免租期：装修期算不算租期、提前退租要不要补租金、物业费谁交

一、一句话定义

免租期，是租赁合同里约定的、承租人不需要支付租金但仍然可以占有使用房屋的一段期间。它不是法律规定的期限，而是双方谈出来的商业安排，常见于三种场景：商铺或者写字楼的装修期、招商时的优惠政策、住宅换租时的衔接期。

把免租期理解成「租金的打折」是不准确的。打折是少付钱，免租期是「一段时间内不产生租金义务」，两者的法律效果不同：前者影响金额，后者影响租期计算、物业费起算、装修责任、提前退租的补偿，一连串后果都跟着变。

免租期最常见的样子是写在合同里的这一句：「自交房之日起三个月为免租期，免租期内乙方无需支付租金，但应承担物业费、水电费等实际使用费用。」一句话里有四个信息：起算点、长度、免的是租金、不免的是使用费。少写一个，日后就可能吵一次。

还需要区分一个容易混淆的概念：免租期与「减免租金」不是一回事。减免租金是在租期内少收钱，租期照常计算；免租期是另设一段时间，这段时间算不算在租期内，要看合同怎么写，而写与不写，直接决定「提前退租要不要补租金」这个高频争议的结果。

二、构成要件：四个要素缺一不可

第一个要素，有明确的合同约定。免租期是约定产物，没有约定就没有免租期。口头承诺在实务中极难证明，除非有微信记录、录音、招商宣传单、往来函件佐证。写合同的时候，免租期的起止日期要写到「日」，不要写「装修完成后开始」这种需要二次解释的表述。

第二个要素，免租期内承租人仍占有使用房屋。免租不等于解约，房屋的占有、使用、收益权仍在承租人手上，相应地，保管义务、善良管理人注意义务也在承租人身上。免租期内房屋被承租人损坏，照样要赔；免租期内承租人把房屋转租，照样受转租规则约束。

第三个要素，免除的标的限于「租金」。物业费、水电燃气费、取暖费、垃圾清运费、公摊能耗费，属于实际使用产生的费用，除非合同明确约定一并免除，否则仍由承租人承担。这是免租期纠纷里最常见的误解：承租人以为「免租就是什么都不用交」，物业公司照样来收费。

第四个要素，免租期的性质要能确定。它是「租期的一部分」还是「租期之外的额外期间」，合同没写清时，法院通常结合三点判断：租金总额是否按整段期间折算、押金是否按整段期间计算、物业费从哪天起算。三点指向一致时，结论比较稳；指向矛盾时，就要看双方的实际履行行为。

四个要素之外还有一个隐含前提：主合同有效。如果租赁合同因房屋是违法建筑、未经批准改变用途等原因无效，免租期的约定一并无效，承租人已经实际使用的期间，通常要按市场租金或者合同租金折价补偿，不能主张「反正是免租期」。

三、法条依据

第一块法条确立三件事：租赁合同的定义（第七百零三条）、租期上限二十年（第七百零五条）、租金支付期限的确定规则（第七百二十一条）。这三条是判断「免租期是不是租期的一部分」的基础——如果免租期计入租期，那么它与正常租期一起受二十年上限约束；如果不计入，则在计算二十年时应当扣除。

第二块法条解决免租期内的行为边界：未按约定方法使用致损的赔偿责任（第七百一十一条）、经同意才能改善或者增设他物（第七百一十五条）、逾期不付租金的解除权（第七百二十二条）。免租期内承租人搞装修，属于「增设他物」，原则上要经出租人同意；未经同意擅自装修，出租人可以要求恢复原状或者赔偿。

需要说明的是，免租期本身在民法典里没有专门条文，它属于合同自由的范畴，由当事人自行约定。因此发生争议时，第一顺位依据是合同条款，第二顺位是民法典合同编通则关于合同解释、履行、违约责任的规则，第三顺位才是租赁合同的专门规定。

