房东不退押金是租房纠纷里最高频的一件。先给结论：押金本质是履约担保，不是房东的“罚款池”；退租时房东要扣钱，必须指明扣的是哪一项损失并拿出证据。欠租、水电燃气欠费、超出正常使用磨损的损坏可以扣；墙面自然发黄、地板正常划痕、家具正常老化不能扣。扣得没有依据，承租人可以直接起诉要回。
先说结论
① 《民法典》第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态——注意“使用后的状态”，不是“全新状态”。
② 房东能扣的只有三类：欠付租金（第七百二十一条）、水电燃气物业等欠费、超出正常磨损的损坏（第七百一十四条，承租人保管不善才赔）。
③ 提前退租的，合同约定了违约金的按约定扣，但违约金过分高于实际损失时可以请求调减（第五百八十五条），超过损失百分之三十一般认定为过分高于。
④ 举证责任在房东：主张扣款的一方要证明损失存在、金额多少、与自己有关（《民诉法解释》第九十条）。
⑤ 扣得没依据、拖退不给的，可以按不当得利（第九百八十五条）起诉，也可以先走社区调解、12345、住建部门投诉。
一、条文原文
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条
- 第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
这一条只有两句，但第二句是整场押金之争的关键：法律要求的返还状态是“使用后的状态”，不是“原样”。住了三年的房子，墙纸有使用痕迹、沙发有坐痕、地板有轻微划痕，这都是“根据租赁物的性质使用后”的正常结果，不构成违约。
二、房东能扣什么：三个要件
不是“房东觉得该扣”就能扣。合法的扣减要同时满足：
| 要件 | 判断标准 | 常见证据 | 谁举证 |
|---|---|---|---|
| ① 有合同依据或法定依据 | 合同明确约定了押金用途（欠租、欠费、损坏、违约金），或属于法定可索赔事项 | 租赁合同、押金收据、交接清单 | 房东 |
| ② 损失真实存在且可量化 | 欠租金额、水电燃气欠费单、维修发票或报价单、物品原值与时价 | 缴费记录、维修票据、购买凭证、照片 | 房东 |
| ③ 损失与承租人有关 | 是承租人使用不当造成，而不是自然老化、房屋本身缺陷、第三人原因 | 入住与退租对比照片、维修工单、鉴定意见 | 房东 |
三个要件缺一不可。实务中房东最常犯的错是只给一个总数：“押金 5000，扣 3000，剩下的退你。”——不说扣什么、不给凭证，这种扣法在法庭上站不住。
反过来，承租人也要注意：退租时不做交接、不拍照、不签交接单，等到房东事后主张“你把墙砸了”，双方各说各话，法院只能按证据判。谁手里有对照照片，谁就占优。
三、哪些能扣、哪些不能扣
能扣的四类
- 欠付租金：按第七百二十一条，承租人应当按约定期限支付租金。欠几个月、欠多少，用转账记录一算就清楚。
- 水电燃气、物业、取暖欠费：以缴费单据为准，注意只算租期内的欠费。
- 超出正常磨损的损坏：砸坏的门、烧坏的灶台、宠物咬烂的沙发、私自改造未恢复原状（打掉的承重墙、私接的水管）。
- 合同约定的违约金：提前退租、逾期腾房，合同写了违约金的按约定扣，但要受第五百八十五条调整。
不能扣的五类
- 正常使用磨损：墙面自然变旧、地板正常行走划痕、五金件氧化、家具轻微变形。
- 房屋本身的质量问题：漏水、返潮、墙皮脱落、家电自然损坏（非承租人过错），维修义务在出租人（第七百一十二条）。
- 没有凭证的“清洁费”“消毒费”“折旧费”：合同没约定、又没有实际支出的，属于无依据扣款。
- 第三人造成的损失：楼上漏水泡了房，责任在楼上，不能从承租人押金里扣。
- 尚未发生的费用：比如“预计下个月还有水电费”，不能先扣着不退。
