物业服务合同解除

一句话定义：物业服务合同解除是合同有效成立后，因业主依法共同决定解聘、物业服务人不予续聘、期满后转为不定期而任意解除、或者一方根本违约等事由，使合同权利义务提前终止或按期终止的行为；不同路径对应不同的程序、通知期限与赔偿后果。

适用条件

一、业主解聘：主体、程序、通知三个条件缺一不可。 第九百四十六条第一款：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。拆开看有三层。第一层是主体——不是某个业主，也不是业主委员会自己，而是业主共同决定。第二层是程序——解聘属第二百七十八条第一款第（四）项「选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人」，须按第二款走：面积与人数均三分之二以上业主参与表决，参与表决的面积与人数均过半数同意。注意分母是「参与表决」的业主，不是全体业主，这是 2021 年后与旧规则最大的差别。第三层是通知——决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人。

二、六十日不是死的，合同可以另有约定。 第九百四十六条第一款后段：但是合同对通知期限另有约定的除外。有的合同约定九十日，有的约定三十日，只要不违反强制性规定，按约定执行。最常见的失误是：合同约定九十日，业主按六十日通知，被物业主张通知期不足。

三、解聘要付代价：造成损失的应当赔偿。 第九百四十六条第二款：依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。这是全篇最容易被忽略的一句。它的含义是：解聘权不是无成本的，提前终止一份尚在履行的合同，物业可能产生实际损失——已投入的设备与改造、人员安置成本、剩余期间可得利益等。赔偿以实际损失为限，须由物业举证；不可归责于业主的事由是免责出口，例如物业严重违约、经催告拒不整改、被处罚、丧失资质。

四、物业服务人不续聘：提前九十日书面通知。 第九百四十七条第二款：物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。请务必记住这个不对称：业主解聘是六十日，物业不续聘是九十日。物业提前退出对小区运行冲击更大，需要给业主更多时间选聘新主体。把这两个数字写反是最常见的错误。

五、业主决定续聘：应当在届满前完成续订。 第九百四十七条第一款：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。注意「续订」是重新签订合同，不是自动延续；只在口头上说「继续用你们」，不发生续订效果，合同到期后就会进入下一种状态。

六、期满没有决定，合同转为不定期。 第九百四十八条第一款：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。第二款：当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。这一条解决了大量「到期没续签、物业照旧干活」的僵局：合同不消灭，但变成可随时退出、须提前六十日通知的不定期合同。费用依据见物业服务合同到期，物业公司还能继续收费吗？。

七、根本违约可以走法定解除。 第五百六十三条列举五种情形，物业纠纷中最常用的是第（三）项「迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行」和第（四）项「迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的」。例如物业长期停止服务、擅自整体撤场、把全部服务转委托、拒不履行安全防范义务导致秩序失控。走法定解除不需要业主共同决定，但需要明确通知与充分证据；单方发一份解除通知就停付物业费，风险很高。

八、程序瑕疵会让解聘决定站不住。 解聘须经业主共同决定，未经共同决定、由业主委员会自行决定的，可能被认定无权处分（此系裁判口径）。实践中常见两种瑕疵：一是表决未达第二百七十八条第二款的门槛，二是会议通知、议题、计票程序违反议事规则。前者可能导致决定不成立，后者可能被业主依第二百八十条第二款请求撤销，撤销权须在知道决定作出之日起一年内行使，属除斥期间。表决规则见业主大会表决要多少人同意才有效？达不到怎么办？。

九、解除只是起点，交接才是终点。 合同解除后，原物业服务人仍须退出服务区域、交还物业服务用房与相关资料、配合交接；新主体接管之前还应继续处理服务事项。业主有权请求退还已预收但尚未提供服务期间的物业费。解除的法律后果见合同解除的法律后果。

法条依据

与相邻概念的区别

这张表把「谁提出、走什么程序、多少天、赔不赔」一次看清。最容易混淆的是第一行与第三行：解聘与不定期解除都是六十日，但前者门槛是共同决定加赔偿风险，后者只要通知；真正不对称的是第二行，物业主动退出要提前九十日。

实操指引

• 解聘前先做三件事：翻合同找通知期限条款、核对最近一次业主大会决议与表决材料、整理服务不到位的证据。这三样决定通知期怎么算、是否落入不可归责于业主的事由。路径与赔偿分析见业主想换物业：怎么解聘、要不要赔钱。
• 走完共同决定再发通知。提议、公告、召开业主大会、表决、计票、公告结果，每一步都要留文件；表决口径按第二百七十八条第二款的「参与表决」计算，不要沿用旧条例的双三分之二全体口径。
• 通知用书面并留送达证据。写清解除依据、生效日期、交接安排；用 EMS 邮寄并在内件品名注明文件名称，同时抄送街道办或社区。仅有口头或微信群通知，日后难以证明通知期已满足。
• 主动控制赔偿风险。若能证明解聘源于物业违约，应在通知中明确列举违约事实与催告经过，把「不可归责于业主」固定在文字上；对物业主张的损失，要求其提供设备投入凭证、人员安置凭证、剩余期间测算依据。
• 交接与退费同步推进。解除后立即组织交接小组，清点资料、钥匙、设备、账目、公共收益台账；对预收的物业费，按解释第三条要求退还尚未服务期间的部分。流程见怎么换物业公司：解聘、选聘与退场交接全流程与物业公司中途被换，预交的物业费和保证金找谁退。
• 作为物业服务人，若决定不续聘，务必在届满前九十日发出书面通知，并同步安排资料整理与人员交接；提前退出又不交接的，不仅要承担违约责任，还会落入不得请求终止后物业费的规则。
• 概念上的定位见合同解除；业主一方的组织与授权基础见业主委员会。

常见问题

问：解聘物业要多少业主同意？ 答：按第二百七十八条第二款：先要有专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，再经参与表决面积过半数且参与表决人数过半数同意。注意两道门槛的分母都是「参与表决」，不是全体业主。少数地方性规定对表决程序另有细化要求，应以当地规定与议事规则为准。

问：提前六十日通知，从哪天开始算？ 答：从书面通知到达物业服务人之日起算，六十日届满之次日为解除生效日。送达证据因此比通知日期更重要：EMS 以签收日为准，拒收的以投递记录与退回日为准。合同约定九十日的按九十日计算。

问：物业不同意续聘，只提前三十日通知，怎么办？ 答：第九百四十七条第二款要求提前九十日书面通知，合同另有约定除外。物业未按期通知即退出的构成违约，业主可要求继续履行至期限届满，或赔偿突然退出造成的损失。同时应立即启动应急选聘，避免小区失管。

问：解聘一定要赔钱吗？ 答：不一定。第九百四十六条第二款设了免责出口：不可归责于业主的事由。若解聘源于物业服务人严重违约、经催告拒不整改，损失由其自行承担。反之，无正当理由提前解聘，通常要赔偿物业的实际损失，金额由物业举证。

问：合同到期没续签，物业继续服务，能不能随时让它走？ 答：此时合同转为不定期，任何一方都可以随时解除，但应提前六十日书面通知。这六十日是法定的，不因没签合同而免除；解除前的物业费仍按原标准支付。