这一点的实务意义在于：不要指望「法律规定了免租期应该怎么算」。法律没有规定，只有你们的合同写了什么。合同写得含糊，就要靠交易习惯和履行行为去解释，而解释的结果往往对起草方不利。

四、与相邻概念的区别

与「租期」的区别。租期是承租人有权占有使用房屋的整个期间；免租期是租期之内或者之外的一段特殊期间，只免除租金义务。租期决定合同什么时候到期、二十年上限怎么算；免租期决定这段时间付不付钱。两者是包含关系还是并列关系，必须由合同明确，不能靠推测。

与「装修期」的区别。装修期是一个事实概念，指实际施工的期间；免租期是一个合同概念，指不收租金的期间。两者经常重合，但不必然相等：装修可能提前完工，免租期照常走完；也可能延期，超出免租期后就要开始付租金。合同里如果把两者绑定（「装修期内免租」），就要约定装修延期的后果。

与「减免租金」的区别。减免租金是在既有租期内少收钱，租期不变、起止日不变；免租期是另设一段时间不产生租金。前者的效果是「金额减少」，后者的效果是「义务暂缓」。在提前退租的场合，减免的租金一般不追回，免租期的租金是否追补则要看约定。

与「宽限期」的区别。宽限期通常指迟延履行后的一段容忍期间，比如「逾期付款十五日内不视为违约」。它免除的是违约责任，不是租金本身。免租期免除的是租金义务本身。两者可以并存：免租期结束后有十五天宽限期付款，这是常见的组合。

与「停租」的区别。停租是指在租期内因房屋不能正常使用（比如火灾、政府征收、大面积维修）而暂停计租，属于履行障碍的后果，通常由法律或者合同自动触发。免租期是双方事先约定的优惠，与房屋能不能用无关。房屋正常可用，也照样可以约定免租。

五、实操指引：谈判、签约、履行的五步

第一步，谈清楚「免什么」。只免租金，还是连物业费一并免？水电燃气显然不免，但公摊能耗费、中央空调费、垃圾清运费容易扯皮。最稳妥的写法是列举式：「免租期内乙方无需支付租金及物业管理费，但应承担水费、电费、燃气费、通讯费及因自身使用产生的其他费用。」

第二步，写清楚「从哪天到哪天」。起算点有三种常见写法：签约日、交房日、实际进场日。三种写法的风险不同：按签约日起算，出租人可能延迟交房，承租人吃亏；按交房日起算，比较公平；按实际进场日起算，需要有人记录进场时间，容易扯皮。建议写「自双方签署房屋交接单之日起」。

第三步，明确「算不算租期」。这一句决定了三件事：合同到期日、押金退还时间、提前退租时免租期要不要补。写法有两种：「免租期计入租期，租期自某日起至某日止，其中前三个月为免租期」；或者「免租期不计入租期，租期自免租期届满次日起算」。前者对承租人有利，后者对出租人有利。

第四步，约定「提前退租怎么办」。这是免租期条款的核心风险点。出租人通常要求：「乙方在免租期内或者租期未满一年内解除合同的，应补缴免租期内的租金。」承租人则希望：「因出租人违约导致解除的，不补缴。」双方各让一步的写法是：区分解除原因，因承租人原因解除的补缴，因出租人原因或者不可归责于双方的原因解除的不补缴。

第五步，落实「交接与留痕」。交房时拍照、录像、签交接单，记录水电表底数、房屋现状、钥匙数量。免租期内承租人装修，要约定施工时间、垃圾清运、消防报批、相邻关系处理。这些内容写进合同附件，比写在正文里更容易执行。

六、常见问题

问：合同只写了「免租三个月」，没写算不算租期，怎么认定？ 答：没有统一答案，法院会结合租金总额、押金、物业费起算、实际履行综合判断。如果租金总额是按「整段期间减去三个月」折算的，通常倾向于认定免租期计入租期；如果押金按整段期间计算、物业费从交房日起算，也可能支持计入。建议发现约定不明时，尽早与对方签一份补充协议明确，别等到解约时再争。

