房屋质量投诉与保修全流程：新房漏水、开裂找谁
按步骤走 · 材料一次备齐 · 每个期限都有法条依据
流程步骤
查清是否在保修期内
对照建设工程质量管理条例第四十条看最低保修期限：地基基础和主体结构为设计文件规定的合理使用年限，屋面防水、卫生间和外墙面防渗漏为5年，供热供冷系统为2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道和装修工程为2年，自竣工验收合格之日起算。
保修期从竣工验收合格之日起算，不是从交房起算。书面报修并留证据
发现漏水、开裂后，第一时间用书面方式向物业和开发商报修，写明房号、部位、问题和发现时间。对现场拍照录像，记录拍摄日期，保留报修回执、微信聊天记录和维修工单，避免对方事后不认账。
口头报修容易被推脱，一定要留下书面痕迹。要求施工单位保修
建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。你可以要求物业或开发商转交施工单位的保修责任，明确修复方案和完成时间，别只等口头承诺。
开发商和施工单位互相推，责任不会因此消失。区分保修与退房索赔
如果质量缺陷严重到无法实现居住目的，比如主体结构不合格、大面积渗漏无法修复，你可以依据民法典主张拒绝接收或者解除合同，此时房屋毁损、灭失的风险由出卖人承担。一般瑕疵则以修复和赔偿为主。
能不能解约，关键看是否导致无法实现合同目的。向主管部门投诉
开发商、施工单位拒不保修的，你可以向住房和城乡建设主管部门投诉，也可以向消费者协会反映。涉及小区公共部位、维修资金的，同步联系物业和业主委员会。投诉时附上报修记录、照片和鉴定意见。
投诉要写清诉求，是修、是换还是赔钱。申请质量鉴定
双方对质量问题成因和严重程度有争议的，可以共同委托或者申请法院委托有资质的鉴定机构做质量鉴定。鉴定结论是索赔的关键证据，费用一般先由申请方垫付，最终由责任方承担。
鉴定费先垫付，胜诉后可要求对方承担。材料清单
| 材料 | 说明 |
|---|---|
| 购房合同 | 原件和复印件，核对交付标准和质量条款。 |
| 报修记录 | 书面报修单、回执和沟通记录，写明时间。 |
| 现场照片视频 | 带日期的清晰影像，拍清渗漏、开裂部位。 |
| 竣工验收备案资料 | 向开发商或主管部门调取，用于计算保修期起点。 |
| 维修工单 | 施工单位上门维修的单据，证明保修履行情况。 |
| 质量鉴定意见 | 有资质机构出具，写清缺陷成因和修复建议。 |
关键期限
| 事项 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 屋面防水保修期 | 自竣工验收合格之日起5年，防渗漏同此期限。 | 建设工程质量管理条例 |
| 装修与管线保修期 | 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，自竣工验收合格之日起2年。 | 建设工程质量管理条例 |
| 地基主体保修期 | 地基基础和主体结构，自竣工验收合格之日起按设计合理使用年限。 | 建设工程质量管理条例 |
| 供热供冷保修期 | 自竣工验收合格之日起2个采暖期、供冷期。 | 建设工程质量管理条例 |
| 拒绝接收或解约 | 因质量问题致使不能实现合同目的时，可以拒绝接收或者解除合同。 | 民法典 |
法条原文
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
第八百零一条 因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
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