中介说露台是你家的，交完定金才知是公共区域，这 10 万定金能退吗？多数情形下能退，甚至可能主张双倍返还：露台若属业主共有，中介与卖方拿「专享露台」当卖点促成交易，涉及虚假陈述与重要信息隐瞒，你可以主张撤销合同并要回定金；构成违约的，还可依定金罚则要求双倍返还。前提同样是——把「对方说过什么」固定下来。
据 2026-10-08 新浪财经、钱江晚报报道，杭州钱师傅看中一套 480 万元的二手房，因带「大露台」比同户型贵出 100 余万元，当场交付 10 万元定金；事后经物业核实，露台系全体业主共有，中介以「合同只列 132 平方米室内房屋」为由拒绝退还定金。
三层结论： ① 露台归谁——建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有，卖方无权单独处分，中介「专享」的说法通常站不住； ② 合同能不能撤——以欺诈手段使你在违背真实意思的情况下签约的，可请求撤销；即使不构成欺诈，故意隐瞒重要事实也属缔约过失，应赔偿损失； ③ 定金怎么要——合同被撤销，定金应当返还；若认定卖方不履行债务致使合同目的不能实现，可主张双倍返还定金。 关键：先分清「定金」与「订金」，再决定主张哪一条。
一、先弄清一件事：露台到底归谁
看房时中介口中的「赠送大露台」「顶楼独享」，法律上的定位往往完全不同。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
条文里的「其他公共场所、公用设施」是兜底表述。露台如果没有登记在该套房屋的产权范围内，通常就落进这一句——它是全体业主共有的部分，任何单个业主都无权单独出让或承诺「专享」。判断方法很直接：看不动产权证附记与建筑面积是否包含它，以及看原始规划审批文件。中介的口头承诺，不是权属凭证。
二、这算不算欺诈：可以主张撤销
中介与卖方明知露台是共有部分，却以「专享」作为溢价理由，法律上至少触及两条：
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 《中华人民共和国民法典》第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
两条的分工是：构成欺诈，合同可以撤销；够不上欺诈，但确实隐瞒了影响交易意愿的重要事实，仍可依缔约过失要求赔偿损失。人民法院案例库中的裁判规则，正体现了「重要信息不能说一半」这个尺度：
裁判规则房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。
给你的启示"会不会影响我买不买、出多少钱"的信息，就是必须如实披露的重要信息；露台是独享还是共有，正属于这一类。
三、定金能要回多少：三种结果
「定金」是有担保效力的法律概念，与没有担保效力的「订金」不同，能要回多少，取决于合同走到哪一步。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
- 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
把这两条套进本案，大致有三种结果：
- 合同被撤销——撤销后合同自始无效，收取的定金应当返还，你还可以另行主张因此产生的实际损失；
- 认定卖方（中介方）违约——因露台并非「专享」导致约定的交易基础不成立、合同目的无法实现的，可依第五百八十七条主张双倍返还定金；
- 只是你单方反悔——若露台情况已如实告知、仅因你自身原因不买，则定金按第五百八十七条前半段处理，无法要回。
所以，「能不能要回来」的胜负手，在于当初的承诺是否写进合同、是否留有证据，而不是事后谁口才好。
四、买带露台、小院、阁楼的房子，先做四件事
查证权属
看不动产权证的建筑面积与附记，确认露台、小院、阁楼是否登记在内；未登记的，向物业与属地住建、规划部门核实是否为共有部分。
落到纸面
把「露台专享」等关键承诺写进合同或补充协议，写明若产权/使用权状况与承诺不符的解除与赔偿方式，别只留微信语音。
留痕沟通
中介的口头承诺、宣传单页、聊天记录、带看视频都保存好，必要时固定发布时间与页面链接。
分清字面
付款前看清楚收据写的是「定金」还是「订金」。二者法律后果完全不同，写错的，主张时会很被动。
五、常见问题
定金和订金，差一个字差在哪？
「定金」有担保效力，适用定金罚则：收受方违约要双倍返还，给付方违约无权要回。「订金」一般只被视为预付款，不具备这种惩罚性效力，通常按约定退还。
中介只是「说了一嘴」，也算欺诈吗？
是否构成欺诈，看是否属于影响你作出购买决定的虚假陈述或重要信息隐瞒。中介是撮合交易的专业方，对房屋权属状况负有基本的核实与如实告知义务，不能以「随口一说」免责。
定金付了 10 万，但房价 480 万，会不会超限？
定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。480 万的 20% 远高于 10 万，本案不存在超限问题。
三个提醒：① 送露台、送花园、送阁楼的话，一律先查证权属再谈价；② 关键承诺必须落到合同或补充协议，口头承诺举证极难；③ 交钱前看清收据上的「定金」二字，它决定了你日后能不能要回来。
一句话：承诺要写进合同，权属要去官方核。定金的一般规则可参阅交了定金还能退吗？定金能退的几种情形与定金数额最多是多少？超过部分有效吗？；共有部分归属与收益问题，见小区公共区域的经营收益，归业主还是物业？。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。