问：免租期内物业费谁交？ 答：默认由承租人交。物业费对应的是实际使用产生的服务（保洁、安保、电梯运行、公共照明），免租期只是免租金，不免服务费。除非合同明确写「免租期内物业费由出租人承担」，否则物业公司会向实际使用人或者产权人收取，最终仍可能转嫁到承租人身上。

问：免租期内房屋漏水把货泡了，谁赔？ 答：看漏点责任。房屋主体或者公共管道的问题，属于出租人的维修义务范围，出租人未尽维修义务造成损失的，要赔；承租人装修施工不当导致的，承租人自己承担。免租期不免除出租人的维修义务，这一点常被误解。

问：免租期内我想提前退租，要补租金吗？ 答：看合同约定。如果合同写了「提前解除应补缴免租期租金」，就要补；没写，出租人主张补缴的依据不足，但可能转而主张违约金或者损失赔偿。法院在没约定时通常不支持「补缴免租期租金」，因为免租是出租人自愿给予的优惠，不能推定附条件。

问：商铺装修实际用了五个月，免租期只给了三个月，多出的两个月要付租金吗？ 答：要付。免租期的长度是约定的，与实际装修进度无关，除非合同写了「免租期至装修完工之日止」。这也是建议在合同里加一句「如因出租人交付延迟或者审批原因导致装修延期，免租期相应顺延」的原因，把不可归责于承租人的延误排除掉。

问：出租人口头答应免租半年，合同里写的是三个月，听谁的？ 答：原则上以书面合同为准。要主张半年，需要证明双方事后变更了约定，证据可以是微信记录、邮件、录音、补充协议、实际未收租的银行流水。仅有口头陈述，很难推翻书面合同。这也是为什么所有变更都要落成文字。

问：免租期内房屋被征收或者烧毁了，合同怎么处理？ 答：合同目的不能实现，双方都可以解除。已付的押金应当退还，免租期内不存在租金返还问题；如果承租人已经投入装修，可以就未摊销的装修残值向出租人主张补偿（因出租人原因导致）或者按公平原则分担（不可归责于双方）。

问：写字楼招商承诺「免租一年」，签合同时变成「免租六个月+六个月租金减半」，能反悔吗？ 答：如果招商宣传单、意向书里明确写了免租一年，且你基于此签约，可以主张构成合同内容或者缔约过失。但举证难度不小，尤其是宣传单上写了「以最终合同为准」的，通常难以对抗正式合同。签字前把承诺写进合同，比事后主张更有效。

问：免租期要不要交房产税？ 答：房产税是产权人（出租人）的税，不是承租人的税。出租房产通常按租金收入计征，免租期内没有租金收入，各地对这段期间如何计征口径不完全一致，有的按房产原值计算。这属于出租人的税务成本，承租人一般不受影响，但精明的出租人会把这块成本折算进后续租金，谈判时可以点明。

问：免租期可以拆分使用吗？比如装修用两个月，剩下一个月放到第二年？ 答：可以，只要合同写明。拆分使用在长租商铺里并不少见，好处是可以配合经营淡季。风险是管理复杂、容易记错，建议在合同附件里列一张表，写清每一段免租期的起止日期与用途，双方签字确认。

问：免租期内承租人能把房屋转租出去吗？ 答：需要出租人同意。转租与免租期无关，适用民法典关于转租的规则：经同意可以转租，未经同意出租人可以解除合同。免租期内转租并收取租金，等于承租人「零成本套利」，出租人发现后通常会主张解除或者要求分配收益。

七、免租期不是法定期限：它从哪里来

法律没有规定「租赁必须有免租期」，也没有规定免租期该多长。它完全来自商业谈判：出租人为了尽快把空置的房子租出去，用一段时间的不收租金换取一个较长的租期或者一个可靠的承租人；承租人用装修投入换取开业前的缓冲。本质上是一次风险与利益的交换。

