商铺退租：生意做不下去要走、房东提前收铺、押金违约金怎么算

一、一句话定义

商铺退租，指承租人（店主、个体户、公司）在租期届满前提前终止经营性房屋租赁关系，或者出租人（房东、商场、二房东）在租期内提前收回房屋，由此产生的押金结算、违约金、剩余租金、装修残值、执照迁址等一系列后果。

它与普通住房退租最大的不同在于：商铺是「用来赚钱的房子」，租金水平、租期长短、装修投入、客流预期都是围绕经营做的安排，一旦经营中断，损失不是「换个地方住」这么简单，而是装修打了水漂、客源断了、员工散了、营业执照挂在一个用不了的地址上。所以法院在处理商铺退租纠纷时，看的不只是合同条款，还要看双方对「这门生意能做多久」有没有共同的预期。

本篇只管「经营性用房」的退租。住宅退租涉及押金监管、群租隔断、甲醛超标、租购同权等问题，适用的是另一套规则，两者不能混着用。

二、构成要件·三问定性：这份租约受哪套规则管、走掉算不算违约、损失怎么分

第一问：租的是不是「住房」。这是全部分析的起点。判断标准不是合同叫什么名字，而是房屋的实际用途和规划用途。合同写「商铺租赁」、实际开便利店，是经营性租赁；合同写「房屋租赁」、实际一家人居住，是住房租赁。有些房子卡在中间，比如商住两用楼、临街自建房一楼开店二楼住人，要看备案的规划用途和实际主要用途。这个问题决定后面所有规则的适用，走错一步结论全反。

第二问，走有没有正当理由。法律把提前解约分成两类。一类是承租人有法定解除权，走掉不算违约，还能要回押金甚至索赔；另一类是承租人没有法定解除权，单方走掉就是违约，要承担违约责任。前者包括：房屋被查封、权属有争议、违反法律强制性规定导致无法使用；房屋部分或全部毁损灭失；房屋危及安全或健康；房东拒不维修影响使用；房东根本违约（比如把房子又租给别人、拒不交付）。后者就是大多数情况——生意不好做、客流不如预期、房租太贵、合伙散伙、疫情后消费没恢复，这些都不是法定解除事由。

第三问：损失怎么分。这是退租纠纷真正的战场。承租人关心押金能不能拿回、还要不要再掏钱；房东关心空置期谁承担、装修要不要赔、剩余租金能不能一次要足。法律给的框架是：有约定按约定（但违约金过高可以请求调低）；没约定按实际损失，由主张损失的一方举证；双方都有过错的，各自承担相应部分。实务中法院很少判「剩余全部租金」，通常按合理的空置期（一到三个月，看地段和业态）加上实际支出的中介费、清洁费等计算。

三问过关，才能谈具体条款。跳过定性直接翻合同，是最常见的错误——很多合同条款本身就因为违反强制性规定或者显失公平而无效，先看条款反而会被带偏。

三、法条依据

上面第一部法律给出的是租赁合同的一般规则：什么是租赁、租期怎么定、出租人交付并保持适用状态的义务、承租人按约定使用和付租的义务、转租的条件、法定解除的几种情形、买卖不破租赁、租赁物毁损的处理、不定期租赁的随时解除权、危及安全时的解除权、期满返还义务。这些条文对住房和商铺一视同仁，是商铺退租的基本盘。

第二部行政法规的第二条是一条「划界条款」，它把适用范围限定在城镇国有土地上的住房。读懂这一条，就知道商铺退租时那些「房东不能随便扣押金」「不得断水断电逼迁」的专门规定用不上，只能回到民法典的一般规则和合同约定。这不是说商铺承租人没有保护，而是保护的方式不同——更依赖合同条款和举证能力。

需要说明的是，各地对经营性房屋租赁可能另有地方性规定（比如部分城市的房屋租赁管理办法要求非住房租赁也办理登记备案），具体适用要看房屋所在地。本篇引用的条文为全国性规范，地方规定请以当地现行有效文本为准。

