新房漏水、开裂，找谁修？
这一页把「该做什么 · 留什么证据 · 期限多久 · 能拿多少 · 文书去哪拿」都串好了
依据现行有效的法律与公开办事规则整理，遇到政策调整以最新规定为准
收房后漏水、墙体开裂，别自己先掏钱修。先发书面整改通知，把修复期限写清楚——修不修、谁来修、保修期还剩多久，决定了你是能索赔，还是只能自己认栽。
速览表、材料清单、条文可以一起打印带走
先看结论：这件事的关键七问
| 谁去办 | 业主本人；书面通知开发商整改，物业只负责转交和配合，不是责任主体 |
|---|---|
| 去哪办 | 先向项目所在地住建部门的质量监督机构投诉；起诉到房屋所在地的基层法院，属不动产专属管辖。 |
| 要带什么 | 购房合同、交房验收单、漏水照片和视频、维修报价单、沟通记录商品房质量纠纷证据清单 |
| 多久办完 | 保修期内应在合理期限内修复；谈不拢投诉或起诉，一审普通程序六个月 |
| 花多少钱 | 保修期内的维修费用由开发商承担；过了保修期，公共部分可申请维修资金 |
| 关键期限 | 防水五年，供热供冷两个采暖供冷期，其他项目两年，从竣工验收合格日算 |
| 办不成怎么办 | 向住建部门投诉，或者起诉要求修复、赔偿；严重影响居住的可主张解约 |
现在就该做的三件事
2全面拍照取证
对漏水、裂缝的位置和范围拍照录像，标注日期；最好请物业或第三方到场见证。
3开发商不修就自己修
在合理期限内不修的，你可以自行或另请他人修复并保留费用票据，再向开发商主张维修费用。
4报修要发给开发商，不能只丢给物业
物业是受托管理方，能帮您登记、转交、见证，但它不是保修责任的承担者，法院也不会判物业替开发商修房。正确做法是双线走：向物业报修并要求出具报修单，同时把整改通知直接寄给开发商的项目公司或者客服中心，用 EMS，面单写清文件名称，保留底单和签收记录。只找物业的结果，往往是过了两年才发现开发商说从没收到报修，那时候再主张，难度大得多。
保修期各是几年
1防水保修 5 年
屋面防水、卫生间和外墙面防渗漏，最低保修期 5 年，从房屋交付之日起计算。
2供热供冷 2 个周期
供热与供冷系统为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为 2 年。
3地基主体全寿命
地基基础和主体结构的保修期为设计文件规定的合理使用年限，一般是房屋的整个使用期。
5不同部位保修期不一样，别用一个数字套全部
屋面防水、有防水要求的卫生间和外墙面防渗漏，保修五年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年；地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。报修时先判断属于哪一类，再对保修期，避免被一句「过保了」挡回来。质量保证书上一般会逐项写明，收房时把它和合同放在一起收好。
收房就渗水返潮找谁赔：开发商保修期限与责任清单 →严重问题能退房吗
1能不能拒收
因质量不符合约定致使不能实现购房目的的，可以拒绝接收房屋，此时房屋毁损灭失的风险由开发商承担。
3交房前后风险归谁
房屋毁损灭失的风险，交付前由出卖人承担、交付后由买受人承担；依法或依约另有规定的除外。
4能不能退，取决于还能不能住，不是漏得难不难看
解除合同的法定门槛是房屋质量问题严重影响正常居住使用，或者经修复仍无法解决。判断时法院通常看：渗漏面积和位置、是否影响结构安全、修复过几次、有没有鉴定意见。墙面一片水渍、地板局部起鼓，多数判修复加赔偿；承重墙体开裂、整层反复渗漏、修复后仍然渗水，才有解除的空间。想走这条路，先把鉴定做在前面，别指望法官凭照片下判断。
投诉与文书去哪拿
4向住建部门投诉，材料要按问题清单准备
投诉受理看的是事实清不清楚、诉求明不明确。准备四样：房屋基本信息和开发商名称、问题和发生时间的说明、照片视频和报修记录、您要求对方做什么（限期修复、出具检测报告、赔偿损失）。写成一张表，一个问题一行，附对应证据编号，比写几页感慨有效。投诉解决的是督促整改，赔偿仍要另行协商或者起诉，两条线可以同时进行。
楼上漏水到底找谁
1先分清是楼上防水，还是公共管道
同一个漏水现场，责任主体可能完全不同。做三步判断：关掉楼上用水看是否还漏，判断是不是楼上管道；请物业查公共立管和屋面排水，看有没有共用部分破损；看渗水位置是否沿着管道走向。分清之后证据方向也不同，找楼上要留沟通记录和现场照片，找物业要留报修单和维修记录。分不清就拆顶、砸墙，往往把最关键的证据毁掉，最后谁都不认。
邻里纠纷（漏水、噪音）证据清单 →2物业的责任，只在公共部分和它的过错范围内
很多业主一出事就找物业，结果被一句「这是你和楼上的事」挡回来。法律上，物业对共用部位、共用设施设备负有维修养护义务，对公共管道漏水不作为要担责；楼上住户专有部分渗漏，物业没有维修义务，只有协助、见证、协调的角色。所以正确的做法是让物业出具现场记录和协调记录，把它的角色固定成证人，而不是把希望全押在它身上。
物业服务纠纷证据清单 →过了保修期怎么办
公共部分动用维修资金，自家部分自己掏
保修期结束后，屋面、外墙、公共立管这些共用部位的维修，通常走住宅专项维修资金，程序上要业主表决、报住建部门备案，具体表决比例和申请材料各地不同，以当地规定为准。室内防水、专有管道属于自家部分，只能自己修，修之前先查明原因，避免修了自家还在漏。老小区没有维修资金的，公共维修费用一般由相关业主分摊，谈不拢可以请社区协调。
