一句话定义：房屋质量保修是商品房出卖人在保修期内对交付房屋的质量缺陷承担修复责任、买受人可要求其限期修复的制度。

构成要件 / 适用条件

保修不是无限的售后承诺，它是法律在交付之后给买受人留的一段时间窗口，窗口内由出卖人负责修，窗口外风险转由业主自己承担。要主张保修责任，下面几个条件得同时成立。

要件一：责任主体是商品房出卖人，原则上不是物业。 保修义务来自买卖合同，义务人是把房子卖给你的开发企业；物业公司负责的是共有部位、共有设施的日常养护和合同约定的维修，两者请求权基础完全不同。这也是很多人吃亏的地方：房子漏水就找物业，物业说这是开发商的事，开发商说已经交给物业了，来回踢皮球，最后错过保修期。正确做法是同时书面通知出卖人与物业，把送达凭证留好。

要件二：房屋处于保修期内。 法定最低保修期限由行政法规统一规定，不同部位期限不同；商品房交付时通常附《住宅质量保证书》，其中载明的保修范围、期限和起算点是主张权利的第一份证据。当事人可以在合同中约定高于法定标准的保修期，约定低于法定标准的，该约定不能对抗法定最低期限。保修期一般自房屋交付使用之日起算，具体以质量保证书和当地规定为准；起算点和期限都算不清的，先翻这份文件。

要件三：存在质量缺陷，并且缺陷落在保修范围内。 法律把质量问题分了三档，后果完全不同：一是主体结构质量不合格，包括不能交付使用、或者交付后经核验确属不合格；二是虽非主体结构问题，但严重影响正常居住使用；三是一般质量瑕疵，比如墙面空鼓、门窗渗水、地砖起翘。前两档买受人可以请求解除合同并赔偿损失，第三档原则上只能要求修复，不能动辄退房。

要件四：已经向出卖人提出修复要求。 保修责任不是自动触发的，买受人应当把问题、时间、位置和影响以书面形式告知出卖人，并保留报修记录、现场照片、视频、物业或社区见证材料。出卖人拒绝修复，或者在合理期限内拖延修复的，买受人才可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。顺序走反了——先自己找人修完再找开发商报销——很容易在费用合理性上被卡。

要件五：损失与缺陷之间有因果关系。 因质量问题导致的家具受潮、临时住宿、租金损失等，属于可以一并主张的损失，但要证明是这次漏水、这次裂缝直接造成的，并且已经采取了合理减损措施。发现后放任不管、损失扩大的部分，法院通常不会支持。

二手房交易中的例外要单独说清。 二手房卖方不是建设单位，不承担开发商的保修义务；他承担的是合同约定的质量责任和权利瑕疵担保责任，只有故意隐瞒重大质量问题、或者合同明确约定了质量保证时，买受人才有合同法上的抓手。房屋本体仍在保修期内的，保修请求权原则上随房屋转移，由现业主向建设单位主张。这也解释了为什么二手房交房时一定要做一次全面查验，并留存照片与交割清单。

法条依据

法条依据

与相邻概念的区别

对比项开发商保修责任二手房卖方的质量责任物业维修责任
义务来源买卖合同与法定最低保修期限合同约定与如实告知义务物业服务合同与共有部位管理职责
责任主体商品房出卖人（开发企业）二手房出卖人（原业主）物业服务人
覆盖范围保修期内房屋本体的质量缺陷交付时的房屋现状，原则上不含自然损耗共有部位、共有设施设备的养护与维修
主要救济修复、自行修复后追偿费用、严重时解除合同违约赔偿、约定条件下退房要求维修、报告业委会或主管部门
期限法定最低期限与约定保修期受诉讼时效约束，无固定保修期依合同与养护计划，长期持续

三者的边界用一句话概括：房子本身的毛病，保修期内找卖方（新房找开发商），保修期外专有部分自己修、共有部分走维修资金；交接环节的隐瞒，找当时的出卖人；楼道、电梯、外墙、公共管道，找物业。实践中经常出现责任竞合——外墙渗水导致室内墙面发霉，既有开发商防水保修的问题，也有物业未及时养护的因素，这时应当分别发函、分别固定证据，不要把所有责任捆在一个被告身上，否则任何一方都能拿另一方当挡箭牌。

还要区分保修责任与解除权。保修期内的一般质量瑕疵，只能要求修，不能要求退；只有主体结构不合格，或者质量问题严重影响正常居住使用，才够得上解除合同。影响程度的判断不是凭主观感受，通常需要鉴定意见或者主管部门的核验结论支撑，这也是这类案件的关键成本所在。

实操指引

常见问题

问：保修期到底有多长？ 答：法律只规定最低标准，不同部位期限不同，由行政法规统一规定，当事人约定的保修期不得低于该标准。落到每套房子，最直接的依据是交付时拿到的《住宅质量保证书》，上面写明了保修范围、期限和起算日；没有这份文件的，可以向当地住建部门调取项目备案资料。

问：过了保修期，房子漏水就只能自己掏钱？ 答：分部位。专有部分（自家卫生间、阳台）过了保修期由业主自行维修；共有部分（屋面、外墙、公共管道）属于维修资金的使用范围，可以经业主共同决定后申请使用专项维修资金。因相邻方使用不当造成的渗漏，则按相邻关系向侵权人主张。

问：开发商说已经委托物业负责维修，我该找谁？ 答：保修期内仍以出卖人为责任主体。物业受委托维修的，只是履行辅助人，不能因此免除开发商的保修义务。建议同时向开发企业和物业发出书面报修函，写明发现时间、位置、现状和要求，保留签收或者邮寄凭证，避免两家互相推。

问：我自己找人修好了，还能向开发商要回费用吗？ 答：可以，但要满足前置条件：先通知出卖人修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复。自行修复的费用应当合理，并保留施工合同、发票、付款凭证和修复前的影像资料；未经通知直接修完再索赔，容易在必要性和费用合理性上被质疑。

问：二手房卖方隐瞒了漏水，能要求他修或者退房吗？ 答：可以主张违约，但是否能退房要看隐瞒的程度和合同约定。卖方对已知的重大瑕疵负有如实告知义务，故意隐瞒导致买受人作出错误意思表示的，买受人可以要求修复、减价或者赔偿；构成根本违约、合同目的不能实现的，才可以解除。单纯的年份久、自然老化，不属于隐瞒。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；保修期限、质量鉴定与地方维修资金规则差异较大，请咨询执业律师并向当地住建部门核实，以正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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