾退房屋、承担诉讼费。
- 管辖：房屋所在地人民法院，租赁合同纠纷按不动产所在地确定管辖。
- 欠租计算：算到实际腾退之日，按合同约定的月租金折算日租金，乘以占用天数；合同约定逾期双倍租金的，可以一并主张。
- 违约金：约定过高的，法院可能酌减；约定过低的，可以请求增加。
- 程序：事实清楚、金额不大的，可适用简易程序或者小额诉讼程序，审理更快。
- 材料：租赁合同、房产证或者授权文件、欠租明细、催告函及送达凭证、解除通知及送达凭证、房屋现状照片。
起诉时可以同时申请财产保全，冻结租客的银行账户或者查封屋内价值较高的设备，为后面的执行留出空间。
五、第四步：强制执行腾房
结论：判决生效后租客仍不搬，申请强制执行，由法院腾退，不要自己带人上门。
申请执行的期间为二年，从判决确定的履行期间最后一日起算。执行费由被执行人负担。法院腾退时通常会同社区、物业到场，对屋内物品清点造册、拍照录像，再交由指定地点保管。房东要做的，是配合清点、签收清单，不要自行处置租客物品。
如果屋内有老人、病人、未成年人等特殊情况，腾退节奏可能放缓，法院会协调安置方案。这类情况起诉前就应了解清楚。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
六、证据清单：房东输在哪一环
结论：房东输的案子，多半不是没道理，而是没有"送达"的证据。
- 租赁合同原件，以及补充协议、微信里确认的租金标准。
- 房产证或者转租授权文件，证明有权出租。
- 收租记录：银行流水、微信、支付宝转账截图，标出最后一次正常付款的时间。
- 欠租明细表：按月列明应收、已收、欠付，附计算式。
- 催告函、解除通知及快递面单、物流轨迹、签收记录。
- 微信、短信原文，不要只截一句，要连续截屏显示双方身份和时间。
- 房屋现状照片和视频，拍清门牌、屋内物品、损坏情况。
① 收了欠租却没写明"不免除解除权"，可能被视为继续履行合同。 ② 口头答应"宽限几天"却不写期限，会被认为催告未完成。 ③ 自行处置租客物品，哪怕只是搬到楼道，也可能构成侵权。 每一步都走书面，慢一点，但走得稳。
今天能做的下一个动作
结论：今天就发出催告，用一条微信加一份快递把时间点固定下来。
微信照抄这段发给租客本人："您承租的某地址房屋，自某年某月起未支付租金，截至今日共欠租金若干元，另有水电物业费若干元。请于某月某日前付至以下账户。逾期未付，我将依据合同及法律规定解除租赁合同，并要求您腾退房屋、支付欠租及违约金。"
同一内容打印一份，用邮政特快专递寄出，面单注明文件名称，保留面单和物流记录。催告期满仍不付款，再发解除通知，然后准备起诉材料。
一句话总结
欠租不搬的解法不是把人赶走，而是把"催告、解除、起诉、执行"四步走完；证据链里最值钱的不是合同，而是每一次通知的送达记录。
延伸阅读
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。