没有登记、或者没有开票资格的单位和个人，也能拿到合规发票——走代开。代开增值税普通发票怎么办理，这篇讲清谁可以办、带什么材料、先交钱还是先拿票，以及审核时最容易忽略的不动产专项要求。
先说结论
适用情形（办税指南原文口径） · 符合代开条件的单位和个人发生增值税应税行为，需要开具增值税普通发票的 · 不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产 · 其他个人出租不动产 必报表单：《代开增值税发票缴纳税款申报单》 核心规则：应当缴纳税款的，先征收税款，再开具发票（《发票管理办法》第十六条） 办结时限：即时办结 办理渠道：电子税务局、办税服务厅 是否收费：不收费
一、什么情形要办
· 自然人临时取得经营收入，需要发票入账或交付对方的； · 不能自开普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产； · 其他个人出租不动产，承租方需要发票的。
二、要报什么资料
- 通用**
- · 《代开增值税发票缴纳税款申报单》（3 份）
- 按身份与标的加报**
- · 单位或个体工商户：加载统一社会信用代码的营业执照（或税务登记证、组织机构代码证）复印件——原件查验后退回，符合条件调阅复用
- · 自然人：身份证件原件及复印件——原件查验后退回
- · 涉及不动产（销售取得的不动产、出租不动产）：不动产合同、协议或不动产权属证明——原件查验后退回，符合条件调阅复用
- · 主管税务机关要求的其他资料
三、怎么办
核实应税行为
确认发生真实增值税应税行为，取得书面证明或合同。
填报申报单
填报《代开增值税发票缴纳税款申报单》。
提交身份与标的证明
身份证明、不动产相关证明按要求提供。
先缴税款
税务机关先征收增值税及附加税费、按规定征收个人所得税等。
取票
税款征收后开具代开发票，即时办结。
四、税务人员审核要点与易错点
四个审核卡点
- 不动产专项材料最容易漏。涉及销售取得的不动产或出租不动产的，必须提供不动产合同、协议或不动产权属证明。这是自然人代开中材料要求最特殊的一类，漏了直接退回。
- 先征后开。与代开专票同一规则：应当缴纳税款的，先征收税款，再开具发票（《发票管理办法》第十六条）。且该条明确"禁止非法代开发票"。
- 自然人身份证明是原件。查验后退回，不要收存复印件代替。
- 代开≠免税。代开是"开票方式"，不是"税收优惠"。应税行为该缴的税照缴，符合免税条件的也要在申报单中如实反映并填报优惠栏次。
其他审核要点
· 与代开专票的区分：代开专用发票限于已办税务登记的小规模纳税人等主体；自然人通常走代开普通发票。参见代开增值税专用发票怎么办理？。 · 实施细则待核验：办税指南引用《发票管理办法实施细则》第二十条，本地尚无全文，补齐后再核验。 · 资料真实性责任：纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。
常见问题
个人出租房子给公司，公司要发票，怎么办？
属于"其他个人出租不动产"情形，可以申请代开增值税普通发票。需提供身份证件原件、不动产合同（协议）或权属证明，并按规定先缴纳税款。
自然人代开要不要交个人所得税？
视应税行为性质而定。税务机关代开发票时代征的税种按规定确定，不属于代征范围的个人所得税由纳税人按规定自行申报，具体以当地税务机关口径为准。
代开的发票作废怎么办？
按规定办理代开发票作废，已缴税款按规定办理退抵税。参见误收多缴退抵税怎么办理？。
- 《中华人民共和国发票管理办法》（2023-07-20 修订）第十六条：需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。税务机关根据发票管理的需要，可以按照国务院税务主管部门的规定委托其他单位代开发票。禁止非法代开发票。
- > 以上法条已逐条与本地法规库全文核对，条文内容一致。
- > 待补：《发票管理办法实施细则》第二十条（国家税务总局令第25号公布，第37/44/48/56号修改）本地尚无全文，需补齐后核验。
一句话：代开增值税普通发票面向符合条件的单位和个人（含不能自开的小规模纳税人销售不动产、其他个人出租不动产），凭证明和身份证件申请，先缴税款再取票、即时办结；不动产代开必须补上权属或合同证明。