抵押的房子被别的债权人先查封，出借人还能优先受偿吗？能，前提是您的抵押权已经依法登记。抵押权是担保物权，先被谁查封并不改变它的优先地位；抢先查封的普通债权人只占了"首封"的程序便利，清偿顺序仍要看抵押权登记与否、登记时间先后。您要做的不是干等，而是及时申请参与分配、向执行法院主张优先受偿。
① 抵押权是物权：已登记的抵押权人就抵押房产变价款优先受偿，与先被谁查封无关。 ② 顺位规则：同一财产多处抵押的，已登记按登记时间先后清偿，且先于未登记的。 ③ 先查封不等于先受偿：首封只影响处置与分配的节奏，不改变抵押权的优先地位。 ④ 实务动作要及时：向处置房产的执行法院提交参与分配申请与抵押权凭证，主张优先受偿。
一、抵押权是物权，查封早晚不改顺位
很多人把"查封"和"优先受偿"混为一谈，以为谁先动手查封谁就先拿到钱，这并不准确。查封是执行中的保全措施，解决的是"先把财产控制住"；"谁从变价款里先拿钱"是清偿顺序，由担保物权决定。抵押权属于担保物权，只要已经依法登记设立，就优先于普通债权受偿。
房产抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立；没有登记的，只能按普通债权处理，谈不上优先受偿。这一点常被忽略，可对照抵押房产没办抵押登记，抵押权设立了吗？出借人要担什么风险核对。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、同一房产多个抵押权，按登记时间排队
同一套房子可能同时为多个债权人设立抵押，银行、个人出借人都可能在里面。到底谁先拿钱？法律的排队规则很明确。
- 《中华人民共和国民法典》第四百一十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
拆成三步就清楚了：都办了登记的，按登记时间先后，先登记者先受偿；一个登记一个未登记的，登记的优先；都未登记的，按债权比例平分。所以出借人放款前应尽快办妥登记，登记日期常直接决定能否优先拿到钱。不同担保方式的取舍，可参考民间借贷可以做哪些担保？抵押、质押、保证怎么选。
三、抵押权怎么实现：协议、拍卖、变卖
有了抵押权，具体怎么把钱变成现钱？法律给了几条路径，协商和诉讼并不排斥。
- 《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
简单说：能谈就协议折价或变卖，谈不拢就请求法院拍卖、变卖，就所得价款优先受偿。房子已被别的债权人查封的，通常由处置该房产的法院统一拍卖，抵押权人要及时申请参与分配，提交抵押登记材料、抵押合同、债权凭证，主张优先受偿。
如果这笔借款另设有保证人，向保证人主张权利时还要留意保证期间是否已过，可参考保证期间怎么计算？过了保证期保证人还担责吗？。
四、优先受偿的"范围"以什么为准
拿到优先权只是第一步，能优先多少还看担保范围怎么认定；登记簿与抵押合同记载不一致是常见争议，下面这张案例卡给出判断思路。
裁判规则1.参与分配执行程序中，抵押权人对抵押房屋的优先受偿范围应以不动产登记簿为准；登记簿未记载的，以抵押合同为准。如果抵押合同约定与他项权证记载的担保范围不一致，且该情形是由于登记系统设置或登记规则设定等问题导致，法院应当按照合同约定的内容来认定担保物权的担保范围。 2.在抵押合同纠纷案件执行中，抵押财产不足以清偿全部债务的，应当先清偿生效法律文书确定的金钱债务，包括判决时的债务本金和利息，但不包括迟延履行期间债务利息，除非当事人对清偿顺序另有约定。
由此可以记住两条：一是范围以登记簿为准，登记簿没记的以抵押合同为准，所以抵押合同里的担保范围条款要写清楚；二是在同一执行程序里，变价款不够清偿时，先清偿生效法律文书确定的金钱债务（本金和判决时的利息），一般不含迟延履行期间债务利息，除非另有约定。
常见问题
房子被别人先查封了，我的抵押权就作废了吗？
不会。抵押权是担保物权，先查封只占处置上的程序便利，不改变清偿顺序；已登记的抵押权人仍就该房产变价款优先受偿。
多个抵押权人都在，谁先拿钱？
都已登记的按登记时间先后；一个登记一个未登记的，登记的优先；都未登记的按债权比例清偿。
我需要做什么？
尽快向处置房产的执行法院提交参与分配申请，附抵押登记材料、抵押合同和债权凭证，主张优先受偿，并核对担保范围是否与登记簿、合同一致。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。