四、与相邻概念的区别：住房退租、转租、转让费、承揽装修，四笔账不能混

与住房退租的区别。《住房租赁条例》第二条写得很清楚，它管的是「城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理」。也就是说，商铺、写字楼、厂房、仓库这些非住房，不适用这部条例里关于押金监管、不得单方涨租、不得随意扣减押金、不得采取断水断电方式逼迁等专门规则。住房退租时承租人手上有条例这把「护身符」，商铺退租时没有，只能回到民法典合同编的一般规则和双方合同。这是商铺店主最容易误判的一点：网上看到的「房东不能扣押金」的说法，多数是讲住房的。

与转租、转让的区别。转租是把房子再租给别人，你自己还是承租人，对房东仍然负付租义务，只是多了一个实际使用人。转让（俗称「转让店面」）通常指把装修、设备、客源、证照地址一整套经营条件让给下家，由下家和房东重新签合同，你退出。转租要房东同意（或者房东知道后六个月内不反对），转让则是三方重新达成合意。很多店主以为「我找人接手就等于退租」，实际上如果房东不同意，你的租赁关系一点没变，下家跑了还是你付租。

与转让费的区别。转让费是你从上家手里接店时付的那笔钱，性质上是承接装修、设备、位置利益的对价，不是房租，也不是押金。它能不能退，取决于你和上家的约定以及接店目的是否落空，与你和房东之间的退租是两回事。有人退租时把「退押金」和「退转让费」混在一起谈，结果两头都谈不成。

与承揽装修合同的区别。你请装修队做店面，那是承揽关系，出问题是装修队对你负责；你和房东之间关于装修的争议，是租赁关系里的添附问题——装修贴进房子里了，走的时候能不能拆、拆不了能不能要补偿、补偿按残值还是按投入。这两笔账要分开算，不能拿装修队的违约责任去抵房东的押金。

五、实操指引：想走之前必须先做的七件事

一、把合同翻出来，只看四行。租期起止、租金与递增、押金数额与退还条件、违约条款。很多人签完就忘了合同里写的是「提前退租需支付剩余租期租金的百分之二十」，等到退租才发现。这四行决定了你的谈判底线，先抄在一张纸上。

二、确认房东是谁。看房产证或者不动产登记信息，出租人名字对不对得上。如果签合同的是二房东，要他拿出转租同意书或者原合同里允许转租的条款。二房东跑路、真房东上门收铺，是商铺退租里最难受的一种局面，提前确认能省掉后面所有麻烦。

三、留交房状态证据。交房当天的照片、视频，重点拍墙面、地面、水电表读数、原有设备、消防设施。退租争议里房东主张「你把房子弄坏了」，承租人手上没有交房时的状态记录，基本只能认。有条件的做一份双方签字的交接清单。

四、书面通知，不要只打电话。无论你是想协商解约，还是行使法定解除权，都要发书面通知。微信、短信、快递、电子邮件都算，但要能证明对方收到了。通知里写清三件事：解除的意思、解除的日期、依据的事实和理由。口头说「我不干了」在法律上几乎等于没说，对方可以主张你根本没有提出过解约。

五、把损失算成一张表。列出：已付押金多少、已付未到期租金多少、装修投入多少及已使用月数、需要搬迁和重新装修的费用、因房东原因造成的停业损失。这张表既是谈判工具，也是万一打官司时的诉讼请求基础。空口说「我亏了很多」，法官没法支持。

六、先谈「找人接手」，再谈「直接走」。对房东来说，最大的损失是空置。你说「我下个月走」，他听到的是「我要损失几个月租金」；你说「我找到下家了，他愿意按原租金接着租三年」，他听到的是「没有损失」。同样一个退租，换个说法，房东的态度经常完全不同。这也是实务中成功率最高的方案。

七、证件和地址同步处理。营业执照的注册地址挂在这间商铺上，退租后要迁走或者变更，否则会被列入经营异常名录，影响贷款、投标、法定代表人信用。迁址需要新地址的产权证明或租赁合同，所以要在退租前就找好新址，不要等到最后一周。有些地方要求原房东出具「同意迁出」或者提供房产证复印件，提前打招呼，别到搬完了才去求人。

