租客把住宅改成麻将馆、群租，房东能解除合同吗

承租人未按约定方法使用租赁物的责任，写在《民法典》第七百一十一条：未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。这条有两层：一层是“可以解除”，一层是“可以索赔”。但注意中间那个限定——“致使租赁物受到损失”。先给结论：把住宅改成麻将馆、隔断成群租房、在厂房里住人，都可能触发解除；但仅仅是“用法不对”而没造成损失，解除的依据要么靠合同约定，要么另找法条。

⁠​‌​‌​​‌​‌‌‌​‌​‌​‌‌​‌​​​​​​​​​​​‌​​‌​‌​‌​‌​‌​‌‌​​⁠

先说结论

一、条文原文

二、解除并索赔的四个要件

三、五类会被认定为“违规使用”的情形

第一类，住宅改经营性用房。 麻将馆、棋牌室、短租民宿、美容工作室、快递驿站、小型加工点，都属于把住宅用于经营。除了第 711 条，还要过第二百七十九条这一关：遵守法律法规和管理规约，且经有利害关系的业主一致同意。注意是“一致同意”，不是“多数同意”——楼上楼下、同层邻居，只要提出异议，就过不去。

第二类，改变房屋结构与分隔。 打隔断、加建卫生间、拆承重墙、封阳台改房间、把客厅改成卧室群租。这类改动往往同时违反房屋安全管理规定和消防规定。

第三类，超员居住。 一套两居室住十几个人，人均面积远低于地方标准。多数城市对“群租”有明确的认定标准和整治要求。

第四类，超范围、超负荷使用。 厂房里住人、仓库里做餐饮、住宅里存放易燃易爆物品、设备长期超负荷运转。判断标准是“租赁物的性质”——房屋的设计用途、承重、消防等级决定了它能承受什么。

第五类，擅自改变附属设施用途。 把配套车位改成仓库、把院子改成经营场所、把阳台改成厨房。这类改动看似不大，但可能违反规划、消防、物业管理规约。

四、“致使损失”到底指什么

属于损失的情形：

墙体开裂、承重结构受损；地板、门窗、厨卫设施因不当使用损毁；电路、水管因超负荷或者私接而损坏；房屋因群租、经营导致严重污损，需要深度清洁或者重新装修；因违规改造被行政机关责令恢复原状而产生的费用；房屋价值因结构改动而贬损。

不属于损失的情形（正常损耗）：

墙面自然泛黄、地板正常磨损、家具家电按年限老化、油漆自然褪色。第七百一十条明确，按约定方法或者根据物的性质使用造成的损耗，承租人不赔。

“损失”的证明方式：

入住时的房屋状况记录（照片、视频、交接清单）；退租或者发现时的对比记录；维修报价单、施工合同、发票；必要时做损失评估或者造价鉴定；行政机关的整改通知、处罚决定（能证明违规事实和恢复费用）。

实务要点： 很多房东输在“没有入住时的状况证据”。没有基线，就无法证明“损失是租客造成的”。交房时拍一套完整的照片和视频，是最便宜的保险。

五、解除合同的正确顺序

第一步，固定证据。 现场照片、视频（带时间水印）；物业的巡查记录、邻居的证言；行政机关的检查记录、整改通知；如果是群租，记录实际居住人数、隔断情况。

第二步，书面催告整改。 发出书面通知（微信、短信、邮件、快递均可留痕），写明违规事实、违反的合同条款或者法律规定、要求整改的内容和期限（通常 7–15 日）、逾期不整改将解除合同。催告不是法定必经程序，但能让解除更稳，也给对方“改正”的机会，避免被认定为解除权滥用。

第三步，发出解除通知。 整改期限届满仍不改正的，发出书面解除通知，写明解除依据（第 711 条 + 合同条款）、解除生效时间、要求腾退的期限。解除通知到达对方时合同解除（第五百六十五条）。