既然是谈判产物，就遵循「谁起草谁受益」的规律。出租人提供的格式合同，免租期条款通常写得对出租人有利：免租期短、起算点晚、附条件多、提前退租要补缴。承租人如果只是签字，等于接受了这套默认规则。

能够改变规则的时间点只有两个：签约前和履行中。签约前是谈判筹码最足的时候，房子还空着，出租人有让步空间；履行中再谈，房子已经在用，筹码少了很多。这也是为什么所有的免租条款都应当在签约阶段谈透。

还有一层现实：免租期在会计和税务上都有对应的处理方式，出租人给予免租往往不是「白送」，而是把免租期的成本摊进了后续租金。承租人谈判时如果只盯「免几个月」，容易被单价上的加价抵消。正确的比法是算「整个租期的总租金除以实际使用月数」，得出真实单价。

八、免租期与租期：算不算在内，差别在哪

差别一，合同到期日。免租期计入租期，到期日就从免租期起算日往后推；不计入，就从免租期届满次日起算。同样的「三年租期+三个月免租」，两种写法相差三个月，直接影响续租谈判的时间点。

差别二，押金退还。押金通常与租期挂钩，租期越长押金可能越高。免租期是否计入，会影响押金计算基数，也会影响「租期未满不退押金」这类条款的适用。

差别三，提前退租的补偿。如果免租期不计入租期，承租人在免租期内退租，等于「一天租金没付就用了三个月房」，出租人主张补缴的理由更充分；如果计入租期，承租人已经履行了一部分租期，补缴的主张就弱一些。

差别四，二十年上限。民法典规定租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。免租期是否计入，会影响「是否超过二十年」的判断——虽然实务中很少碰到，但长租公寓、厂房长期租赁里确实存在。

差别五，物业费与费用起算。很多物业合同以「租期起始日」作为费用起算点，免租期是否计入租期，会连带影响物业费的起算时间。承租人如果只谈租金、不谈费用起算，最后可能发现「免了租金，物业费一分没少」。

九、起算点：三种写法与三种风险

第一种写法，自签约之日起算。对承租人最不利：签约后出租人可能还要一两个月才能交房，这段时间被算进免租期，实际可用于装修的时间被压缩。除非房子已经空置可即时交付，否则不建议接受。

第二种写法，自交房之日起算。相对公平，也是实践中最常见的写法。关键在于「交房」的认定：是签交接单那天，还是拿到钥匙那天，还是房屋达到约定交付条件那天。建议在合同里定义清楚，并以双方签署的《房屋交接单》为准。

第三种写法，自实际进场施工之日起算。对承租人最有利，但需要有人记录进场时间。可行做法是进场当日双方在施工现场签一份《进场确认单》，拍照留存，作为免租期起算的依据。没有这份材料，事后各说各话。

还有一种变体是「自开业之日起算」或者「自取得营业执照之日起算」，多用于商场店铺。这种写法把政府审批的不确定性转移给了出租人，对承租人有利，但出租人往往要求加一个「最长不超过某日」的兜底条款。看到兜底条款，要评估审批周期是否够用。

十、商铺装修期：为什么通常给三到六个月

商铺装修的周期取决于业态。轻餐饮、奶茶店、便利店，硬装加设备安装通常一到两个月；正餐、火锅、烘焙，涉及排烟、燃气、消防、隔油池，三到四个月是常态；大型餐饮、影院、健身房，半年以上也不稀奇。免租期的长度通常按业态给，不给够，承租人开业就延期，双方都受损。

装修之外还有审批时间。消防设计备案、施工许可（部分业态需要）、食品经营许可、排污许可、户外广告审批，每一项都可能卡住进度。这些时间是否计入免租期，是谈判的关键。合理写法是「因政府审批原因导致无法按期开业的，免租期相应顺延，但乙方应提供受理凭证」。