六、常见问题

生意不好做，直接不干了走人，会怎样？ 构成违约。房东可以要求你继续付租金到合同期满，或者要求赔偿空置期损失和违约金，押金通常不退。房东还可以起诉并申请财产保全，冻结你的账户。实务中最常见的结局是：押金不退，再补一到三个月租金，双方签一份解除协议了事。

合同里写「提前退租押金不退并补交剩余租金」，这条有效吗？ 押金不退的部分通常有效；「补交剩余全部租金」的部分属于违约金性质，明显过高时可以请求法院或仲裁机构调低。判断标准是房东的实际损失，包括空置期租金、重新招租的费用、房屋修复费用等。约定归约定，能不能全额执行是另一回事。

房东口头同意我退租，还算违约吗？ 口头同意在法律上可以成立，问题在举证。如果房东事后反悔，你很难证明他同意过。所以任何协商结果都要落到书面：微信文字、短信、纸质协议都行，只要写清「双方于某日协商一致解除某合同，押金退还多少，互不追究」即可。

房东把房子断水断电逼我搬，我能怎么办？ 先取证：拍照、录像、报修记录、供电供水部门的查询记录、报警回执。然后书面要求恢复供应并赔偿损失，同时可以自行恢复供应（产生费用向房东主张）。情节严重影响经营的，可以主张房东根本违约、解除合同并索赔。商铺租赁不适用住房租赁条例里关于禁止断水断电逼迁的专门条款，但民法典上出租人有「保持租赁物符合约定用途」的义务，断水断电直接违反这一义务。

租期还没到，房东说要收回房子自己用，我必须搬吗？ 要看合同有没有约定。合同约定「房东可提前若干个月通知收回自用」的，按约定走，但房东要按约定补偿。合同没有约定的，房东无权单方提前收回，你可以拒绝搬离；如果房东强行收房，属于违约，你可以要求继续履行或者解除合同并索赔。注意区分「买卖不破租赁」：房东把房子卖了，新房东也不能因此赶你走。

押金能抵最后几个月的租金吗？ 法律上不建议这么做。押金是担保，租金是债务，两者性质不同。你直接「以押抵租」，在房东看来就是欠租，可能触发合同里的欠租解除条款，反而给对方留下把柄。正确做法是：正常付租到退租日，退租时一并结算押金。如果确实资金困难，要书面说明并取得房东同意。

装修花了二十万，走的时候能要回一部分吗？ 取决于三点：装修有没有经过房东同意、合同有没有约定退租时的处理方式、装修物能不能拆走。经过同意的装修，合同提前解除且房东无过错的，通常按剩余租期的比例折价补偿或者不予补偿；因房东违约导致解除的，可以主张全部或大部分损失。可移动的设备可以拆走，固定装修（吊顶、地砖、水电改造）原则上归房东，但可以主张残值补偿。

店里还有员工，退租后他们的工资和补偿谁承担？ 由你（用人单位）承担，与房东无关。退租导致经营主体注销或者裁员的，要按劳动合同法支付经济补偿；没有提前三十日通知的，还可能多付一个月工资。这部分成本要在退租决策时就计入，很多人只算了押金和违约金，忽略了员工安置，结果资金链断在最后一步。

房东扣着押金说要等「找到下一个租客」再退，合理吗？ 合同有约定按约定；没有约定的，房东应当在合理期限内结算。合理期限通常指交房并完成验收后的合理时间，不是「等到租出去为止」。房东长期不结算的，可以书面催告，逾期仍不退的可以起诉。注意保留交房验收的证据，这是计算起算点的关键。

二房东跑了，真房东来收铺，我交的租金能要回吗？ 可以向二房东追偿，但真房东有权基于所有权要求你腾退（除非他此前同意转租且你已付租）。实务中的现实做法是：与真房东协商直接建立租赁关系，把已付给二房东的租金作为谈判筹码，能挽回多少算多少；同时尽快固定二房东的身份信息、收款记录、聊天记录，为后续追偿做准备。

