押金怎么扣才合法：合同里必须写清三件事

退租那天，房东拿着手电筒照墙面，说有几道划痕、窗帘有灰、沙发塌了一点，押金扣一半。你想争，又不知道凭什么争。最近问「房东扣押金合法吗」的人不少，先把这条规则讲清楚。2025 年 9 月 15 日起施行的《住房租赁条例》第十条给了明确标准：合同里必须约定押金的数额、返还时间、扣减押金的情形三项；除合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

⁠​‌​‌​​‌​‌‌‌​‌​‌​​​​​‌‌‌​‌​‌​​‌​‌​​​‌‌​‌​‌​‌​‌‌​​⁠

先看这几个要点

一、条文原文

二、三件事，一件都不能少

这条把押金从「口头约定」变成了「书面必备」。三件事各有作用：

第一，数额。 写清多少个月租金或具体金额。不写数额，退租时容易出现「押一付三」还是「押二付三」的扯皮。

第二，返还时间。 这是最容易缺失的一项。常见写法是「退租交接完成并结清费用后 7 日内返还」。没有约定时间，房东就可以无限期拖；有了约定，逾期即可主张违约。

第三，扣减情形。 这是核心。合规的写法是列举具体情形，比如：拖欠租金及水电燃气费用、房屋及设施人为损坏、擅自转租、提前退租的违约金。笼统写「房屋有损坏可扣押金」等于没写，因为无法判断什么算损坏。

没写会怎样？ 条例没有直接规定「未约定即不得扣」，但逻辑很清楚：扣减的正当性来自约定，没有约定，房东主张扣减就缺乏合同依据，只能回到一般侵权或违约的举证路径——必须证明你造成了实际损失、损失金额多少。举证不能，就应全额返还。

三、哪些能扣、哪些不能扣

正常损耗的界线怎么划？一个实用的判断：这个东西在你入住时是好的，你用了一年，它变旧了，这是损耗；它坏了、缺了、破了，这是损坏。墙面因日照泛黄是损耗，墙上钉了二十个钉子留孔是损坏。

四、房东拖着不退，怎么办

第一步，固定交接事实。 退租当天做交接，拍照录像，记录水电燃气读数，双方在交接单上签字。房东不到场的，自己录像并请物业或邻居见证。

第二步，书面催告。 微信、短信都可以，但要写清金额、期限（比如 7 日内）、逾期后果。更稳的是 EMS 寄一份《催告函》，保留签收记录。

第三步，算清账。 押金减去应付的租金、水电费、约定违约金，剩余部分应当返还。自己先算一遍，避免主张金额被砍。

第四步，走程序。 协商不成，可向街道、社区调解组织申请调解；有仲裁条款的申请仲裁；也可以直接起诉。金额不大的走小额诉讼程序，一审终审、周期短。

第五步，主张逾期利息。 合同约定了返还时间的，逾期之日起可按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率主张资金占用损失。

五、边界与常见误区

• 误区一：「房东说墙面脏了就能扣」。墙面自然泛黄属正常损耗，不能扣；只有人为污损（涂鸦、烟熏、大面积霉变因你未通风造成）才可能主张修复费用，且要提供维修凭证。

• 误区二：「合同写了『押金不退』就真不退」。这类条款若属格式条款、明显加重承租人责任，可主张无效；押金本质是担保，不是违约金，扣完要有依据。

• 误区三：「房东可以扣着押金等下一个租客」。没有合同依据。返还时间按约定，没约定的应在交接完成、费用结清后的合理期限内返还。

• 误区四：「没签合同就没法要押金」。没有书面合同，转账记录、聊天记录、居住事实都能证明租赁关系存在，押金照样可以主张返还。

不适用本条的情形：押金之外另收的「定金」「诚意金」，适用定金规则；长租公寓、住房租赁企业的押金收付还受资金监管规定约束（第十九条）。

六、签约时就要做的三件事

第一，要求把押金条款写全：金额、返还时间（写明「退租交接完成并结清费用后 X 日内」）、扣减情形（逐项列举）。第二，入住当天做一次全屋拍照录像，重点拍墙面、地板、家具、家电，发给房东确认或自己留存带时间戳的文件。第三，退租时同样做一次，形成对比。这三件事做完，押金纠纷基本不会输在证据上。

一句话总结：押金能不能扣，看合同有没有约定——数额、返还时间、扣减情形三项必须写清；没约定的不能随口扣，正常损耗不算损坏，房东主张扣减要自己举证；拖着不退就书面催告、算清账、走调解或起诉，还能要逾期利息。

---

以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合租赁合同、交接记录与费用凭证，咨询执业律师后主张。