还有一类常被忽略：房东以“要等找到下一个租客再退”为由拖延。押金返还义务在租赁关系终止、房屋交接完成时即已到期，与是否找到新租客无关。
四、边界：五种情况用不上这一条
| 情形 | 该走哪条 | 说明 |
|---|---|---|
| 房屋在租期内被卖掉、新房主要求腾房 | 第七百二十五条（买卖不破租赁） | 租赁合同对新房东继续有效，不是“到期返还”问题 |
| 承租人未经同意转租、擅自改变房屋用途 | 第七百一十六条、第七百一十一条 | 属于违约，出租人可以解除并索赔，不只是扣押金 |
| 房屋危及安全或健康（甲醛超标、危房） | 第七百三十一条 | 承租人可以随时解除合同，不承担违约责任，押金应全额退还 |
| 租的是“隔断房”“群租房”，合同本身违法 | 第一百五十三条 | 合同无效，按无效后果返还财产，押金应退 |
| 押金收据丢失 | 第五百零九条、第九百八十五条 | 收据不是唯一凭证，转账记录＋合同＋聊天记录可以证明交付事实 |
第七百三十一条值得单独说：
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十一条
- 第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
也就是说，租到甲醛房、漏电房、危房，即使签约时你知道有问题，也仍然可以随时走人，房东不能以“你签过字”为由扣押金。
五、提前退租：违约金怎么算才不过分
提前退租是最容易撕破脸的场景。处理顺序是：
- 看合同有没有约定违约金。约定了“提前退租扣一个月租金”的，原则上按约定；
- 看违约金是否过分高于损失。第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，可以请求适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条明确，超过损失百分之三十的，一般可以认定为过分高于；
- 看房东有没有减损义务。第五百九十一条要求守约方采取适当措施防止损失扩大——房东不能一边空置半年一边让你赔半年租金，他有义务及时重新出租。
算例：月租 3000 元，押金 3000 元，合同约定提前退租扣两个月租金（6000 元）。你提前两个月通知，房东实际空置 20 天即租出。实际损失约为 20 天租金 2000 元＋合理找租成本，按 30% 上浮约 2600 元。此时扣 6000 元明显过高，可以请求调减到 2600 元左右，剩余押金应退。
如果合同没约定违约金，房东只能主张实际损失（空置期租金、重新招租的合理费用），并且要举证。
六、怎么把钱要回来：四步走
第一步，交接时固定证据。 退租当天全程录像：进门开始拍，逐间拍墙面、地面、家具家电，拍水电燃气表读数，拍钥匙交接。让房东在交接单上签字；拒签的，把交接单拍照发微信并写明“您未签字，以上为交接时房屋状态”。
第二步，书面催告。 微信、短信、邮件都算书面，内容要具体：租赁起止时间、押金金额、扣款要求、限期退还。保留送达记录。催告不是走过场——它是后面起诉时证明“对方无故拖延”的关键。
第三步，找外部力量。 社区居委会、街道调解组织可以介入；12345 政务热线转住建部门；部分城市住建部门对租赁押金有专门监管要求。这几条渠道成本低、见效快，值得先试。
第四步，起诉。 标的额不大（多数在 1 万元以下），适用小额诉讼程序，一审终审、诉讼费低（几十元）。管辖法院是房屋所在地基层法院。诉讼请求写清：“判令被告返还押金 X 元及利息”。证据清单：租赁合同、押金收据或转账记录、交接录像与照片、催告记录、水电缴费凭证。
案由怎么选：合同已履行完毕、房东无依据扣留的，可以按不当得利（第九百八十五条）或房屋租赁合同纠纷起诉，两者都可以，实务中多按租赁合同纠纷立案。