七、押金：能抵什么，不能抵什么

押金在法律上没有专门的名称，实务中按「履约保证金」处理。它的功能是担保承租人履行合同义务，所以能抵的项目包括：欠付的租金、水电燃气费、物业费、因承租人原因造成的房屋损坏修复费用、合同约定的违约金。

不能抵的项目包括：房东自己的其他债务、房东与第三人的纠纷、与本次租赁无关的历史欠费。有些房东把「房屋自然折旧」也算进押金扣除，这在法律上站不住脚——正常使用造成的磨损不属于损坏，不能扣钱。

还有一个容易被忽略的点：押金不属于「定金」，不适用定金罚则。房东不能因为「你不租了」就把押金双倍没收，也不能因为「他不租了」就双倍返还。定金和押金混用，是很多商铺合同的实际状态，真到纠纷时按合同写明的性质处理，写明「定金」的才可能适用定金规则。

结算时要求房东出具书面清单，逐项列明扣款事由和金额，附票据或报价单。只有一句「押金扣完了」的，可以拒绝接受，并在书面催告后起诉。

八、违约金：约定两个月租金够不够，法院怎么调

商铺租赁合同里最常见的违约金条款有三种：固定金额（如两万元）、按月租金倍数（如两个月租金）、按剩余租期租金比例（如剩余租金的百分之二十）。三种都有效，但都可能被调整。

调整的规则是：约定的违约金低于实际损失，守约方可以请求增加；过分高于实际损失，违约方可以请求适当减少。司法实践中「过分高于」通常以超过实际损失百分之三十为参考线。也就是说，房东实际损失是三个月租金，约定违约金是十个月租金，法院很可能调到四个月左右。

主张调低的一方要举证证明「约定金额明显超出对方损失」。举证方向包括：同地段同类商铺的招租周期、中介挂牌记录、房东是否已经另租他人、房屋是否一直空置。反过来，房东要主张损失，也要拿出重新招租的广告费、空置月数、装修修复费用的凭证。

注意一个易错点：违约金和押金不是二选一。合同可以同时约定「押金不退」和「另付违约金」，但两者相加后明显超过实际损失的，仍然可以请求调整。不要以为「押金已经扣了就不能再要违约金」，也不要以为「付了违约金就能拿回押金」。

九、剩余租金：房东能不能要你把没到期的租金一次付清

这是商铺退租里数额最大、争议最激烈的一项。房东的逻辑是：合同签了五年，你只租了两年，剩下三年租金就是我的损失。承租人的逻辑是：房子你收回去还能再租给别人，凭什么让我付两份。

法律上的处理是：承租人提前退租构成违约，应赔偿房东因此受到的损失；但房东有「减损义务」，即应当采取合理措施防止损失扩大（比如及时重新招租），没有采取导致损失扩大的部分，不能要求承租人赔偿。所以「剩余三年租金全付」在绝大多数情况下不会得到支持。

法院通常的算法是：合理空置期（一到三个月，视地段、业态、市场行情）的租金，加上重新招租的实际支出（中介费、广告费），加上房屋修复费用，减去房东已经收取或应当收取的新租金。空置期超过三个月仍租不出去的，房东要说明原因，否则超出部分难获支持。

对承租人来说，最有价值的动作是「帮房东找到下家」。一旦新租客进场，房东的实际损失就被压缩到空置期这一小段，谈判空间立刻打开。这也是为什么前面实操指引里把「先谈找人接手」放在前面。

十、房东提前收铺：哪几种情形他真能收

第一种，合同明确约定了收回条件。比如「出租方因自身经营需要，可提前三个月书面通知收回，并按一个月租金补偿」。这种条款只要不违反强制性规定，一般有效，房东按约定补偿后可以收回。