商场店铺还有一层特殊安排：统一开业日。商场要求所有商户在同一天开业，装修必须在此前完成。这种情况下，免租期的起算点往往与商场交付毛坯房的时间绑定，承租人能争取的是「交付延迟则免租期顺延」以及「统一开业日推迟则免租期顺延」。

实务中最容易吃亏的是「免租期给得短、装修又不能提前进场」。有的商场在免租期开始前不允许商户进场测量、报建，等免租期一开始，所有商户同时抢工期、抢施工队，进度必然拖延。签约时争取「提前进场测量与报建」，比多要一个月免租更实用。

十一、写字楼与厂房：招商免租的行业惯例

写字楼的免租期通常按租期长度给：三年租期给一到两个月，五年租期给三到五个月。甲级写字楼给得少，因为空置率低、议价空间小；乙级或者新入市的项目给得多，为了抢租户。谈判时可以拿周边同类项目的报价和免租条件作比较。

厂房的免租期与「能否投产」绑定。厂房往往需要改造（电力增容、排污管道、地面承重、消防），改造周期长，免租期通常给三到六个月。有的业主还会给「试生产期」优惠，按半价计租。这类安排要写清「试生产期」与「免租期」的关系，避免重复计算。

仓库与物流园区的免租期较短，通常一到三个月，因为改造需求小。但货架安装、消防验收、安防系统接入需要时间，谈判时可以据此争取。

行业惯例不是法律，不能直接作为主张依据，但可以作为「交易习惯」在解释合同时参考。如果合同没写清，而双方所在行业普遍有某个做法，法院有可能采纳。举证方式是提供同类合同、行业协会文件、招商资料。

十二、免租期内谁交物业费、水电费、取暖费

物业费：默认由承租人承担。理由很直接，物业服务是持续提供的，不因免租而停止。商业物业的物业费往往按建筑面积计价，金额不小，免租期内这笔钱照样要出。谈判时可以争取「免租期内物业费减半」或者「由出租人承担」，但要写进合同，不能靠口头。

水电燃气：按实际用量由承租人承担，这一点几乎没有争议。要注意的是「基本费」或者「容量费」——即使一度电没用，也可能产生基本电费。工业厂房、大型商业尤其明显，签约前要问清计费方式。

取暖费：北方地区按面积或者按热计量收取，通常由产权人或者使用人承担，看当地供热条例和合同约定。空置房屋有的地方可以申请报停，按一定比例缴纳基础热费。免租期内房屋空置的，可以申请报停，省下一笔。

公摊能耗费（中央空调、电梯、公共照明）：商业物业常见，按面积分摊。免租期内是否分摊，要看物业管理规约。有的物业规约规定「空置单元按百分之七十分摊」，有的全额分摊。这些细节在签约前要到物业处问清，别等账单来了才发现。

十三、免租期内房屋坏了谁修

出租人的维修义务不因免租而免除。民法典规定，出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外）。免租期只是不收租金，房屋的适租状态仍要维持。屋顶漏水、外墙渗水、主水管爆裂、电梯故障，属于出租人或者物业的责任。

承租人的责任范围是「因自身使用或者装修造成的损坏」。装修打穿管道、私自改电路导致短路、拆改承重结构导致开裂，由承租人修复并赔偿。免租期内装修集中，这类损坏也集中，建议在施工前做一次房屋现状公证或者双方签字确认的拍照记录，把「原有瑕疵」固定下来。

有一个高频争议：免租期内房屋因不可归责于双方的原因不能使用（比如整栋楼消防改造停业），这段期间怎么算？通行处理是「顺延」：不能使用的期间不计入免租期，也不计入租期，合同期限相应顺延。合同里可以加一句「因非乙方原因导致房屋不能正常使用超过七日的，租期及免租期相应顺延」。

