押金、维修、腾退三类纠纷，条例给的解决路径

押金不退、马桶漏水房东不管、合同没到期被要求搬走——这三类事几乎占了租房纠纷的九成。很多人第一反应是报警，民警到场后说一句「民事纠纷，自己协商」。最近问「租房纠纷怎么解决」的人不少，本文讲清正式路径。2025 年 9 月 15 日起施行的《住房租赁条例》第三十五条规定：因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

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先看这几个要点

一、条文原文

二、三类纠纷，各自争什么

维修责任的默认规则：除合同另有约定，出租人应当履行租赁物的维修义务（民法典第七百一十二条）。承租人可以催告出租人在合理期限内维修；出租人未修，承租人可以自行维修，费用由出租人负担（第七百一十三条）。因维修影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。

注意：因承租人保管不善造成的损坏，由承租人维修（第七百一十四条）。所以先分清是自然损坏还是人为损坏。

三、四步路径怎么走

第一步，协商。 书面提出，写清事实、诉求、期限。微信、短信、函件都可以，但要能证明送达。协商阶段最重要的是留痕——后面每一步都要用。

第二步，调解。 可以向居民委员会、街道（乡镇）人民调解委员会申请，也可以向住建部门、租赁纠纷调解组织申请。调解不收费，一般一个月内完成；达成调解协议后可以申请司法确认，取得强制执行力。

第三步，仲裁。 前提是合同里有仲裁条款，或者双方另行达成仲裁协议。仲裁一裁终局、周期比诉讼短，但费用通常高于诉讼。合同没有仲裁条款的，不能单方申请仲裁。

第四步，诉讼。 向房屋所在地基层法院起诉。标的额小的可适用小额诉讼程序（一审终审）；事实清楚的适用简易程序。诉讼费按标的额比例收取，胜诉方一般由败诉方负担。

四、报警能解决什么、不能解决什么

不能解决：押金不退、维修扯皮、要求腾退——这些是民事争议，民警无权裁判。

能解决：房东断水断电、换锁堵门、强行进入、殴打威胁、扣留物品——这些涉及治安违法甚至刑事，报警是正确选择，并且要索取接警或受案回执，作为后续民事索赔的证据。

正确做法：民事争议走调解或诉讼；同时发生违法行为的，报警与民事诉讼并行，两条线不冲突。

五、边界与常见误区

• 误区一：「有纠纷就报警，警察会让他退钱」。民警可以调解，但没有强制裁判权。

• 误区二：「合同没写仲裁，也能去仲裁」。不能。仲裁必须以仲裁协议为前提。

• 误区三：「维修都该房东出钱」。自然损坏由出租人修；承租人使用不当造成的损坏由承租人修；合同另有明确约定的按约定（但不能免除出租人的基本安全保障义务）。

• 误区四：「不搬走房东也没办法」。房东可以起诉请求腾退并主张占用费，判决后可申请强制执行；但房东不能自力救济（第十二条）。

不适用本条的情形：涉及房屋买卖的纠纷；因房屋被征收、拆迁引发的补偿争议；已经进入执行程序的腾退（按执行程序处理）。

六、起诉前的准备清单

合同类：租赁合同、补充协议、备案证明。

付款类：租金与押金转账记录、收据、水电燃气缴费凭证。

沟通类：报修记录、催告函及送达凭证、微信短信记录、通话录音。

现场类：入住与退租的房屋状况照片视频、损坏部位特写、维修报价与发票、交接单。

损失类：临时住宿发票、搬家费用票据、误工证明。

材料按时间顺序整理成一份《事实与证据清单》，一页纸讲清时间线，法官看得懂，调解也用得上。

一句话总结：押金、维修、腾退三类纠纷，路径是协商、调解、仲裁、诉讼四步往上走；仲裁要有条款，调解不收费还能司法确认；维修的自然损坏归房东、人为损坏归租客；报警只解决断水断电、换锁堵门这类违法行为，退钱腾房还得走民事程序。

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以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合合同、付款凭证与现场证据，咨询执业律师后处理。