第二种，承租人根本违约。欠租经催告仍不支付、擅自转租、擅自改变房屋结构或用途、利用房屋从事违法活动。这些情形下房东有法定或约定解除权，可以解除合同并要求腾退。

第三种，房屋被征收、被鉴定为危房、被行政机关要求停用。这属于客观不能，合同目的无法实现，双方都可以解除，损失按公平原则分担，征收补偿中的停产停业损失通常归实际经营者。

除以上三种，房东单方「我想自己用」「我要卖房」「我亲戚要开店」都不构成提前收铺的正当理由。特别注意：房东把房子卖了，新房主不能以「我是新产权人」为由赶你走，这就是买卖不破租赁；而且房东卖房前还要通知你，你在同等条件下有优先购买权。

十一、房东断水断电逼搬：三步应对

第一步，立刻固定证据。拍下电表水表状态、配电箱被锁或被拉闸的画面、店内因断电造成的损失（生鲜变质、设备损坏）、与房东沟通的录音和聊天记录。同时向供电、供水企业查询停供原因，取得书面或电子记录——这一步很关键，因为房东常辩称「是你自己欠费」。

第二步，书面要求恢复并保留追责。发一条明确的微信或短信：「你于某日切断本店供电，导致无法经营，请于二十四小时内恢复，并赔偿停业损失，否则我将依法解除合同并追究违约责任。」这类文字在后续诉讼中价值很高，因为它证明了你的态度和对方的违约状态。

第三步，选择救济路径。想继续经营的，可以自行恢复供电（费用向房东主张），或者起诉要求排除妨害、继续履行；不想继续的，可以主张房东根本违约、解除合同、退还押金、赔偿装修残值和停业损失。情节严重、造成较大损失的，还可以报警处理。

要提醒的是：不要以「我也断他的水」或者「我把店砸了」这种方式对抗，那会把你从守约方变成违约方，甚至涉及治安处罚。

十二、装修投入：二十万打了水漂，能捞回多少

商铺装修的金额往往超过一年租金，退租时怎么处理，直接决定这笔生意是「小亏」还是「重伤」。法律上的框架是添附规则：装修附合于房屋，所有权归房屋所有人，但承租人可就其价值主张补偿。

具体分三种情形。因房东违约导致解除的，承租人可主张装修残值损失，计算方式通常是「装修总投入÷约定租期×剩余租期」，也可以按评估残值。因承租人违约导致解除的，原则上不予补偿，但房东因装修实际获益且合同没有明确约定的，部分法院会酌情补偿。因不可归责于双方的原因（征收、灾害）解除的，按公平原则分担。

能不能拆走，要看是否「附合」。空调、货架、收银系统、可移动灯具可以拆走；地砖、吊顶、隔墙、水电管线属于附合，拆了会损坏房屋，原则上不能拆，也不能因此要求房东按原价补偿。合同里写「退租时装修无偿归房东所有」的，一般有效，但如果是格式条款且明显不公平，可以主张无效。

最实用的建议是签合同时就把这一条谈清楚：提前解约时装修按剩余租期折价补偿，或者允许承租人在不影响结构的前提下拆除可移动部分。一句话写进合同，可能省下几万块。

十三、营业执照：地址迁不走，麻烦比押金大

商铺退租时最容易留下后患的，不是押金，是营业执照的注册地址。房子退了，执照还挂在原地址，市场监管部门通过登记的住所无法联系到你，就会列入经营异常名录；连续三年不处理的，可能被列入严重违法失信名单，法定代表人会被限制担任其他企业高管、影响贷款和出行。

迁址的流程是：先确定新地址并取得使用证明（房产证复印件或者新租赁合同），再向迁入地市场监管部门申请，办理档案迁移，最后在迁入地换发执照。跨区迁移的环节更多，时间从两周到两个月不等，所以要在退租前就开始办。

有些地方要求提供原地址的「迁出证明」或者房东配合出具材料。如果房东不配合，可以向登记机关说明情况，凭解除租赁关系的证明申请；实在办不下来的，可以考虑先做地址变更到集中登记地或者托管地址，避免被列入异常。