工程保修期限 →漏水先别自己修，修完证据就没了
楼上漏水最常见，也最容易办砸。办砸的原因几乎都是「先修了再说」——修完现场没了，对方反过来说不是他家的问题，您连举证都做不到。正确顺序：拍照录像（要能看出渗漏位置和水流方向）、通知物业到场并做记录、必要时请专业机构做漏水原因鉴定。责任按部位分：楼上专有部分（卫生间防水、自用管道）由其业主负责；公共立管、屋面、外墙由物业或相关业主负责；保修期内的外墙、屋面渗漏由建设单位负责。先定因，再谈钱。
法律是这么规定的（原文）
第八百零一条 因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《中华人民共和国民法典》第六百零四条标的物交付前后的风险承担
第六百零四条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条严重质量问题可解约索赔
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
常见问题
开发商说已经交房了，漏水不归它管，对吗？
不对。交房只是交付占有，保修责任还在。保修期内出现质量问题，施工单位或者开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任；地基基础和主体结构工程，要在合理使用寿命内承担保修责任。所以「钥匙给了就不管」这种说法没有依据。您要做的是把报修时间、问题部位、对方答复固定下来，越早书面报修越好，口头报修过几个月就说不清了。
保修期从哪天开始算？
从工程竣工验收合格之日起算，不是从您收房那天。这一点很多人吃亏：楼盘竣工验收后空置一两年才卖，您拿到钥匙时，五年的防水保修可能已经过去一半。所以收房时要查两份东西，竣工验收备案表和质量保证书，看清楚验收日期和各项保修期的起止。保修期最后几个月才报修的，务必书面提出并要求对方签收，避免修到一半保修期届满，对方甩手不管。
楼上的水漏到我家，该找楼上还是找物业？
先分清水从哪里来。楼上住户自家防水层、管道、地漏渗漏，责任在楼上业主，属于相邻关系里的侵权，可以要求停止侵害、修复、赔偿损失；公共立管、屋面、外墙渗漏，属于公共部分，找物业报修，物业不作为的可以向住建部门投诉，保修期内还可以要求开发商修。查不清来源的，先请物业到场做记录，必要时做闭水试验或者请专业机构检测，别自己拆吊顶把证据毁了。
开发商一直拖着不修，我能自己修完找它要钱吗？
可以，但要按顺序来，不然钱要不回来。第一步书面催告，写清问题部位、要求修复的期限，建议给十五日左右，用 EMS 寄给开发商并保留底单；第二步期限届满仍不修，找有资质的单位维修，先做报价单，大额维修最好有第三方评估或者公证；第三步保留合同、发票、施工记录、照片，再向开发商索赔。自己找人随便补一下、只拿一张手写收据，法院很难支持。
漏水太严重，能不能直接退房？
只有达到严重影响正常居住使用的程度，且经修复仍不能解决，才可能支持解除合同。轻微渗水、局部返潮，通常判修复加赔偿，不会判退房。想走退房这条路，要有三样东西：专业机构的检测或者鉴定意见，证明问题成因和修复可能性；开发商的修复记录，证明多次维修仍未解决；实际影响的证据，比如无法居住、家具电器受损、租房过渡的费用。没有鉴定就起诉退房，败诉风险很高。
过了保修期，屋顶漏水谁来出钱？
看漏的是不是公共部分。屋面、外墙、公共立管属于共用部位，过了保修期可以申请使用住宅专项维修资金，一般需要经过相关业主表决、由物业或者业委会提出申请，具体流程和表决比例各地规定不同，以当地住建部门的要求为准。自家专有部分，比如室内卫生间防水，过了保修期只能自己修。没有维修资金的老小区，公共部分维修通常由相关业主按份额分摊，这需要业主之间协商，谈不拢可以请社区、街道协调。
继续看：相关文章
收房就渗水返潮找谁赔：开发商保修期限与责任清单 · 房产物业房屋质量保修期是多久？过了保修期怎么办 · 房产物业小区公共区域的水电费，到底该谁交、怎么分摊 · 房产物业业委会到期不换届怎么办？换届要走哪些程序 · 房产物业邻居的狗天天叫、在楼道拉屎，能告他吗、怎么取证 · 房产物业楼顶平台、屋顶是顶楼的吗？能不能自己封起来用 · 房产物业小区架空层到底归谁？能不能停车、出租、改成活动室 · 房产物业院墙被邻居占了怎么办？农村宅基地边界纠纷的确认之诉 · 房产物业承包地被承租方擅自转租、改用途怎么办？解除与追责指南 · 房产物业集体经营性建设用地入市：村里的地怎么合法变成"可交易的地" · 房产物业妇女离婚后承包地怎么办？出嫁、离婚、丧偶情形的权益保护 · 房产物业二轮承包到期延包：地会重新分吗？证书和权益怎么衔接 · 房产物业
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件的处理方案取决于证据与事实，请咨询执业律师。法条为现行有效文本原文引用。
本页打印自 https://wjorg.com/guide/fangwu-loushui-weixiu/ ｜ 最后核对 2026-10-27 ｜ 赵跃律师（安徽国运律师事务所，执业证号 13401201610827729） ｜ 具体办理以受理部门最新要求为准，本页不构成正式法律意见。
遇到类似问题？在线问一问
智能助手即时解答，需要时由 赵跃律师 本人跟进