七、条文关系网：一条主线串起来
| 条文 | 作用 | 与第七百三十三条的关系 |
|---|---|---|
| 《民法典》第七百零三条 | 租赁合同的定义 | 确定双方基本权利义务 |
| 《民法典》第七百一十一条 | 承租人未按约定方法使用致损 | 超出正常磨损的损坏怎么认定 |
| 《民法典》第七百一十二条 | 出租人的维修义务 | 房屋本身问题不能扣押金 |
| 《民法典》第七百一十四条 | 承租人保管不善的赔偿责任 | “能扣”与“不能扣”的分界线 |
| 《民法典》第七百二十一条 | 租金支付期限 | 欠租扣减的依据 |
| 《民法典》第七百二十五条 | 买卖不破租赁 | 换房东不影响押金返还义务 |
| 《民法典》第七百三十一条 | 租赁物危及安全健康可随时解除 | 甲醛房、危房全额退押金 |
| 《民法典》第五百零九条 | 全面履行与诚信原则 | 押金返还是合同附随义务 |
| 《民法典》第五百八十五条 | 违约金及其调整 | 提前退租扣款的封顶规则 |
| 《民法典》第五百九十一条 | 减损规则 | 房东不能放任空置扩大损失 |
| 《民法典》第九百八十五条 | 不当得利 | 无依据扣留押金的返还路径 |
| 《民诉法解释》第九十条 | 举证责任分配 | 主张扣款的一方举证 |
八、五个常见误区
- “押金就是违约金，房东想扣就扣”——错。押金是担保，扣减要有依据、要有凭证。
- “房子旧了就该扣押金”——错。第七百三十三条要求的是“使用后的状态”，正常磨损不算损坏。
- “提前退租押金一律不退”——错。要看合同约定是否过分高于实际损失，还要看房东有没有减损。
- “没有押金条就要不回来”——错。转账记录、合同、聊天记录可以形成完整证据链。
- “金额小，法院不管”——错。小额诉讼程序专治这类纠纷，一审终审，成本很低。
九、常见问题
合同里写“退租时押金不退”，有效吗？
这类条款通常属于不合理免除自身责任、加重对方责任的格式条款，可以主张无效（第四百九十七条）。即使是双方协商写进去的，也要接受公平性审查：房东一分不退、却没有任何实际损失，法院一般不会支持。
房东说墙面要重新刷，扣 2000 元，合理吗？
要看两点：合同有没有约定退租时必须恢复原状；墙面是否超出正常使用磨损。住了三五年的房子，墙面自然变旧属于正常磨损，重新粉刷是房东维持房屋可使用状态的成本，不能全额转嫁给承租人。若确实有涂鸦、钉孔密集、烟熏等超常使用，可以按实际修复费用扣，且要有报价单或发票。
押金条丢了怎么办？
用三类证据补：租赁合同（写明押金金额）、转账记录（银行流水、微信/支付宝账单，备注“押金”）、聊天记录（房东确认收到押金）。三者能对应上金额和时间，法院一般会认可。
和别人合租，押金只退给签合同的那个人，我能单独要吗？
能，但要先证明你实际承担了押金。常见做法是：提供你向签约人转账的凭证、合租协议、房东知情并认可的聊天记录。若房东只认签约人，你可以先向签约人主张，再由其向房东主张。
房东扣了押金却不给维修发票，怎么办？
在催告中明确要求其提供扣款明细与凭证；拒不给付的，起诉时主张其扣款无依据。诉讼中房东仍拿不出凭证的，法院通常不支持其扣减主张。
- 退租必录像：进门拍到出门，墙面地面家具家电一处不落；
- 交接单要签字：房东拒签就把单子拍照发微信留痕；
- 扣款要明细：让对方写清扣哪一项、多少钱、什么凭证；
- 别签“两清”字据：没拿到钱之前，不要签“押金已结清、双方无争议”。
一句话总结
一句话：押金是担保不是罚款——欠租、欠费、超出正常磨损的损坏可以扣，正常使用留下的痕迹不能扣；房东要扣就得举证，扣得没依据可以按不当得利要回来，金额不大走小额诉讼，成本很低。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。