还有一类麻烦：以店铺地址办理的行政许可（食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、卫生许可证、消防验收）也要一并注销或者变更。特别是食品经营许可，换地址后要重新核查场地，不能简单变更，必须预留时间。

十四、拆迁、修路、商场改造：客流没了算不算免责事由

先说结论：单纯「生意变差」不免责，「房屋无法按约定用途使用」才可能免责。这两者之间的界限，是商铺退租案件里最考验举证的一段。

可以主张免责或减轻责任的情形包括：房屋被纳入征收范围并已发布公告、政府实施道路封闭施工导致通道中断、商场整体停业改造且未告知、房屋被鉴定为危房要求停用、因疫情防控等行政命令被要求停业。这些情形下，可以主张不可抗力或者情势变更，请求解除合同、减免租金或者分担损失。

不能主张免责的情形包括：周边商圈整体衰退、同类店铺竞争加剧、线上消费分流、自己经营不善、房租占营业额比例过高。这些属于商业风险，是做生意本来就该承担的，法院一般不支持以此为由退租免责。

主张情势变更的门槛较高，需要证明「基础条件发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化」，且继续履行对一方明显不公平。实务中更常见的路径是协商减免租金，或者主张房东违反「保持租赁物符合约定用途」的义务。走哪条路，要看手上有什么证据——政府公告、施工许可、封路通知、停业通知，这些是关键。

十五、找人接手：转租和转让的边界在哪

想走又不想赔，最现实的办法是让下家接上。但「接」有两种方式，法律后果完全不同。

转租：你仍然是承租人，下家向你付租，你向房东付租。好处是不用房东重新签合同（但仍需房东同意或者默示同意），坏处是你没有真正脱身——下家跑了、欠租了、把房子弄坏了，房东还是找你。转租期限不能超过你自己的剩余租期，超出的部分对房东没有约束力。

转让：你退出，下家与房东直接签新合同。这才是真正的「接手」。需要三方达成一致，房东通常还会要求下家资质、押金、租金递增重新谈。你原来交的押金怎么处理，要在三方协议里写清楚——是由房东退给你、由下家补给你，还是直接抵作下家的押金。

还有一个词叫「转让费」，是你向下家收取的承接对价。房东往往反对，理由是「房子是我的，你凭什么收钱」。法律上，转让费对应的是装修、设备、位置利益等经营条件的价值，只要不违反合同约定、不损害房东利益，一般认可。但合同里写了「不得转租转让、不得收取转让费」的，你要先解决违约问题再谈收钱。

无论转租还是转让，都要签书面协议，把押金、欠费、装修归属、证照办理、违约责任的承接写清楚。只有一句「以后这店归你了」，后面出事谁都说不清。

十六、退租谈判：手上要有的四个筹码

退租谈判不是靠态度，是靠筹码。手里有四样东西，房东的立场会明显软化；一样都没有，只能被动接受条件。

第一个筹码，找到下家。对房东来说，空置是最大的成本。你能拿出一份下家的承租意向（哪怕是微信里一句「我愿意按原租金接手两年」），就等于把房东的损失从「几个月空置」压缩到「几天交接」。这时候再谈「押金退一半」，成功率比空口求情高得多。注意别提前把下家的联系方式给房东，否则他可能绕过你直接谈。

第二个筹码，房东也有瑕疵。房东很少有完全干净的履约记录：消防设施没年检、房屋有渗漏没修、公共部分被占用、出租未办理登记备案、收取水电费时加价、发票没开。这些瑕疵单独看都不大，但摆到谈判桌上，会让房东意识到「真打官司我也不一定全赢」，从而愿意让步。取证要有实物：照片、缴费凭证、报修记录、加价收据。

第三个筹码，无力支付。这不是卖惨，而是影响执行预期。房东起诉的目的是拿到钱，如果他能判断你名下没有可供执行的财产，判决书只是一张纸，那么接受「退一半押金、互不追究」反而是理性选择。银行流水、负债清单、店铺亏损账目，都可以在谈判中适度展示。