维修期间的营业损失谁承担？如果是因为出租人未尽维修义务导致的，承租人可以主张减租或者赔偿；如果是承租人自己装修造成的，自己承担。营业损失属于间接损失，举证难度大，通常需要提供前后几个月的营业数据对比。

十四、提前退租：免租期要不要补租金

这是免租期条款里最核心的争议。出租人的逻辑是：免租是给你长期租的优惠，你提前走，优惠的基础就没了，应当补回来。承租人的逻辑是：免租是无条件的商业让与，合同解除时已履行部分按比例结算即可，不应追溯。

法院的处理思路通常是「看约定」。合同明确约定「提前解除应补缴免租期租金」的，一般支持；没有约定的，出租人主张补缴缺乏依据，但如果承租人违约解除，出租人可以主张违约金或者实际损失（比如空置期损失、重新招租的佣金）。

如果合同约定了补缴，还要看补缴的范围：是全额补缴，还是按未履行租期的比例补缴？前者对承租人极不利，法院有可能认为显失公平而调整；后者更常见也更合理。签约时争取写成「按未履行租期比例补缴」，是一个务实的折中。

还有一层是「因出租人违约导致解除」。比如出租人交付延迟、房屋不符合约定用途、擅自断水断电，承租人解除合同的，不应补缴免租期租金，还可以主张损失赔偿。举证重点是出租人的违约事实：函件、照片、录音、物业证明。

十五、免租期与「减免租金」：两种优惠的不同后果

减免租金，是在租期内少收钱。比如「第一年租金八折」，租期不变、起止日不变，只是金额变了。这种优惠在合同解除时通常不追溯：已经享受的折扣不用补，未履行的部分按新价格结算。

免租期，是另设一段时间不产生租金义务。它的后果取决于「是否计入租期」：计入租期的，解除时按比例结算，已过的免租期一般不补；不计入租期的，解除时出租人更容易主张「你没履行完整租期，免租优惠应当收回」。

实务中还有一种混合写法：「前三个月免租，第四至十二月租金减半」。这种写法把两种优惠叠在一起，解除时的结算规则要单独约定，否则容易各算各的。建议在合同里附一张「各期租金表」，逐月列明应收金额，解除时按表结算。

从承租人角度，减免租金通常比免租期更安全：金额确定、不涉及租期认定、解除时不追溯。从出租人角度，免租期更有吸引力：前几个月没有现金流压力，租户更容易签约。双方各取所需，但要把后果写清楚。

十六、税务与发票：免租期的账怎么记

对出租人来说，免租期意味着这段时间没有租金收入。增值税上，租赁服务的纳税义务发生时间通常按合同约定的收款日期确定，免租期内没有约定收款，一般不计纳税义务；但如果合同约定「一次性收取全程租金」，则可能被要求在收款时全额计缴。具体口径要按当地税务机关的执行标准。

房产税上，出租房产按租金收入计征。免租期内没有租金，各地对这段期间的处理不完全一致：有的按房产原值计算缴纳，有的允许按实际租金（零）申报。这属于出租人的税务成本，与承租人无关，但会影响出租人对租金的定价。

发票上，免租期内出租人不开具租金发票。承租人如果已经支付了押金或者物业费，按实际项目开票。需要注意的是，有的企业租户要求「租金发票金额覆盖整个租期」，这时候免租期怎么开票要与出租人提前协商，避免财务入账困难。

企业承租人还要考虑所得税扣除。免租期内没有租金支出，自然不能扣除；整个租期的租金总额按权责发生制在各期分摊，会计上通常按直线法确认费用。这些属于财务处理问题，建议由财务或者税务顾问确认，不要想当然。