第四步，要求腾退并交接。 对方拒不腾退的，可以起诉请求确认解除效力、返还房屋、支付占用期间的使用费。

第五步，主张赔偿。 修复费用、租金损失（房屋无法使用的期间）、为维权支出的合理费用、合同约定的违约金。

注意两个风险：

一是自行断水断电、换锁、清空物品，可能构成侵权，甚至引发治安纠纷。正确做法是通过诉讼或者公证提存的方式处理。

二是解除权行使期限。法律或者合同约定了解除权行使期限的，期限届满不行使，权利消灭；没有约定的，对方催告后在合理期限内不行使的，也消灭（第五百六十四条）。

六、住改商：第二百七十九条那道关

两个条件，缺一不可：

遵守法律、法规以及管理规约——需要办理营业执照的，要有合法的经营场所证明；涉及消防、环保、卫生许可的，要取得相应许可；管理规约禁止经营的，不能经营。

经有利害关系的业主一致同意——不是“大部分同意”，是“一致同意”。有利害关系的业主通常包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内主张受影响的业主。

实务中的常见争议：

租客说“我已经办了营业执照”，但营业执照只是行政许可，不能替代业主同意；房东说“我同意了就行”，但房东的同意不能替代其他业主的同意；物业说“我们不管”，但物业可以依管理规约制止。

后果： 有利害关系的业主可以请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；行政机关可以责令整改、处罚；房东作为业主，可能被要求承担相应责任。所以房东发现租客住改商，最理性的做法是及时制止，而不是“收租就行”。

七、损失怎么算、押金怎么扣

修复费用： 以实际支出为准，需要合同、发票、施工清单。金额较大的，做造价鉴定。

租金损失： 房屋因维修、整改无法使用的期间，按合同租金或者市场租金计算。

价值贬损： 结构性改动导致的房屋价值下降，需要评估报告。这类损失举证难度大，通常只在大额争议中主张。

违约金： 合同约定了违约金的，按约定主张；约定过高的，对方可以请求调整（第五百八十五条）。

押金抵扣： 押金的作用是担保租赁合同的履行。可以从押金中扣除欠租、损坏赔偿、违约金，但要逐项列明、提供凭证。全部没收押金而没有依据的，容易被认定为不当得利。

注意： 押金不足以覆盖损失的，可以另行主张；押金有剩余的，应当返还。

八、边界：这些情形解除可能站不住

第一，只是“用法不同”但没有损失。 第 711 条的解除以“致使损失”为条件。没有损失，只能要求停止违约行为、恢复原状。

第二，属于正常损耗。 第七百一十条明确不赔。住了五年的墙面泛黄、地板磨损，不能算损失。

第三，房东明知且长期不异议。 房东多次上门看到隔断、看到经营，仍持续收租两年，再主张解除，可能被认定为默示同意或者违反诚信原则。

第四，合同没有约定用途，且使用方式符合物的性质。 住宅用于居住、商铺用于零售，属于正常使用；不能因为“我不喜欢”就解除。

第五，损失是第三人造成的。 楼上漏水导致的损坏、小偷破坏，与承租人的使用方式无关，不能依第 711 条解除。

第六，解除程序有瑕疵。 未催告直接解约、解除通知未送达、解除理由与事实不符，都可能被认定解除无效。

九、条文关系网

群租房、隔断房本身违不违法、邻居怎么维权，见群租房、隔断房违法吗？租客和邻居怎么维权；租客擅自转租能不能解除合同，见租客擅自转租，房东可以解除合同吗？。

十、常见误区

误区一：“改变用途就能立刻解除。” 第 711 条要求“致使损失”。没有损失的，先催告整改、主张违约，别急着解约。

误区二：“办了营业执照就合法。” 营业执照不能替代第二百七十九条要求的业主同意。

误区三：“房东同意了，住改商就没问题。” 还需要有利害关系的业主一致同意，房东一个人的同意不够。

误区四：“押金可以直接全部扣下。” 扣款要逐项列明、有凭证、与损失对应。

误区五：“断水断电逼他搬走最快。” 可能构成侵权，甚至引发治安案件。走解除、腾退、诉讼的路径。

误区六：“住了几年没说什么，现在就不能管。” 长期不异议确有风险，但不等于放弃权利。发现后及时书面提出异议并留痕，能大幅降低“默示同意”的认定风险。

误区七：“合同没写用途，就随便用。” 没有约定时，按租赁物的性质使用。住宅不能当厂房，厂房不能当住宅。

一句话总结：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失；按约定方法或者根据物的性质使用造成的正常损耗，承租人不承担赔偿责任；住宅改变为经营性用房，除遵守法律法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意；出租人主张解除和赔偿，应当固定入住时状况、违规使用事实与损失金额三类证据，并按催告、通知、腾退、索赔的顺序推进。

---

以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据与实际情况，咨询执业律师或向有管辖权的人民法院提起诉讼。