第四个筹码，写好协议。很多人谈判谈到最后卡在「怎么落地」。提前把协议写好，只留金额空白，对方点头就能签，成功率远高于「我们再商量细节」。协议要写清：解除日期、押金处理、欠费结清、装修归属、设备搬离期限、双方互不追究其他责任、违约条款。一份干净的协议，比任何口头承诺都值钱。

十七、十五个常见误解

误解一，生意不好就能退租。经营风险不是法定解除事由，单方走掉构成违约。

误解二，押金就是违约金。押金是担保，违约金是责任，两者性质不同，可以并存。

误解三，同意走不等于免责。同意解除和放弃违约金是两件事，要写清楚。

误解四，走了合同不自动终止。合同不会自动终止，需要协商解除、约定解除或者法定解除。

误解五，收房后仍可索赔。收房和索赔可以并存，收房只是止损，不影响追责。

误解六，我花的钱不能随便拆。附合部分不能拆，拆了可能还要赔修复费。

误解七，商铺不适用住房条例。条例第二条限定为城镇国有土地上的住房，商铺不适用。

误解八，房东卖房我就得搬。买卖不破租赁，新房东不能因此赶你走。

误解九，转租合同未必无效。经同意或默示同意的转租有效，只有未经同意才可能被解除。

误解十，房东不能自行换锁。要经催告、解除程序，自行换锁可能构成侵权。

误解十一，执照不会自动注销。不会，要主动迁址或注销，否则被列异常。

误解十二，结清水电不算完。物业费、卫生费、垃圾清运费、消防维保分摊也常被追。

误解十三，口头谈好就算数。口头约定难以举证，务必落到书面。

误解十四，违约金不按约定判。过高可以调低，过低可以调高。

误解十五，转租不等于脱身。转租不等于退出，转让要房东签字才生效。

十八、三个真实纠纷的走向

案例一，奶茶店想走。承租人以「客流远低于招商承诺」为由停付租金并搬离，房东起诉要求支付剩余二十三个月租金。法院认为招商时的客流描述属于商业宣传，不构成合同承诺，承租人构成违约；但房东在承租人搬离后四个月才重新招租，超出合理空置期，且未举证招租努力，最终判令承租人支付三个月租金及违约金，押金不退，其余请求驳回。这类案件的关键在房东的减损义务。

案例二，断水逼迁。服装店因与房东就涨租谈不拢，被连续断电九天。承租人拍摄了配电箱被锁的照片、供电公司的停供记录、生鲜变质的视频，书面通知解除合同并起诉。法院认定房东违反保持租赁物符合约定用途的义务，构成根本违约，判令退还押金、赔偿装修残值和停业损失。这类的胜负手在证据链是否完整。

案例三，二房东跑路。餐饮店向二房东付了一年租金，四个月后真房东上门收铺，称从未同意转租。法院认为未经出租人同意的转租，出租人有权解除，承租人应向真房东腾退；承租人已付的租金向二房东追偿。承租人因没有核实产权和转租授权，承担了大部分损失。这条教训值得每个接店的人记住：先看房产证，再看转租同意书。

十九、延伸阅读

• 房屋租赁合同：押金不退怎么办、房东中途卖房能不能赶人、没签合同算不算租
• 承租人添附：租店面装修花的钱、房东提前解约能赔多少、到期能不能拆走
• 出租人解除权：租客欠租多久能收房、擅自转租要不要先催告、解约通知怎么写才作数
• 租金催告与解除：租客欠租，房东多久才能解约、把人请走
• 转租：房东不同意能不能转、二房东跑路找谁、六个月不管算不算同意
• 商铺转让费能不能退：房东不同意转、证照办不下来、店开不成找谁要
• 买卖不破租赁：房东卖了房，新房东能不能赶我走、什么情况下能赶
• 承租人优先购买权：房东卖房要不要通知我、同等条件怎么算、被绕过了怎么赔
• 情势变更：原材料暴涨能不能涨价、政策变了怎么办、约好不许变更的条款算不算数
• 住房租赁条例：押金能不能扣、厨房阳台还能不能住人、二房东跑路钱在哪