土地增值税常见问题解答（12366答复精选 Q979）

【答复单位：山西省税务局12366；答复时间：2019-09-23】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定， 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 …… 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 山西省12366纳税服务中心

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2019-09-19】浙江财税12366服务中心答复： 您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 （由于字数过多，内容不能显示，具体已发老师一般消息，请帮助黏贴，谢谢）

【答复单位：山东省税务局12366；答复时间：2019-09-18】根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第一条规定，《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

【答复单位：海南省税务局12366；答复时间：2019-09-17】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……” 因此，如发生的支出属于上述文件规定范围内的，属于开发土地和新建房及配套设施的成本。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2019-09-16】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。…… 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第七条规定， 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。…… 三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，一、土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。……三、非直接销售和自用房地产的收入确定。(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 四、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。…… 因此，房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。如不属于上述情形，则应该按照相关文件规定执行。具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

【答复单位：山东省税务局12366；答复时间：2019-09-11】根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财〔2018〕57号） 本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 因此根据上述文件，企业重组行为不符合﹝财税(2018)57号﹞文件相关规定，具体建议与主管税务机关联系咨询。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2019-09-10】安徽税务12366纳税服务热线： 尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。 一、 增值税：营改增后，房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据政府的要求进行施工，并按施工进度向对方预收房款，工程完工后，替对方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税。房地产开发企业未取得土地使用权，只接受政府委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收政策计算缴纳增值税。 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十九条 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。” 企业所得税：根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）规定：“ 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 ……（六）其他改变资产所有权属的用途。” 根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第十七条　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 …… 第二十七条　开发产品计税成本支出的内容如下：公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。” 二、企业所得税:《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。……（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； 根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“ 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。” 优惠：2019年1月1日至2021年12月31日期间，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2019-09-04】安徽税务12366纳税服务热线： 尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

【答复单位：重庆市税务局12366；答复时间：2019-08-31】重庆税务12366纳税服务热线：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件规定，“第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。” 在土地增值税清算计算扣除金额时，政府的财政补贴能否冲减基础设施实际发生额建议向主管税务机关进一步核实，文件没有规定。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2019-08-26】安徽税务12366纳税服务热线： 尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。 根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定：“第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有： （一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。 （四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。” 具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。

【答复单位：税务总局广西壮族自治区税务局12366；答复时间：2019-08-23】根据广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 第三十六条 开发产品总可售建筑面积按以下方法确定： 总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积 房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积。 第三十七条 扣除项目金额的计算分摊方法： （一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。 （二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。 （三）税务机关确认的其他合理方法。 第三十八条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用： （一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。 （二）纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊,其他共同成本按建筑面积法计算分摊。 纳税人分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 （三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。 （四）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。 （五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。 若有其他疑问可拨打0771-12366，我们将竭诚为您服务。

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2019-08-22】江西省（区、市）12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告2017年第1号）继续有效（您可通过江西省税务局网站—信息公开—税收法规库中自行查询）。

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2019-08-22】根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。” （根据您描述的问题，建议携带资料到主管税务机关界定）

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2019-08-21】根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”（建议携带资料到主管税务机关界定）

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2019-08-21】请参考国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（

【答复单位：税务总局江西省税务局12366；答复时间：2019-08-21】江西省（区、市）12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：您可以按照《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）文件执行。

【答复单位：重庆市税务局12366；答复时间：2019-08-21】重庆税务12366纳税服务热线：根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）文件规定，“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。” 实际征管建议向主管税务机关进一步核实。

【答复单位：海南省税务局12366；答复时间：2019-08-21】您反映的问题已收悉，现根据您提供的情况回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”的规定，转让房地产应按规定缴纳土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内（注：为方便纳税人，我省除清算申报以外的纳税申报期限已调整为次月15日内）向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税”的规定，土地增值税的纳税义务发生时间为合同签订时间，纳税人在签订合同后应按规定及时向主管税务机关申报缴纳土地增值税。

【答复单位：江苏省税务局12366；答复时间：2019-08-20】现答复如下 根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2019-08-19】以在建工程投资入股可以适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）第三条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”之规定，但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。