十七、写进合同的六个要素

要素一，起止日期。写到具体年月日，不用「装修完成后」这类需要二次判断的表述。如果确实需要与事件挂钩，就写「自某日起至实际开业日前一日止，最长不超过某日」。

要素二，免除范围。明确「免租金」，并列明「物业费、水电燃气费、取暖费、公摊能耗费」由谁承担。列举式比概括式安全。

要素三，是否计入租期。用一句确定的话写死：「免租期计入租期/不计入租期」，并相应写明租期的起止日。

要素四，提前解除的处理。区分解除原因：承租人原因、出租人原因、不可归责于双方。不同原因对应不同的补缴规则和违约金。

要素五，顺延情形。交付延迟、审批受阻、房屋不能正常使用、不可抗力，分别约定是否顺延。

要素六，交接与留痕。交接单、水电表底数、房屋现状照片、装修施工要求、垃圾清运责任。作为附件，双方签字。

六个要素写全，免租期条款就基本没有漏洞。写不全，也不是不能履行，只是每次出问题都要重新解释一遍，成本由双方共同承担。

十八、装修抵租金：另一种常见的免租安排

有些出租人不给免租期，而是约定「承租人装修投入折抵租金」。比如承租人投入二十万装修，约定每月折抵两万，折十个月。这种做法在商铺、厂房里很常见，好处是出租人不出现金、承租人不用先付租金。

法律性质上，这属于「以物抵债」或者「债务抵销」的一种安排。要注意三点：一是装修的范围、标准、验收方式要写清，否则「投入了多少」无法认定；二是折抵的上限、期限、未折抵完的处理要写清；三是装修物归属要写清——合同到期或者解除时，附合部分归出租人，未附合部分可拆走。

风险在于「装修投入无法举证」。承租人花了二十万，但没有发票、没有结算单、没有验收记录，出了争议只能吃哑巴亏。建议保留完整的装修合同、付款凭证、材料清单、验收单，并在折抵协议里附一份《装修投入确认表》。

还有一种变体是「出租人出资装修、承租人分期摊销」。这种安排下，装修物归出租人，承租人只承担摊销费用，解除时按未摊销余额结算。会计与税务处理比「承租人自装」复杂，适合长期租约。

十九、口头免租与招商承诺：举证怎么做

口头承诺在租赁纠纷里极其常见：招商人员说「免租半年」，签约时合同写三个月。发生争议时，承租人往往拿不出证据。要主张口头承诺，需要三类材料中的至少一类：书面文件（意向书、招商函、邮件）、电子记录（微信、短信、通话录音）、履行行为（对方实际未收租的银行流水、对账单）。

微信记录是最常用的证据。要注意三点：一是要能证明对方身份（微信号绑定的手机号、名片、聊天中的职务表述）；二是内容要具体（免租几个月、从哪天起）；三是要完整（不能只截取对自己有利的片段）。最好做一次公证或者时间戳固定。

招商宣传单、沙盘、广告牌上的承诺，属于「商业宣传」，一般不能直接作为合同内容。但如果内容具体确定（比如明确写「免租十二个月」）、且承租人基于此签约，可以主张构成合同内容或者缔约过失。宣传单上写了「本资料不构成要约，以最终合同为准」的，难度会大很多。

最有效的举证其实是「履行行为」。如果对方实际免收了六个月租金，银行流水、收据、对账单都能证明，即使合同写的是三个月，也可以主张双方以实际履行变更了约定。这也是为什么每一笔租金支付都要走银行转账并注明「某年某月至某年某月租金」。

二十、五个真实误区

误区一：「免租期内什么都不用交」。物业费、水电费、取暖费通常照交。免的只是租金，不是全部费用。

误区二：「免租期一定算在租期里」。不一定。合同没写清的，要靠解释；解释结果可能对承租人不利。签约时写死这一句，比什么都重要。

误区三：「提前退租不用补免租期租金」。要看约定。写了就要补，没写通常不补，但可能承担违约金。

误区四：「口头答应的免租也算数」。原则上以书面为准，口头承诺要靠证据支撑，举证不能的后果由主张方承担。

误区五：「免租期内房屋坏了是承租人自己修」。恰恰相反，房屋主体和公共设施的维修义务在出租人，免租不免维修义务。

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