小区物业不作为怎么办，先分清能做什么、不能做什么。物业没有行政处罚权，不能罚款、不能扣人、不能强行搜身；但物业对公共区域负有管理义务：劝阻、制止、报告有关部门、留存记录、采取必要的安全保障措施。一句「我们管不了」，在法律上往往站不住。
下面按三类最常见的邻里冲突分开说。
一、电梯里吸烟：物业该劝阻，还能做的事很多
电梯属于建筑物内的公共区域，且空间密闭。《公共场所卫生管理条例实施细则》把室内公共场所列为禁烟范围，多地的地方性控烟条例进一步明确电梯内禁烟。业主和物业可以做的：
- 物业劝阻并要求熄灭：这是管理义务，不是「管不管得着」的问题；
- 张贴禁烟标识、安装烟感报警或语音提示：属于履行管理义务的具体措施；
- 调取监控固定证据，向卫生健康部门（控烟执法主体，各地不同）或 12345 反映；
- 在管理规约中约定违约责任：业主大会可以通过管理规约对在公共区域吸烟的行为设定违约金，由物业依约主张。
要提醒的是：物业没有罚款权。现实中有些物业直接在门上贴「吸烟罚款 500 元」，这是没有法律依据的；但依管理规约主张违约金，路径是成立的。
二、遛狗不牵绳、狗在小区里乱跑
这块的法律责任链条很清晰：
- 养犬人有牵绳、免疫、登记的义务，违反的由公安机关或城管部门依地方养犬管理条例处罚；
- 犬只造成他人损害的，饲养人承担侵权责任；未采取安全措施（未牵绳）造成损害的，饲养人不能以「受害人有过错」轻易免责；
- 物业的义务是劝阻、制止，对屡次违反的向主管部门报告，并在管理规约中明确养犬规范。
如果您的孩子被没牵绳的狗吓到、扑倒、咬伤，索赔对象首先是饲养人，不是物业。但物业明知该户长期不牵绳、投诉多次仍不处理，导致损害发生的，可以要求物业在其过错范围内承担相应责任。
这里有个实操要点：投诉一定要留痕。打物业电话不算留痕，要发微信文字或书面投诉并保留回复；多次投诉后仍无改善，就有了「物业明知而不作为」的证据。
三、高空抛物：物业的责任更明确
- 《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
- 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
- 发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
这一段有两层：
- 找不到具体侵权人，由可能加害的建筑物使用人补偿（不是「全楼连坐」，是可能的加害人，且能自证清白的可以排除）；
- 物业未采取必要安全保障措施的，承担未履行安全保障义务的侵权责任。所谓必要措施包括：安装监控（尤其是朝上的监控）、宣传警示、巡查、对已发现的隐患及时处理。
所以高空抛物类案件，起诉时把物业一并列为被告是常规做法（「全楼补偿」的适用条件见高空抛物砸伤人找不到肇事者，全楼都要赔吗）。
四、物业的管理义务到底包括什么
| 事项 | 物业该做什么 | 不该做什么 |
|---|---|---|
| 公共区域吸烟 | 劝阻、张贴标识、留存记录、报告主管部门 | 罚款、扣留物品 |
| 遛狗不牵绳 | 劝阻、报告公安或城管 | 自行没收犬只、殴打犬只 |
| 高空抛物 | 安装必要监控、巡查、警示、及时报警 | 私自查抄住户、公开监控画面 |
| 车辆乱停占道 | 劝阻、设置隔离、报告交警或消防 | 拖车、锁车索要「开锁费」 |
| 群租、违建 | 报告街道、住建、消防 | 断水断电逼迁 |
一个通用判断标准：物业能做的是「劝阻 + 报告 + 留痕 + 采取必要措施」，不能做的是「处罚 + 强制执行」。 凡是物业把自己当执法队，或者完全不管，都属于没把义务做到位。
投诉的具体受理部门与流程，另见投诉物业找哪个部门？。
五、投诉物业的四个有效渠道
- 物业公司总部：多数品牌物业对项目有考核，总部客服往往比项目处更在意投诉率。
- 街道办、社区居委会：物业管理的日常监管主体，可以约谈、责令整改。
- 住建部门（房管局）：物业服务企业的行业主管部门，可以记入信用档案、责令整改。投诉电话一般是当地住建局物业科。
- 12345 政务服务热线：会转派到具体主管部门并要求限期答复，形成书面流转记录，这条记录在诉讼中很好用。
如果问题长期无解，还有更彻底的办法：召开业主大会更换物业。这需要走法定程序（提议、公示、表决、交接），程序上有不少坑，见物业公司被换掉却拒不移交资料，怎么办。
六、真要打官司，怎么把物业拉进来
物业责任的核心是「未尽安全保障义务」。要证明这一点，需要三样东西：
- 有投诉记录——证明物业知道问题存在；
- 物业未采取措施——没有任何劝阻记录、没有加装设施、没有报告主管部门；
- 损害与该不作为有因果关系——比如长期有人在楼道给电动车充电，物业不管，最终起火。
举证时，可以申请法院向街道、住建部门调取物业的投诉处理台账、巡查记录。这些材料往往能直接证明「物业知道但没做」。
七、常见问题
邻居天天在电梯里抽烟，物业说管不了，我能怎么办？
先书面（微信文字）向物业投诉并要求答复，保留记录；同步向 12345 和当地控烟执法部门反映。物业持续不作为的，可以在业主大会上提出，或向住建部门投诉其未履行管理义务。
小区里有人遛狗不牵绳，我可以直接报警吗？
可以。未按规定牵绳属于违反养犬管理规定的行为，公安机关或城管（各地分工不同）有权处理。报警时说明具体楼栋、时间、犬只特征，便于核查。
我家孩子被没牵绳的狗咬了，能同时告狗主人和物业吗？
可以。饲养人承担主要侵权责任；物业未尽劝阻、报告义务的，在其过错范围内承担相应责任。两家一起列为被告，由法院划分比例。
物业有权对高空抛物、乱停车罚款吗？
没有。物业没有行政处罚权。但业主大会通过的管理规约可以约定违约金，物业可依约主张；同时物业应及时报告公安、消防、城管等部门。
楼上抛物砸坏了我的车，找不到人怎么办？
报警并要求公安机关调查；同时可以起诉可能加害的建筑物使用人要求补偿，并把物业列为共同被告（未采取必要安全保障措施的）。车辆投保车损险的，也可以先向保险公司理赔，再由保险公司代位追偿。
三点提醒：① 每一次投诉都要留文字记录，这是后面追责的基础；② 物业只有劝阻和报告权，没有罚款权，遇到「罚款」可以拒绝；③ 高空抛物报案时坚持要求公安调查，调查结论直接决定后面告谁。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。